Realitní trh v době koronavirové
1. 4. 2020
Momentálně zažíváme období, kdy dochází pravděpodobně k největší ekonomické paralýze v našem životě. To má pochopitelně dopad i na realitní trh.
Jak by se dalo čekat, v posledních týdnech se mě moji známí i klienti ptají, jaký bude vývoj realitního trhu. Hned na úvod se vám musím přiznat, že v článku se nedozvíte, jak konkrétně se trh s nemovitostmi bude v následujících měsících a letech chovat. To by bylo hodně troufalé. Stávající situace je zcela odlišná od krize, ke které došlo před více než deseti lety, takže tehdejší vývoj nelze nyní aplikovat. Článek bude spíše úvahou nad tím, co se kolem nás děje.
Odborná veřejnost o současné situaci hojně diskutuje a jak už to tak bývá, co člověk - to názor. Někteří předpovídají cenový pokles, jiní stagnaci, další dokonce růst. Scénáře mohou být různé a myslím, že jsou více či méně odvislé od toho, jak dlouho budou trvat omezení zavedená v naší zemi. A s nimi související ekonomické dopady. Řeč bude o Praze, k níž mám profesně nejblíže. Podívejme se na možný vývoj trhu bytů z pohledu pronájmu i prodeje.
Pronájmy nejvíce ovlivní uzavření našich státních hranic, jež kompletně zastavilo turismus. Tím pádem došlo k náhlému ukončení krátkodobých ubytování. Majitelé těchto bytů mají nyní několik možností, které se odvíjejí od toho, za jakých podmínek daný byt vlastní.
Pokud na pronajímaný byt majitel nemusí platit každý měsíc hypotéku, tak není tolik pod tlakem, aby mu byt bez přerušení nadále generoval příjem. Spousta majitelů ovšem hypotéku má, a výpadek tak pro ně může být velký problém. Zde také hraje roli skutečnost, jak velká je splátka hypotéky ve vztahu k výnosu z pronájmu. Je obvyklé, že výnos z krátkodobých ubytování je výrazně vyšší než ten ze standardního dlouhodobého pronájmu.
V minulosti si mnozí majitelé brali hypotéku tak velkou, že její splátky jsou schopni zvládnout pouze výnosy z krátkodobého pronájmu. Při přechodu na dlouhodobý pronájem však už nemusí příjem tyto splátky pokrýt. A co teprve, když dojde k uvolňování těchto bytů na trh v masovém měřítku, čímž myslím několik tisíc bytů během dvou měsíců. Cena nájmu by tak měla klesnout, a pokud klesne i pod úroveň splátky hypotéky, kterou dotčený majitel není schopen dotovat, může nakonec chtít svůj byt prodat. Ani program odkladů splátky hypotéky, se kterým banky přicházejí, nemusí situaci řešit. Ale k prodejům se vrátíme později.
Trh tak v současné době zaplavují byty, jejichž majitelé uvažují různě. Někteří je nabízejí za opravdu skvělé ceny v atraktivních lokalitách, ale cena je vykoupena tím, že doba nájmu je omezena třeba na šest měsíců či jeden rok. Tak dlouho tito majitelé u nás předpokládají nulový turismus. Ti optimističtější chtějí smlouvy na jeden měsíc s možností prodloužení, aby byli co nejvíce flexibilní při opětovném přechodu zpět na krátkodobé ubytování.
Je otázka, jak na tyto nabídky budou reagovat zájemci. Pro někoho mohou být atraktivní a dotyčný je rád, že má bydlení na pár měsíců vyřešené, jiní budou stát opravdu o plnohodnotný dlouhodobý pronájem.
Druhá věc je, jaká vůbec poptávka bude. Když v Praze dojde k úbytku pracovních příležitostí, tak ti, kteří jsou v Praze jen kvůli práci, se mohou vracet do svých rodišť. O několika takových nájemcích, kteří ukončují smlouvy, vím už nyní. A to je teprve začátek. Uvidíme, jak moc se Praha "vylidní".
