Prodej a koupě nemovitosti vlastněné právnickou osobou
4. 2. 2019
Dnes se zaměříme na převod nemovitosti, jejímž majitelem je právnická osoba, tedy nejčastěji společnost s ručením omezeným či akciová společnost.
Nemovitosti bývají ve vlastnictví firem převážně z toho důvodu, že dřívější právní úprava neumožňovala cizincům jako fyzickým osobám nabývat u nás nemovitosti, proto zde účelově zakládali společnosti, na které pak nemovitosti kupovali. Případně se jedná o firmu, která se například zabývá výkupy a následnými prodeji nemovitostí.
V principu existují dvě možnosti převodu takové nemovitosti - buď její koupě od dotyčné společnosti, nebo převod celé společnosti včetně jejího majetku. V drtivé většině případů má kupující zájem pouze o konkrétní nemovitost, budeme tedy hovořit o prvním případu.
Zároveň můžeme říct, že se nejedná o nikterak výjimečnou záležitost a pro kupujícího taková koupě nepředstavuje vyšší riziko než při převodu od fyzické osoby.
K převodu takové nemovitosti tedy dochází klasickou kupní smlouvou. V první fázi je důležité podívat se do obchodního rejstříku, kdo je za společnost oprávněn jednat, aby dokumenty podepisovala skutečně ta správná osoba. Také není na škodu pro klid duše nahlédnout do insolvenčního rejstříku.
Rovněž není problém pořídit takovou nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru. Zástavní smlouvu, kterou se k dané nemovitosti pro účely zajištění úvěru zřizuje zástavní právo, rovněž podepisuje oprávněná osoba. Prodávající společnost také musí nemovitost vyřadit ze svého majetku.
Oproti koupi od fyzické osoby je ovšem potřeba si ohlídat některé další dokumenty. O těch základních, důležitých pro jakýkoliv převod, jsem psal ZDE a ZDE. Těmi dalšími (v případě úvěru je bude banka rovněž potřebovat) jsou následující: Souhlas valné hromady s prodejem nemovitosti, který prodávající zajistí formou notářského zápisu. Výpis z rejstříku zástav, který vede Notářská komora České republiky a můžeme jej získat u notáře či na Czech POINTu. Může se totiž stát, že společnost zřídila ke svému podniku zástavní právo, které se vztahuje i na nemovitý majetek a není z výpisu listu vlastnictví oné nemovitosti patrné. To představuje potenciální riziko, i přestože dojde k vyřazení dotčené nemovitosti z majetku společnosti.
---------- TATO SEKCE JIŽ NENÍ ZČÁSTI PLATNÁ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Z hlediska daní hradí kupující obvyklou 4 % daň z nabytí nemovitých věcí. Prodávající společnost pak odvádí daň z příjmů ve výši 19 %. DPH pak řeší Zákon o dani z přidané hodnoty, konkrétně § 56.
---------- TATO SEKCE JIŽ NENÍ ZČÁSTI PLATNÁ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Mirek Rybín
Nemovitosti bývají ve vlastnictví firem převážně z toho důvodu, že dřívější právní úprava neumožňovala cizincům jako fyzickým osobám nabývat u nás nemovitosti, proto zde účelově zakládali společnosti, na které pak nemovitosti kupovali. Případně se jedná o firmu, která se například zabývá výkupy a následnými prodeji nemovitostí.
V principu existují dvě možnosti převodu takové nemovitosti - buď její koupě od dotyčné společnosti, nebo převod celé společnosti včetně jejího majetku. V drtivé většině případů má kupující zájem pouze o konkrétní nemovitost, budeme tedy hovořit o prvním případu.
Zároveň můžeme říct, že se nejedná o nikterak výjimečnou záležitost a pro kupujícího taková koupě nepředstavuje vyšší riziko než při převodu od fyzické osoby.
K převodu takové nemovitosti tedy dochází klasickou kupní smlouvou. V první fázi je důležité podívat se do obchodního rejstříku, kdo je za společnost oprávněn jednat, aby dokumenty podepisovala skutečně ta správná osoba. Také není na škodu pro klid duše nahlédnout do insolvenčního rejstříku.
Rovněž není problém pořídit takovou nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru. Zástavní smlouvu, kterou se k dané nemovitosti pro účely zajištění úvěru zřizuje zástavní právo, rovněž podepisuje oprávněná osoba. Prodávající společnost také musí nemovitost vyřadit ze svého majetku.
Oproti koupi od fyzické osoby je ovšem potřeba si ohlídat některé další dokumenty. O těch základních, důležitých pro jakýkoliv převod, jsem psal ZDE a ZDE. Těmi dalšími (v případě úvěru je bude banka rovněž potřebovat) jsou následující: Souhlas valné hromady s prodejem nemovitosti, který prodávající zajistí formou notářského zápisu. Výpis z rejstříku zástav, který vede Notářská komora České republiky a můžeme jej získat u notáře či na Czech POINTu. Může se totiž stát, že společnost zřídila ke svému podniku zástavní právo, které se vztahuje i na nemovitý majetek a není z výpisu listu vlastnictví oné nemovitosti patrné. To představuje potenciální riziko, i přestože dojde k vyřazení dotčené nemovitosti z majetku společnosti.
---------- TATO SEKCE JIŽ NENÍ ZČÁSTI PLATNÁ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Z hlediska daní hradí kupující obvyklou 4 % daň z nabytí nemovitých věcí. Prodávající společnost pak odvádí daň z příjmů ve výši 19 %. DPH pak řeší Zákon o dani z přidané hodnoty, konkrétně § 56.
---------- TATO SEKCE JIŽ NENÍ ZČÁSTI PLATNÁ - DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Mirek Rybín
