Prodej a koupě nemovitosti na základě plné moci
2. 1. 2020
Prodej a koupi nemovitosti provází velké množství aktivit, které je dobré pokrýt i v plné moci určené pro zastoupení prodávajícího či kupujícího. Podívejme se, jaká konkrétní zmocnění je dobré uvést.
Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, budete muset jednat s poměrně velkým množstvím institucí. Pokud se k tomuto úkonu chystáte někoho zmocnit, doporučuji v plné moci uvést co nejširší okruh oblastí, kterých se to týká. Plná moc by měla být totiž konkrétní, nikoliv pouze obecná, aby ji dotčená instituce skutečně akceptovala.
Účastníci mohou být označeni různě, nejčastěji jako zmocnitel (ten, kdo plnou moc uděluje) a zmocněnec (ten, který ji přijímá), ale třeba i jako zastoupený a zástupce. Na názvosloví nezáleží, avšak rozhodně je potřeba úředně ověřit podpis, a to právě zmocnitele - zastoupené osoby. To můžete provést na Czech POINTu (tedy na České poště či obecním úřadě) nebo u notáře.
Důležité je správně a přesně uvést nemovitost. Nejlepší způsob, jak se vyhnout chybě, je opsat její specifikaci z listu vlastnictví. Ten získáte kromě výše uvedených institucí také přímo na katastru nemovitostí, my makléři pak často využíváme dálkový přístup, prostřednictvím kterého si za poplatek digitálně podepsané LV můžeme stáhnout. O listu vlastnictví jsem detailněji psal v článku Jak se orientovat v listu vlastnictví.
Také doporučuji nešetřit počty vyhotovení, zejména u prodeje mnohdy dopředu nevíme, zda si kupující nebude brát hypotéku. Pokud ano, je potřeba mít i několik dalších vyhotovení v souvislosti se zástavními smlouvami. Elegantní možností je nechat z již ověřeného originálu dodatečně vyhotovit ověřené kopie právě podle toho, kolik listin bude potřeba. Mimochodem, za ověření listiny se platí od každé započaté stránky, ověření podpisu je zpoplatněno pouze za ten jeden podpis.
Níže vypisuji nejrůznější úkony, abyste získali lepší představu, co vás vůbec čeká. Do použité plné moci ovšem doporučuji jednotlivé položky upravit podle konkrétní situace (prodej vs. koupě a také, když už třeba znáte přesný průběh vašeho případu).
K jakým konkrétním úkonům byste měli tedy zmocnění uvést?
K podpisu zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří,
k podpisu rezervační či obdobné smlouvy s realitní kanceláří a převodcem či nabyvatelem,
k podpisu kupní smlouvy,
k podpisu smlouvy o úschově listin,
k dohodnutí všech podmínek koupě a prodeje,
k zastupování při vkladovém řízení před Katastrálním úřadem (k podpisu formuláře návrhu na vklad, jednání v řízení, podávání opravných prostředků, přijímání písemností apod.),
k podpisu zástavní smlouvy zajišťující zřízení zástavního práva k nemovitosti ve prospěch úvěrující banky nabyvatele (a analogicky také k podpisu formuláře návrhu na vklad zástavního práva atd.),
k podpisu smlouvy o úschově kupní ceny (např. smlouvy o jistotním účtu) zajišťující úschovu celé nebo části kupní ceny a dalších příslušných dokumentů týkajících se banky v případě, že úschova je realizována u ní,
k podpisu předávacího protokolu a fyzickému předání nemovitosti,
k podpisu formulářů určených pro převod energií,
k zastupování před příslušným finančním úřadem,
k zastupování před SVJ a před společností, která má na starosti správu nemovitosti,
k přijímání veškerých doručovaných písemností a potvrzování jejich přijetí,
k přijímání plnění nároků včetně kupní ceny a případnému vymáhání neplněných nároků.
Sami vidíte, že s jedním či dvěma vyhotoveními plné moci nevystačíte. Už jen v případě, kdy zmocněnec zastupuje prodávajícího a zároveň kupující financuje hypotékou, je potřeba čtyři další vyhotovení plné moci (k zástavní smlouvě pro banku, k zástavní smlouvě pro katastr, ke kupní smlouvě pro banku a k formuláři návrhu na vklad zástavního práva pro katastr). Pokud bude úvěrující banka přehnaně důsledná, může chtít další vyhotovení i u smlouvy o úschově kupní ceny.
K formuláři návrhu na vklad pro Katastrální úřad mám pro vás jeden tip. Formulář stačí podepsat pouze jedním z účastníků řízení, takže pokud už nemáte volnou plnou moc, je lepší formulář zmocněným účastníkem vůbec nepodepisovat a nechat jej podepsat jen těmi nezmocněnými účastníky.
Jak si sami můžete spočítat, ve finále 7 až 10 plných mocí je běžná praxe.
