Společné vlastnictví nemovitosti
2. 3. 2021
Jaké existují varianty společného vlastnictví nemovitosti? A jaké z nich vyplývají povinnosti při uzavírání smluv?
Nejčastější formou vlastnictví, která obvykle nezpůsobuje žádné komplikace, je vlastnictví výlučné. U něj dotyčná osobě jedná právně vždy sama za sebe.
V praxi se také setkáte se společným vlastnictvím, které má dvě podoby:
1) SJM - společné jmění manželů
Každý z manželů je vlastníkem celé nemovitosti, avšak vždy jednají společně a nerozdílně. Kromě SJM se můžete setkat s MCP - majetkové společenství manželů podle cizího práva.
2) Podílové spoluvlastnictví
Spoluvlastník má k nemovitosti vymezen konkrétní podíl, např. jednu třetinu. Podíl je tzv. ideální, kdy každý ze spoluvlastníků v rámci tohoto podílu vlastní nekonkrétní část celku. I pokud třeba tři sourozenci vlastní rodinný dům, ve kterém jsou tři byty, tak stejně každý z nich vlastní jednu třetinu každého z těchto bytů, nikoliv jeden konkrétní byt. A každý spoluvlastník je omezen vlastnickým právem těch ostatních.
Jak poznáte, že nemovitost je součástí SJM či podílového spoluvlastnictví? V případě SJM je na katastru nemovitostí u jmen obou manželů zkratka SJM (či MCP) přímo uvedena. U podílového spoluvlastnictví je pak zřejmý podíl, který je definován zlomkem.
Nicméně, aby to nebylo tak jednoduché, i manželé mohou nemovitost nabývat výlučně. To jim umožňuje zúžení společného jmění, které si sjednají např. předmanželskou smlouvou. Dále pak automaticky darováním či děděním, kdy takto nabytá nemovitost je vlastnictvím dotyčného obdarovaného či dědice. A do SJM logicky nespadá také nemovitost, kterou dotyčný nabyl ještě před uzavřením manželství.
Ovšem pozor, existují i případy, kdy ačkoliv je u nemovitosti evidována pouze jedna osoba, tak přesto spadá do SJM. K tomu může dojít v případě, že jeden z manželů nemovitost koupil za trvání manželství aniž by druhý z manželů kupní smlouvu také podepsal (ať už vědomě či nevědomky).
Kupujete nemovitost a chcete si ověřit, v jakém režimu se nachází? Pak zkontrolujte 1) zápis v katastru nemovitostí, 2) aktuální nabývací titul prodávajícího a 3) rodinný stav prodávajícího.
Zápis v katastru si najdete jednoduše z pohodlí domova (viz článek Kde zjistíte informace o nemovitosti). Aktuální nabývací titul vám katastr poskytne za úplatu a rodinný stav prodávajícího zjistíte z jeho občanského průkazu či matriky - k tomu ovšem potřebujete součinnost dotyčného.
Obecně platí, že pokud kupujete nemovitost od jednoho z manželů, který není schopen prokázat svoje výlučné vlastnictví, je potřeba, aby s prodejem souhlasil i ten druhý (viz § 714 NOZ).
Jistě, v katastru nemovitostí si vlastnictví ověříte (jedná se o veřejný seznam, který ctí materiální publicitu, což znamená, že "co je psáno, to je dáno" - viz § 980 NOZ). Díky tomu nabýváte v dobré víře (viz § 984 NOZ), takže i pokud by v budoucnu jeden z opomenutých manželů prodej rozporoval, zákon vás chrání. Ale proč raději potenciálním komplikacím nepředejít.
Osobně jsem se setkal i s opačným případem - nemovitost katastr evidoval v SJM, přestože již mnoho let byla ve výlučném vlastnictví jedné osoby. Důvodem bylo tehdejší opomenutí vlastníka podat dohodu o vypořádání SJM na katastr, aby režim vlastnictví změnil. Tím pádem stále existoval původní záznam, přestože manželství již bylo dávno rozvedeno a skutečný právní stav jiný.
Co se týká podílového spoluvlastnictví, tak u koupě nemovitosti je to jasné - od konkrétních spoluvlastníků kupujete jejich podíl či část tohoto podílu.
Ovšem chyby se objevují u nájemních smluv, kdy jako pronajímatel je uveden pouze jeden ze spoluvlastníků a nájemce tak nemá jistotu, že ostatní s pronájmem souhlasí. K tomu je totiž potřeba jejich nadpoloviční většina. Tuto problematiku řeší § 1127, § 1128 a § 1129 NOZ.
Jste-li v roli nájemce, chystáte se podepsat nájemní smlouvu a v zápisu na katastru vidíte více spolumajitelů, dbejte na to, aby byli do pronájmu také zapojeni.
