Novela občanského zákoníku v roce 2020 - 1. část
3. 6. 2020
Od 1. 7. 2020 nabývá účinnosti novela občanského zákoníku, která se významně dotýká nemovitostí. V první části článku se podíváme na oblasti předkupního práva a opětovného zavedení smluvních pokut do nájemních smluv.
Konkrétně se jedná o Zákon č. 163/2020 Sb. - Zákon, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
Předkupní právo - prakticky dochází k jeho zrušení
Podoba předkupního práva, která se do občanského zákoníku vrátila od 1. 1. 2018, byla velice kritizována. Psal jsem o ní v článku Pozor na komplikace při prodeji bytu s parkovacím stáním, kdy už z názvu je jasné, co na ní bylo nejvíce problematické.
Nyní, po dvou a půl letech, během kterých se hodně hovořilo o konkrétních úpravách, bylo předkupní právo úplně odstraněno. Jsou však, jak už to tak bývá, výjimky, u kterých je potřeba předkupní právo i nadále respektovat. Ty definuje nově upravený § 1124.
Dřívější znění:
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Nové znění:
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
V souvislosti s tímto se mimochodem upravuje i § 1125, se kterým se ale příliš často nesetkáte, protože se týká spoluvlastnictví k zemědělskému závodu.
Pokud tedy nemovitost například zdědíte a zároveň je součástí spoluvlastnictví, musíte předkupní právo respektovat, případně počkat půl roku a pak s podílem naložit bez omezení.
Chystáte-li se nyní řešit prodej nemovitosti, která je předmětem spoluvlastnického podílu, určitě se vám vyplatí těch pár týdnů do účinnosti zákona počkat.
Je skvělé, že tato právní úprava řeší dosavadní komplikace při převodu parkovacích stání či sklepů, ale je potřeba si uvědomit jednu věc. Pokud podle nové právní úpravy budete převádět spoluvlastnický podíl bez nabídky předkupního práva, je vše v pořádku, avšak pokud jste jej koupili během posledních dvou a půl roku, kdy předkupní právo platilo, stále zde existuje tříletá lhůta od onoho prodeje, po kterou může opomenutý spoluvlastník toto nevyužité předkupní právo napadnout. Bylo by tedy dobré vědět, za jakých přesných podmínek jste takový spoluvlastnický podíl nabyli, především pak, zda byly podmínky předkupního práva splněny.
Smluvní pokuty v nájemních smlouvách - ty je opět možné využít
Dosavadní právní úprava, kterou jsem popisoval v článku Nájemní smlouva a smluvní pokuty, zakazuje uložit nájemci bytu smluvní pokutu. A to v § 2239.
Dřívější znění:
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Nové znění:
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Smluvní pokuta je nově provázána s jistotou, o které jsem psal v článku Jak správně zacházet s jistotou (kaucí) u pronájmu bytu.
§ 2254, který jistotu řeší, totiž mění stávající nadpis "Jistota" na nový "Jistota a smluvní pokuta". Dále se mění také odst. 1.
Dřívější znění:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.
Nové znění:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Uvedené samo o sobě zajišťuje onu výše popisovanou přiměřenost.
Na další změny se podíváme příště, v pokračování tohoto článku ZDE.
Mirek Rybín
Konkrétně se jedná o Zákon č. 163/2020 Sb. - Zákon, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
Předkupní právo - prakticky dochází k jeho zrušení
Podoba předkupního práva, která se do občanského zákoníku vrátila od 1. 1. 2018, byla velice kritizována. Psal jsem o ní v článku Pozor na komplikace při prodeji bytu s parkovacím stáním, kdy už z názvu je jasné, co na ní bylo nejvíce problematické.
Nyní, po dvou a půl letech, během kterých se hodně hovořilo o konkrétních úpravách, bylo předkupní právo úplně odstraněno. Jsou však, jak už to tak bývá, výjimky, u kterých je potřeba předkupní právo i nadále respektovat. Ty definuje nově upravený § 1124.
Dřívější znění:
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Nové znění:
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
V souvislosti s tímto se mimochodem upravuje i § 1125, se kterým se ale příliš často nesetkáte, protože se týká spoluvlastnictví k zemědělskému závodu.
Pokud tedy nemovitost například zdědíte a zároveň je součástí spoluvlastnictví, musíte předkupní právo respektovat, případně počkat půl roku a pak s podílem naložit bez omezení.
Chystáte-li se nyní řešit prodej nemovitosti, která je předmětem spoluvlastnického podílu, určitě se vám vyplatí těch pár týdnů do účinnosti zákona počkat.
Je skvělé, že tato právní úprava řeší dosavadní komplikace při převodu parkovacích stání či sklepů, ale je potřeba si uvědomit jednu věc. Pokud podle nové právní úpravy budete převádět spoluvlastnický podíl bez nabídky předkupního práva, je vše v pořádku, avšak pokud jste jej koupili během posledních dvou a půl roku, kdy předkupní právo platilo, stále zde existuje tříletá lhůta od onoho prodeje, po kterou může opomenutý spoluvlastník toto nevyužité předkupní právo napadnout. Bylo by tedy dobré vědět, za jakých přesných podmínek jste takový spoluvlastnický podíl nabyli, především pak, zda byly podmínky předkupního práva splněny.
Smluvní pokuty v nájemních smlouvách - ty je opět možné využít
Dosavadní právní úprava, kterou jsem popisoval v článku Nájemní smlouva a smluvní pokuty, zakazuje uložit nájemci bytu smluvní pokutu. A to v § 2239.
Dřívější znění:
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Nové znění:
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Smluvní pokuta je nově provázána s jistotou, o které jsem psal v článku Jak správně zacházet s jistotou (kaucí) u pronájmu bytu.
§ 2254, který jistotu řeší, totiž mění stávající nadpis "Jistota" na nový "Jistota a smluvní pokuta". Dále se mění také odst. 1.
Dřívější znění:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.
Nové znění:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Uvedené samo o sobě zajišťuje onu výše popisovanou přiměřenost.
Na další změny se podíváme příště, v pokračování tohoto článku ZDE.
Mirek Rybín