Pokud potřebujete s procesem či specifikací některých bodů poradit, určitě se na mě obraťte.
Mirek Rybín
Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, budete muset jednat s poměrně velkým množstvím institucí. Pokud se k tomuto úkonu chystáte někoho zmocnit, doporučuji v plné moci uvést co nejširší okruh oblastí, kterých se to týká. Plná moc by měla být totiž konkrétní, nikoliv pouze obecná, aby ji dotčená instituce skutečně akceptovala.
Účastníci mohou být označeni různě, nejčastěji jako zmocnitel (ten, kdo plnou moc uděluje) a zmocněnec (ten, který ji přijímá), ale třeba i jako zastoupený a zástupce. Na názvosloví nezáleží, avšak rozhodně je potřeba úředně ověřit podpis, a to právě zmocnitele - zastoupené osoby. To můžete provést na Czech POINTu (tedy na České poště či obecním úřadě) nebo u notáře.
Důležité je správně a přesně uvést nemovitost. Nejlepší způsob, jak se vyhnout chybě, je opsat její specifikaci z listu vlastnictví. Ten získáte kromě výše uvedených institucí také přímo na katastru nemovitostí, my makléři pak často využíváme dálkový přístup, prostřednictvím kterého si za poplatek digitálně podepsané LV můžeme stáhnout. O listu vlastnictví jsem detailněji psal v článku Jak se orientovat v listu vlastnictví.
Také doporučuji nešetřit počty vyhotovení, zejména u prodeje mnohdy dopředu nevíme, zda si kupující nebude brát hypotéku. Pokud ano, je potřeba mít i několik dalších vyhotovení v souvislosti se zástavními smlouvami. Elegantní možností je nechat z již ověřeného originálu dodatečně vyhotovit ověřené kopie právě podle toho, kolik listin bude potřeba. Mimochodem, za ověření listiny se platí od každé započaté stránky, ověření podpisu je zpoplatněno pouze za ten jeden podpis.
Níže vypisuji nejrůznější úkony, abyste získali lepší představu, co vás vůbec čeká. Do použité plné moci ovšem doporučuji jednotlivé položky upravit podle konkrétní situace (prodej vs. koupě a také, když už třeba znáte přesný průběh vašeho případu).
K jakým konkrétním úkonům byste měli tedy zmocnění uvést?
K podpisu zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří,
k podpisu rezervační či obdobné smlouvy s realitní kanceláří a převodcem či nabyvatelem,
k podpisu kupní smlouvy,
k podpisu smlouvy o úschově listin,
k dohodnutí všech podmínek koupě a prodeje,
k zastupování při vkladovém řízení před Katastrálním úřadem (k podpisu formuláře návrhu na vklad, jednání v řízení, podávání opravných prostředků, přijímání písemností apod.),
k podpisu zástavní smlouvy zajišťující zřízení zástavního práva k nemovitosti ve prospěch úvěrující banky nabyvatele (a analogicky také k podpisu formuláře návrhu na vklad zástavního práva atd.),
k podpisu smlouvy o úschově kupní ceny (např. smlouvy o jistotním účtu) zajišťující úschovu celé nebo části kupní ceny a dalších příslušných dokumentů týkajících se banky v případě, že úschova je realizována u ní,
k podpisu předávacího protokolu a fyzickému předání nemovitosti,
k podpisu formulářů určených pro převod energií,
k zastupování před příslušným finančním úřadem,
k zastupování před SVJ a před společností, která má na starosti správu nemovitosti,
k přijímání veškerých doručovaných písemností a potvrzování jejich přijetí,
k přijímání plnění nároků včetně kupní ceny a případnému vymáhání neplněných nároků.
Sami vidíte, že s jedním či dvěma vyhotoveními plné moci nevystačíte. Už jen v případě, kdy zmocněnec zastupuje prodávajícího a zároveň kupující financuje hypotékou, je potřeba čtyři další vyhotovení plné moci (k zástavní smlouvě pro banku, k zástavní smlouvě pro katastr, ke kupní smlouvě pro banku a k formuláři návrhu na vklad zástavního práva pro katastr). Pokud bude úvěrující banka přehnaně důsledná, může chtít další vyhotovení i u smlouvy o úschově kupní ceny.
K formuláři návrhu na vklad pro Katastrální úřad mám pro vás jeden tip. Formulář stačí podepsat pouze jedním z účastníků řízení, takže pokud už nemáte volnou plnou moc, je lepší formulář zmocněným účastníkem vůbec nepodepisovat a nechat jej podepsat jen těmi nezmocněnými účastníky.
Jak si sami můžete spočítat, ve finále 7 až 10 plných mocí je běžná praxe.
Pokud potřebujete s procesem či specifikací některých bodů poradit, určitě se na mě obraťte.
Mirek Rybín
