Novela občanského zákoníku v roce 2020 - 2. část
1. 7. 2020
Ve druhé části článku zabývajícího se novelou občanského zákoníku v roce 2020 se podíváme na tyto tři oblasti: dluhy související s prodejem bytu, řešení potíží s problematickým vlastníkem a úpravy, týkající se společných záležitostí v bytovém domě.
První část článku, ve které jsme se zabývali předkupním právem a opětovným zavedením smluvních pokut v nájemních smlouvách, naleznete ZDE. A jaká témata projdeme dnes?
Dluhy váznoucí na jednotce při jejím prodeji
Praxe je taková, že prodávající požádá SVJ či správce domu, aby mu vystavil potvrzení o bezdlužnosti. To pak předloží kupujícímu, který tak "ví, do čeho jde". Nová úprava, kterou popisuje § 1186, doznala určitého zpřesnění. Dluhy na kupujícího totiž přecházejí, pokud měl možnost je zjistit. Jde tady zejména o to, aby potvrzení bylo vyhotoveno natolik precizně, že v něm budou veškeré případné dluhy detailně popsány. SVJ tak nebude muset v případném sporu čelit komplikacím při prokazování, že kupující se o dluzích dozvěděl.
Dřívější znění:
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Nové znění:
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.
(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Dále byl doplněn třetí odstavec:
(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Řešení potíží s problematickým vlastníkem - nařízený prodej jednotky
Novela této části potěší zejména ty, kteří bydlí v domě, jehož poklidné soužití je narušováno např. krátkodobými pronájmy. Zde dochází k významnému zpřesnění postupu vůči problematickému vlastníkovi takového bytu. Postup má tři kroky. Prvním je písemná výstraha tomuto vlastníkovi, druhým získání souhlasu s podáním žaloby od nadpoloviční většiny všech vlastníků (hlas dotyčného se nezapočítává), třetím pak podání žaloby na prodej jednotky. To vymezuje § 1184.
Dřívější znění:
Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.
Nové znění:
(1) Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
(2) Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.
(3) S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.
Úpravy společných záležitostí v bytovém domě - změna prohlášení vlastníka
Tato změna pomůže v některých situacích, ve kterých byl doposud potřeba stoprocentní souhlas všech vlastníků. Nyní přináší výjimky, kdy stoprocentní souhlas není potřeba v záležitostech týkajících se společných částí, avšak nedochází ke změně podílu právě na společných částech. V praxi se jedná např. o vybudování výtahu, které mohl zablokovat jeden majitel vlastnící byt v přízemí. Nicméně přehlasovaný vlastník se může bránit a požádat o přezkoumání soud. Detaily vymezuje § 1169.
Dřívější znění:
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.
(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Nové znění:
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
(3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.
Novela má daleko širší záběr, tyto oblasti však považuji za nejběžnější. Další změny se týkají např. povinnosti vlastníka bytu oznámit osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu nebo třeba ustanovení týkající se zakládání, fungování a rozhodování SVJ, ale také správy domu před založením SVJ.
Mirek Rybín
První část článku, ve které jsme se zabývali předkupním právem a opětovným zavedením smluvních pokut v nájemních smlouvách, naleznete ZDE. A jaká témata projdeme dnes?
Dluhy váznoucí na jednotce při jejím prodeji
Praxe je taková, že prodávající požádá SVJ či správce domu, aby mu vystavil potvrzení o bezdlužnosti. To pak předloží kupujícímu, který tak "ví, do čeho jde". Nová úprava, kterou popisuje § 1186, doznala určitého zpřesnění. Dluhy na kupujícího totiž přecházejí, pokud měl možnost je zjistit. Jde tady zejména o to, aby potvrzení bylo vyhotoveno natolik precizně, že v něm budou veškeré případné dluhy detailně popsány. SVJ tak nebude muset v případném sporu čelit komplikacím při prokazování, že kupující se o dluzích dozvěděl.
Dřívější znění:
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Nové znění:
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.
(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Dále byl doplněn třetí odstavec:
(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Řešení potíží s problematickým vlastníkem - nařízený prodej jednotky
Novela této části potěší zejména ty, kteří bydlí v domě, jehož poklidné soužití je narušováno např. krátkodobými pronájmy. Zde dochází k významnému zpřesnění postupu vůči problematickému vlastníkovi takového bytu. Postup má tři kroky. Prvním je písemná výstraha tomuto vlastníkovi, druhým získání souhlasu s podáním žaloby od nadpoloviční většiny všech vlastníků (hlas dotyčného se nezapočítává), třetím pak podání žaloby na prodej jednotky. To vymezuje § 1184.
Dřívější znění:
Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.
Nové znění:
(1) Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
(2) Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.
(3) S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.
Úpravy společných záležitostí v bytovém domě - změna prohlášení vlastníka
Tato změna pomůže v některých situacích, ve kterých byl doposud potřeba stoprocentní souhlas všech vlastníků. Nyní přináší výjimky, kdy stoprocentní souhlas není potřeba v záležitostech týkajících se společných částí, avšak nedochází ke změně podílu právě na společných částech. V praxi se jedná např. o vybudování výtahu, které mohl zablokovat jeden majitel vlastnící byt v přízemí. Nicméně přehlasovaný vlastník se může bránit a požádat o přezkoumání soud. Detaily vymezuje § 1169.
Dřívější znění:
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.
(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Nové znění:
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
(3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.
Novela má daleko širší záběr, tyto oblasti však považuji za nejběžnější. Další změny se týkají např. povinnosti vlastníka bytu oznámit osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu nebo třeba ustanovení týkající se zakládání, fungování a rozhodování SVJ, ale také správy domu před založením SVJ.
Mirek Rybín
