Rozhodčí doložka v nájemní smlouvě
1. 2. 2021
V souvislosti se smlouvami obecně jste už pravděpodobně slyšeli o tzv. rozhodčí doložce. Pojďme se podívat, jaký význam má v nájemních smlouvách.
V nájemním vztahu vystupují zpravidla dva subjekty. Jedním je nájemce (ten, kdo si nemovitost najímá k užívání) a druhým je pronajímatel (ten, který nemovitost do pronájmu poskytuje).
A pokud je účelem pronájmu byt či dům, tak se obvykle jedná o tzv. uspokojení bytové potřeby. Vzhledem k tomu, že jde o jednu ze základních lidských potřeb vůbec, tak podle českého práva nájemce požívá silnější právní ochranu než pronajímatel. Je tedy na něj nahlíženo jako na "slabší smluvní stranu".
Pronajímatel tak má mnohdy svázané ruce i v situacích, kdy je objektivně v právu. Například, když nájemce přestane platit nájem či nemovitost nadále užívá i po skončení nájemní smlouvy, tak pronajímatel do ní rozhodně nesmí jen tak vniknout a nájemci třeba vyměnit zámek. Vše musí probíhat v souladu se zákonem. Určité postupy jsem popisoval v článcích Kdy smí majitel vstoupit do pronajatého bytu? a Jaké obavy řeší majitelé při pronájmu bytu?.
Obecně platí, že při řešení sporů z nájemních smluv je obvykle potřeba podat žalobu, což je vždy běh na dlouhou trať - mnohdy i na několik let. Problematický nájemce je po tuto dobu legálně prakticky "nevystěhovatelný". Zájmem poškozeného je tedy celý proces rozhodování soudu maximálně urychlit. To lze učinit dvěma způsoby.
Tím prvním je možnost notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti. O této možnosti jsem psal v článku Jak předejít komplikacím s problematickým nájemcem. Ovšem na základě pozdějšího judikátu ZDE se ukázalo, že i obdobný notářský zápis soud vyhodnotil jako neplatný, byť v tomto konkrétním případě se nejednalo o povinnost vyplývající ze závazkového vztahu, tedy z nájemní smlouvy. V případě, kdy bychom si tuto povinnost sjednali v nájemní smlouvě, se i tak nabízí otázka, jak by soud rozhodl, pokud by se notářský zápis týkal porušení povinnosti z již ukončené nájemní smlouvy.
Proto se nabízí druhá možnost, která by měla co nejrychleji zajistit legální pravomocné rozhodnutí k vyklizení bytu či domu. A tou je rozhodčí nález, k němuž dospějeme, pokud si v nájemní smlouvě sjednáme právě rozhodčí doložku. Obrovskou výhodou rozhodčího nálezu je, že rozhodce vydá rozhodnutí daleko rychleji než soud a zároveň má stejnou právní váhu.
Je však potřeba dát si pozor na specifikaci oné doložky. Pokud je totiž sjednána špatně, může být shledána neplatnou. Stalo se tak již v mnoha případech, kdy doložka byla jednou smluvní stranou sjednána účelově se spřízněným soukromým rozhodcem. Aby byla platná, musí určit nezávislého rozhodce. V tomto ohledu lze doporučit např. Rozhodčí soud při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky (https://www.soud.cz/). Doporučená znění rozhodčích doložek pak naleznete ZDE.
Přeji vám, ať jsou vztahy ve vašich smlouvách bezproblémové a k těmto krajním řešením vůbec nedochází.
Mirek Rybín
V nájemním vztahu vystupují zpravidla dva subjekty. Jedním je nájemce (ten, kdo si nemovitost najímá k užívání) a druhým je pronajímatel (ten, který nemovitost do pronájmu poskytuje).
A pokud je účelem pronájmu byt či dům, tak se obvykle jedná o tzv. uspokojení bytové potřeby. Vzhledem k tomu, že jde o jednu ze základních lidských potřeb vůbec, tak podle českého práva nájemce požívá silnější právní ochranu než pronajímatel. Je tedy na něj nahlíženo jako na "slabší smluvní stranu".
Pronajímatel tak má mnohdy svázané ruce i v situacích, kdy je objektivně v právu. Například, když nájemce přestane platit nájem či nemovitost nadále užívá i po skončení nájemní smlouvy, tak pronajímatel do ní rozhodně nesmí jen tak vniknout a nájemci třeba vyměnit zámek. Vše musí probíhat v souladu se zákonem. Určité postupy jsem popisoval v článcích Kdy smí majitel vstoupit do pronajatého bytu? a Jaké obavy řeší majitelé při pronájmu bytu?.
Obecně platí, že při řešení sporů z nájemních smluv je obvykle potřeba podat žalobu, což je vždy běh na dlouhou trať - mnohdy i na několik let. Problematický nájemce je po tuto dobu legálně prakticky "nevystěhovatelný". Zájmem poškozeného je tedy celý proces rozhodování soudu maximálně urychlit. To lze učinit dvěma způsoby.
Tím prvním je možnost notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti. O této možnosti jsem psal v článku Jak předejít komplikacím s problematickým nájemcem. Ovšem na základě pozdějšího judikátu ZDE se ukázalo, že i obdobný notářský zápis soud vyhodnotil jako neplatný, byť v tomto konkrétním případě se nejednalo o povinnost vyplývající ze závazkového vztahu, tedy z nájemní smlouvy. V případě, kdy bychom si tuto povinnost sjednali v nájemní smlouvě, se i tak nabízí otázka, jak by soud rozhodl, pokud by se notářský zápis týkal porušení povinnosti z již ukončené nájemní smlouvy.
Proto se nabízí druhá možnost, která by měla co nejrychleji zajistit legální pravomocné rozhodnutí k vyklizení bytu či domu. A tou je rozhodčí nález, k němuž dospějeme, pokud si v nájemní smlouvě sjednáme právě rozhodčí doložku. Obrovskou výhodou rozhodčího nálezu je, že rozhodce vydá rozhodnutí daleko rychleji než soud a zároveň má stejnou právní váhu.
Je však potřeba dát si pozor na specifikaci oné doložky. Pokud je totiž sjednána špatně, může být shledána neplatnou. Stalo se tak již v mnoha případech, kdy doložka byla jednou smluvní stranou sjednána účelově se spřízněným soukromým rozhodcem. Aby byla platná, musí určit nezávislého rozhodce. V tomto ohledu lze doporučit např. Rozhodčí soud při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky (https://www.soud.cz/). Doporučená znění rozhodčích doložek pak naleznete ZDE.
Přeji vám, ať jsou vztahy ve vašich smlouvách bezproblémové a k těmto krajním řešením vůbec nedochází.
Mirek Rybín