Osobně znám majitele činžovního domu na Praze 2, jenž v minulosti, kdy mu z domu během krátké doby odešli nájemci, kteří měli letité smlouvy na dobu neurčitou, řešil, jak s domem dále naložit. Zvažoval klasický dlouhodobý pronájem se smlouvami na dobu určitou, avšak zároveň jej v té době oslovila společnost zabývající se krátkodobým ubytováním.
On se rozhodl pro pronájem celého domu té společnosti. Bylo to pro obě strany výhodné, protože majitel okamžitě všechny byty pronajal za cenu v úrovni dlouhodobých pronájmů, nemusel se starat o jednotlivé byty a celý dům byl zastřešen pod jednou smlouvou. Společnost pak realizovala zisk z rozdílu mezi dlouhodobým pronájmem a krátkodobým ubytováním. Tato společnost však nyní činnost ukončila, takže je logické, že dojde k přechodu na dlouhodobé pronájmy.
Ovšem ve chvíli, kdy se na trh krátkodobé pronájmy opět vrátí, pro tohoto majitele nebude praktické převést byty zpět na krátkodobý pronájem - už totiž nebude v situaci, kdy má neobsazených mnoho bytů. Naopak si bude vážit stability nájemců a jejich průběžná obměna mu nebude na obtíž. Zisk bude mít stejný, rozdíl je pro něj jen v tom, že nedá vydělat poskytovateli krátkodobého ubytování.
Každý majitel je pochopitelně v jiné pozici a bude postupovat různě, proto nelze s určitostí říct, jak se trh bude v budoucnu vyvíjet. Nicméně tak jako tak by ceny nájemního bydlení po dobu absence turismu měly klesnout.
Co se týká prodejů, zde je situace logicky také závislá na tom, jak dlouho budou omezující opatření trvat, protože počet lidí, kteří ztratí zaměstnání či budou muset ukončit své podnikání, je do velké míry dán právě délkou trvání ekonomické paralýzy. To se týká i vyčerpání finančních rezerv.
Může se stát, že větší množství lidí bude nuceno řešit svoji situaci prodejem nemovitosti, takže by se dalo čekat, že ceny budou s přibývající nabídkou klesat. Klíčovou roli v tom hraje poptávka, u které neznáme její budoucí sílu. Myslím si, že existuje spousta investorů, kteří si právě v období růstu alokovali finance pro očekávaný pokles cen, o kterém se už delší dobu hovoří. Ti nyní budou připraveni nakupovat.
Pokud tedy bude poptávka silná, pokles cen může být jen dočasný. Otázka je, nakolik budou běžní kupující po případném vyčerpání vlastních finančních rezerv schopni nemovitost koupit. A pokud budou, i tak může panovat celková nejistota z věcí budoucích, proto dotyční spíše zváží pořízení předpokládaného levnějšího nájmu, ve kterém budou vyčkávat na další vývoj událostí. Tady by mohla přijít motivace ke koupi ze strany bank. Možná dokonce i ze strany státu, protože právě v těchto dnech se uvažuje o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, což může některé váhavé zájemce ke koupi přimět. V případě, že by ke zrušení této daně došlo, mělo by to pravděpodobně významné konsekvence ve vztahu k hypotečním úvěrům, resp. k odpočtu úroků hypotéky z daní. Ruku v ruce s tímto se totiž uvažuje o zrušení tohoto odpočtu. A hypotéky tvoří převážnou většinu financovaných nemovitostí.
Pokud k významnějšímu propadu cen vůbec dojde, tak jej podle mého soudu zaznamenají byty v méně atraktivních lokalitách a panelové byty spíše než cihlové byty v centru a širším centru. A to navzdory tomu, že právě v centru je velké množství investičních bytů. Centrum Prahy je stabilní a bude atraktivní i do budoucna. Osobně tak zde předpokládám spíše cenovou stagnaci než nějaký významný pokles. A v dlouhodobém horizontu pak další růst.
Také novostavby pravděpodobně zlevňovat nebudou, protože developeři domy stavěli v době vysokých cen materiálů i prací, takže by to pro ně nebylo rentabilní.
Nechme se ale překvapit, co nám trh skutečně přinese.
Závěrem děkuji všem, kteří neúnavně pracují na tom, abychom se co nejdříve mohli vrátit do normálu, a také těm, kteří se chovají odpovědně i za cenu svého nepohodlí.