Mirek Rybín
Nejčastější formou vlastnictví, která obvykle nezpůsobuje žádné komplikace, je vlastnictví výlučné. U něj dotyčná osobě jedná právně vždy sama za sebe.
V praxi se také setkáte se společným vlastnictvím, které má dvě podoby:
1) SJM - společné jmění manželů
Každý z manželů je vlastníkem celé nemovitosti, avšak vždy jednají společně a nerozdílně. Kromě SJM se můžete setkat s MCP - majetkové společenství manželů podle cizího práva.
2) Podílové spoluvlastnictví
Spoluvlastník má k nemovitosti vymezen konkrétní podíl, např. jednu třetinu. Podíl je tzv. ideální, kdy každý ze spoluvlastníků v rámci tohoto podílu vlastní nekonkrétní část celku. I pokud třeba tři sourozenci vlastní rodinný dům, ve kterém jsou tři byty, tak stejně každý z nich vlastní jednu třetinu každého z těchto bytů, nikoliv jeden konkrétní byt. A každý spoluvlastník je omezen vlastnickým právem těch ostatních.
Jak poznáte, že nemovitost je součástí SJM či podílového spoluvlastnictví? V případě SJM je na katastru nemovitostí u jmen obou manželů zkratka SJM (či MCP) přímo uvedena. U podílového spoluvlastnictví je pak zřejmý podíl, který je definován zlomkem.
Nicméně, aby to nebylo tak jednoduché, i manželé mohou nemovitost nabývat výlučně. To jim umožňuje zúžení společného jmění, které si sjednají např. předmanželskou smlouvou. Dále pak automaticky darováním či děděním, kdy takto nabytá nemovitost je vlastnictvím dotyčného obdarovaného či dědice. A do SJM logicky nespadá také nemovitost, kterou dotyčný nabyl ještě před uzavřením manželství.
Ovšem pozor, existují i případy, kdy ačkoliv je u nemovitosti evidována pouze jedna osoba, tak přesto spadá do SJM. K tomu může dojít v případě, že jeden z manželů nemovitost koupil za trvání manželství aniž by druhý z manželů kupní smlouvu také podepsal (ať už vědomě či nevědomky).
Kupujete nemovitost a chcete si ověřit, v jakém režimu se nachází? Pak zkontrolujte 1) zápis v katastru nemovitostí, 2) aktuální nabývací titul prodávajícího a 3) rodinný stav prodávajícího.
Zápis v katastru si najdete jednoduše z pohodlí domova (viz článek Kde zjistíte informace o nemovitosti). Aktuální nabývací titul vám katastr poskytne za úplatu a rodinný stav prodávajícího zjistíte z jeho občanského průkazu či matriky - k tomu ovšem potřebujete součinnost dotyčného.
Obecně platí, že pokud kupujete nemovitost od jednoho z manželů, který není schopen prokázat svoje výlučné vlastnictví, je potřeba, aby s prodejem souhlasil i ten druhý (viz § 714 NOZ).
Jistě, v katastru nemovitostí si vlastnictví ověříte (jedná se o veřejný seznam, který ctí materiální publicitu, což znamená, že "co je psáno, to je dáno" - viz § 980 NOZ). Díky tomu nabýváte v dobré víře (viz § 984 NOZ), takže i pokud by v budoucnu jeden z opomenutých manželů prodej rozporoval, zákon vás chrání. Ale proč raději potenciálním komplikacím nepředejít.
Osobně jsem se setkal i s opačným případem - nemovitost katastr evidoval v SJM, přestože již mnoho let byla ve výlučném vlastnictví jedné osoby. Důvodem bylo tehdejší opomenutí vlastníka podat dohodu o vypořádání SJM na katastr, aby režim vlastnictví změnil. Tím pádem stále existoval původní záznam, přestože manželství již bylo dávno rozvedeno a skutečný právní stav jiný.
Co se týká podílového spoluvlastnictví, tak u koupě nemovitosti je to jasné - od konkrétních spoluvlastníků kupujete jejich podíl či část tohoto podílu.
Ovšem chyby se objevují u nájemních smluv, kdy jako pronajímatel je uveden pouze jeden ze spoluvlastníků a nájemce tak nemá jistotu, že ostatní s pronájmem souhlasí. K tomu je totiž potřeba jejich nadpoloviční většina. Tuto problematiku řeší § 1127, § 1128 a § 1129 NOZ.
Jste-li v roli nájemce, chystáte se podepsat nájemní smlouvu a v zápisu na katastru vidíte více spolumajitelů, dbejte na to, aby byli do pronájmu také zapojeni.
Mirek Rybín
