Počet osob v pronajatém bytě
3. 8. 2020
Lze definovat maximální počet osob v pronajatém bytě? A existuje hranice mezi návštěvou a bydlením? Zákon v tomto nehovoří úplně jasně, proto může být praktické si obojí upřesnit v nájemní smlouvě.
Nájemce má v přijímání členů domácnosti naprosto volnou ruku, pokud se jedná o osobu blízkou či další případy, jak se dozvíte v citaci § 2272 Občanského zákoníku níže. U ostatních členů pak záleží na tom, zda si pronajímatel v nájemní smlouvě podmiňuje přijetí takového člena svým souhlasem.
Ovšem v každém případě je nájemce povinen změnu, zejména pak zvýšení počtu osob, pronajímateli oznámit. S ohledem na změnu počtu osob pak dojde k úpravě výše poplatků za služby. Zákon maximální počet osob neuvádí, pouze obecně upravuje podmínky, v jakých je možné v bytě bydlet (viz jeho citaci v odst. (3) § 2272 níže). Proto může být užitečné si v nájemní smlouvě dopředu sjednat maximální počet bydlících osob např. s ohledem na výměru bytu, počet místností, koupelen apod.
Nutnost nájemce nahlásit pronajímateli změnu počtu osob je důležité také s ohledem na pronajímatelovu oznamovací povinnost vůči SVJ, kterou popisuje § 1177 Občanského zákoníku.
§ 1177
Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen "osoba odpovědná za správu domu") své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.
To má přímou vazbu na povinnost uvedenou v § 12 Zákona č. 67/2013 Sb., kterou je:
Příjemce služeb oznámí poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Tím se totiž upraví výše poplatků za služby vůči pronajímateli, aby je následně mohl taktéž upravené přenést na nájemce. A právě toto ustanovení nám napovídá, kde je ona hranice mezi návštěvou a bydlením. V případě návštěv však žádné omezení není.
Může se stát, že když je v bytovém domě s ohledem na časté návštěvy nájemce zvýšený provoz, upozorní pronajímatele SVJ jakožto subjekt odpovědný za správu domu, že se toto děje. Je totiž logické, že s dalšími osobami jsou pak spojeny právě zmiňované náklady za služby a není fér, aby na nájemcovy návštěvy, které ovšem v bytě prakticky bydlí, doplácel zbytek osazenstva domu.
Občanský zákoník k této problematice říká následující:
§ 2272
(1) Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.
(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.
(3) Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
§ 2273
Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu.
Osobu blízkou pak tentýž zákon definuje následovně:
§ 22
(1) Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.
Ať už jste v roli pronajímatele nebo nájemce, přeji vám v rámci nájmu jen samé dobré vztahy.
Mirek Rybín
Nájemce má v přijímání členů domácnosti naprosto volnou ruku, pokud se jedná o osobu blízkou či další případy, jak se dozvíte v citaci § 2272 Občanského zákoníku níže. U ostatních členů pak záleží na tom, zda si pronajímatel v nájemní smlouvě podmiňuje přijetí takového člena svým souhlasem.
Ovšem v každém případě je nájemce povinen změnu, zejména pak zvýšení počtu osob, pronajímateli oznámit. S ohledem na změnu počtu osob pak dojde k úpravě výše poplatků za služby. Zákon maximální počet osob neuvádí, pouze obecně upravuje podmínky, v jakých je možné v bytě bydlet (viz jeho citaci v odst. (3) § 2272 níže). Proto může být užitečné si v nájemní smlouvě dopředu sjednat maximální počet bydlících osob např. s ohledem na výměru bytu, počet místností, koupelen apod.
Nutnost nájemce nahlásit pronajímateli změnu počtu osob je důležité také s ohledem na pronajímatelovu oznamovací povinnost vůči SVJ, kterou popisuje § 1177 Občanského zákoníku.
§ 1177
Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen "osoba odpovědná za správu domu") své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.
To má přímou vazbu na povinnost uvedenou v § 12 Zákona č. 67/2013 Sb., kterou je:
Příjemce služeb oznámí poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Tím se totiž upraví výše poplatků za služby vůči pronajímateli, aby je následně mohl taktéž upravené přenést na nájemce. A právě toto ustanovení nám napovídá, kde je ona hranice mezi návštěvou a bydlením. V případě návštěv však žádné omezení není.
Může se stát, že když je v bytovém domě s ohledem na časté návštěvy nájemce zvýšený provoz, upozorní pronajímatele SVJ jakožto subjekt odpovědný za správu domu, že se toto děje. Je totiž logické, že s dalšími osobami jsou pak spojeny právě zmiňované náklady za služby a není fér, aby na nájemcovy návštěvy, které ovšem v bytě prakticky bydlí, doplácel zbytek osazenstva domu.
Občanský zákoník k této problematice říká následující:
§ 2272
(1) Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.
(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.
(3) Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
§ 2273
Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu.
Osobu blízkou pak tentýž zákon definuje následovně:
§ 22
(1) Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.
Ať už jste v roli pronajímatele nebo nájemce, přeji vám v rámci nájmu jen samé dobré vztahy.
Mirek Rybín