Mirek Rybín
Jak by se dalo čekat, v posledních týdnech se mě moji známí i klienti ptají, jaký bude vývoj realitního trhu. Hned na úvod se vám musím přiznat, že v článku se nedozvíte, jak konkrétně se trh s nemovitostmi bude v následujících měsících a letech chovat. To by bylo hodně troufalé. Stávající situace je zcela odlišná od krize, ke které došlo před více než deseti lety, takže tehdejší vývoj nelze nyní aplikovat. Článek bude spíše úvahou nad tím, co se kolem nás děje.
Odborná veřejnost o současné situaci hojně diskutuje a jak už to tak bývá, co člověk - to názor. Někteří předpovídají cenový pokles, jiní stagnaci, další dokonce růst. Scénáře mohou být různé a myslím, že jsou více či méně odvislé od toho, jak dlouho budou trvat omezení zavedená v naší zemi. A s nimi související ekonomické dopady. Řeč bude o Praze, k níž mám profesně nejblíže. Podívejme se na možný vývoj trhu bytů z pohledu pronájmu i prodeje.
Pronájmy nejvíce ovlivní uzavření našich státních hranic, jež kompletně zastavilo turismus. Tím pádem došlo k náhlému ukončení krátkodobých ubytování. Majitelé těchto bytů mají nyní několik možností, které se odvíjejí od toho, za jakých podmínek daný byt vlastní.
Pokud na pronajímaný byt majitel nemusí platit každý měsíc hypotéku, tak není tolik pod tlakem, aby mu byt bez přerušení nadále generoval příjem. Spousta majitelů ovšem hypotéku má, a výpadek tak pro ně může být velký problém. Zde také hraje roli skutečnost, jak velká je splátka hypotéky ve vztahu k výnosu z pronájmu. Je obvyklé, že výnos z krátkodobých ubytování je výrazně vyšší než ten ze standardního dlouhodobého pronájmu.
V minulosti si mnozí majitelé brali hypotéku tak velkou, že její splátky jsou schopni zvládnout pouze výnosy z krátkodobého pronájmu. Při přechodu na dlouhodobý pronájem však už nemusí příjem tyto splátky pokrýt. A co teprve, když dojde k uvolňování těchto bytů na trh v masovém měřítku, čímž myslím několik tisíc bytů během dvou měsíců. Cena nájmu by tak měla klesnout, a pokud klesne i pod úroveň splátky hypotéky, kterou dotčený majitel není schopen dotovat, může nakonec chtít svůj byt prodat. Ani program odkladů splátky hypotéky, se kterým banky přicházejí, nemusí situaci řešit. Ale k prodejům se vrátíme později.
Trh tak v současné době zaplavují byty, jejichž majitelé uvažují různě. Někteří je nabízejí za opravdu skvělé ceny v atraktivních lokalitách, ale cena je vykoupena tím, že doba nájmu je omezena třeba na šest měsíců či jeden rok. Tak dlouho tito majitelé u nás předpokládají nulový turismus. Ti optimističtější chtějí smlouvy na jeden měsíc s možností prodloužení, aby byli co nejvíce flexibilní při opětovném přechodu zpět na krátkodobé ubytování.
Je otázka, jak na tyto nabídky budou reagovat zájemci. Pro někoho mohou být atraktivní a dotyčný je rád, že má bydlení na pár měsíců vyřešené, jiní budou stát opravdu o plnohodnotný dlouhodobý pronájem.
Druhá věc je, jaká vůbec poptávka bude. Když v Praze dojde k úbytku pracovních příležitostí, tak ti, kteří jsou v Praze jen kvůli práci, se mohou vracet do svých rodišť. O několika takových nájemcích, kteří ukončují smlouvy, vím už nyní. A to je teprve začátek. Uvidíme, jak moc se Praha "vylidní".
Osobně znám majitele činžovního domu na Praze 2, jenž v minulosti, kdy mu z domu během krátké doby odešli nájemci, kteří měli letité smlouvy na dobu neurčitou, řešil, jak s domem dále naložit. Zvažoval klasický dlouhodobý pronájem se smlouvami na dobu určitou, avšak zároveň jej v té době oslovila společnost zabývající se krátkodobým ubytováním.
On se rozhodl pro pronájem celého domu té společnosti. Bylo to pro obě strany výhodné, protože majitel okamžitě všechny byty pronajal za cenu v úrovni dlouhodobých pronájmů, nemusel se starat o jednotlivé byty a celý dům byl zastřešen pod jednou smlouvou. Společnost pak realizovala zisk z rozdílu mezi dlouhodobým pronájmem a krátkodobým ubytováním. Tato společnost však nyní činnost ukončila, takže je logické, že dojde k přechodu na dlouhodobé pronájmy.
Ovšem ve chvíli, kdy se na trh krátkodobé pronájmy opět vrátí, pro tohoto majitele nebude praktické převést byty zpět na krátkodobý pronájem - už totiž nebude v situaci, kdy má neobsazených mnoho bytů. Naopak si bude vážit stability nájemců a jejich průběžná obměna mu nebude na obtíž. Zisk bude mít stejný, rozdíl je pro něj jen v tom, že nedá vydělat poskytovateli krátkodobého ubytování.
Každý majitel je pochopitelně v jiné pozici a bude postupovat různě, proto nelze s určitostí říct, jak se trh bude v budoucnu vyvíjet. Nicméně tak jako tak by ceny nájemního bydlení po dobu absence turismu měly klesnout.
Co se týká prodejů, zde je situace logicky také závislá na tom, jak dlouho budou omezující opatření trvat, protože počet lidí, kteří ztratí zaměstnání či budou muset ukončit své podnikání, je do velké míry dán právě délkou trvání ekonomické paralýzy. To se týká i vyčerpání finančních rezerv.
Může se stát, že větší množství lidí bude nuceno řešit svoji situaci prodejem nemovitosti, takže by se dalo čekat, že ceny budou s přibývající nabídkou klesat. Klíčovou roli v tom hraje poptávka, u které neznáme její budoucí sílu. Myslím si, že existuje spousta investorů, kteří si právě v období růstu alokovali finance pro očekávaný pokles cen, o kterém se už delší dobu hovoří. Ti nyní budou připraveni nakupovat.
Pokud tedy bude poptávka silná, pokles cen může být jen dočasný. Otázka je, nakolik budou běžní kupující po případném vyčerpání vlastních finančních rezerv schopni nemovitost koupit. A pokud budou, i tak může panovat celková nejistota z věcí budoucích, proto dotyční spíše zváží pořízení předpokládaného levnějšího nájmu, ve kterém budou vyčkávat na další vývoj událostí. Tady by mohla přijít motivace ke koupi ze strany bank. Možná dokonce i ze strany státu, protože právě v těchto dnech se uvažuje o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, což může některé váhavé zájemce ke koupi přimět. V případě, že by ke zrušení této daně došlo, mělo by to pravděpodobně významné konsekvence ve vztahu k hypotečním úvěrům, resp. k odpočtu úroků hypotéky z daní. Ruku v ruce s tímto se totiž uvažuje o zrušení tohoto odpočtu. A hypotéky tvoří převážnou většinu financovaných nemovitostí.
Pokud k významnějšímu propadu cen vůbec dojde, tak jej podle mého soudu zaznamenají byty v méně atraktivních lokalitách a panelové byty spíše než cihlové byty v centru a širším centru. A to navzdory tomu, že právě v centru je velké množství investičních bytů. Centrum Prahy je stabilní a bude atraktivní i do budoucna. Osobně tak zde předpokládám spíše cenovou stagnaci než nějaký významný pokles. A v dlouhodobém horizontu pak další růst.
Také novostavby pravděpodobně zlevňovat nebudou, protože developeři domy stavěli v době vysokých cen materiálů i prací, takže by to pro ně nebylo rentabilní.
Nechme se ale překvapit, co nám trh skutečně přinese.
Závěrem děkuji všem, kteří neúnavně pracují na tom, abychom se co nejdříve mohli vrátit do normálu, a také těm, kteří se chovají odpovědně i za cenu svého nepohodlí.
Mirek Rybín
