Nájemní smlouva a smluvní pokuty
4. 2. 2020
---------- TENTO ČLÁNEK JIŽ ČÁSTEČNĚ NENÍ AKTUÁLNÍ - LEGISLATIVA OHLEDNĚ SMLUVNÍCH POKUT BYLA NOVELIZOVÁNA, VIZ ČLÁNEK ZDE. ----------
Má pronajímatel právo požadovat po nájemci smluvní pokutu? Občanský zákoník tuto možnost výslovně zakazuje. Dnešní článek bude především o jednotlivých paragrafech, které se toho týkají.
Obecně platí, že Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší smluvní stranu. Je to v souladu s právem na bydlení jakožto základním lidským právem.
Příkladem budiž § 2235, který říká:
(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
V duchu s tím jde i ustanovení týkající se smluvních pokut.
Občanský zákoník sjednání smluvních pokut zakazuje. Jedná se o tzv. kogentní ustanovení, což znamená, že takové ustanovení je pevně dané a nelze se od něj odchýlit, byť by se na tom smluvní strany dohodly. Pokud se ve smlouvě takto odlišně od zákona přeci jen dohodnete, pak v případě soudního sporu se k takovémuto ustanovení nepřihlíží. Nicméně i přes tuto formální chybu zůstávají ostatní části nájemní smlouvy platné.
Přestože stávající OZ platí již od 1. 1. 2014, tak některé nájemní smlouvy "jedou ve starých kolejích" a tato neplatná ustanovení obsahují. Pozor tedy na smlouvy stažené z internetu, u kterých nemusíte mít jistotu, že respektují aktuální právní předpisy.
A také vezměte na vědomí, že ustanovení nového OZ se vztahují i na smlouvy uzavřené před jeho účinností.
Ale zpět ke smluvním pokutám.
To nejdůležitější naleznete v § 2239 Občanského zákoníku, který říká:
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
V případě neplacení nájemného či záloh na služby však po nájemci lze požadovat úroky z prodlení, ty řeší § 1970 následovně:
Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.
Na to navazuje § 1971:
Věřitel má právo na náhradu škody vzniklé nesplněním peněžitého dluhu jen tehdy, není-li kryta úroky z prodlení.
A konečně § 1972 tuto problematiku ještě rozvádí:
(1) Věřitel má právo dovolat se neúčinnosti ujednání o úroku z prodlení, které se odchyluje od zákona tak, že se zřetelem ke všem okolnostem a podmínkám případu zhoršuje jeho postavení, aniž je pro takovou odchylku spravedlivý důvod. Prohlásí-li soud ujednání za neúčinné, použijí se namísto něho ustanovení zákona, ledaže soud rozhodne v zájmu spravedlivého řešení jinak.
(2) Právo dovolat se neúčinnosti obchodních podmínek v rozsahu odporujícím odstavci 1 má i právnická osoba založená k ochraně zájmů malých a středních podnikatelů.
Výši úroků z prodlení definuje Nařízení vlády č. 351/2013 Sb. v § 2 takto:
Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.
V souvislosti s tímto tématem je také dobré připomenout, že pronajímatel nesmí nájemci z titulu smluvní pokuty zadržet jistotu (kauci), což se v některých smlouvách stále ještě objevuje. O jistotě jsem mimochodem psal dříve v článku Jak správně zacházet s jistotou (kaucí) u pronájmu bytu.
Mirek Rybín
Má pronajímatel právo požadovat po nájemci smluvní pokutu? Občanský zákoník tuto možnost výslovně zakazuje. Dnešní článek bude především o jednotlivých paragrafech, které se toho týkají.
Obecně platí, že Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší smluvní stranu. Je to v souladu s právem na bydlení jakožto základním lidským právem.
Příkladem budiž § 2235, který říká:
(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
V duchu s tím jde i ustanovení týkající se smluvních pokut.
Občanský zákoník sjednání smluvních pokut zakazuje. Jedná se o tzv. kogentní ustanovení, což znamená, že takové ustanovení je pevně dané a nelze se od něj odchýlit, byť by se na tom smluvní strany dohodly. Pokud se ve smlouvě takto odlišně od zákona přeci jen dohodnete, pak v případě soudního sporu se k takovémuto ustanovení nepřihlíží. Nicméně i přes tuto formální chybu zůstávají ostatní části nájemní smlouvy platné.
Přestože stávající OZ platí již od 1. 1. 2014, tak některé nájemní smlouvy "jedou ve starých kolejích" a tato neplatná ustanovení obsahují. Pozor tedy na smlouvy stažené z internetu, u kterých nemusíte mít jistotu, že respektují aktuální právní předpisy.
A také vezměte na vědomí, že ustanovení nového OZ se vztahují i na smlouvy uzavřené před jeho účinností.
Ale zpět ke smluvním pokutám.
To nejdůležitější naleznete v § 2239 Občanského zákoníku, který říká:
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
V případě neplacení nájemného či záloh na služby však po nájemci lze požadovat úroky z prodlení, ty řeší § 1970 následovně:
Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.
Na to navazuje § 1971:
Věřitel má právo na náhradu škody vzniklé nesplněním peněžitého dluhu jen tehdy, není-li kryta úroky z prodlení.
A konečně § 1972 tuto problematiku ještě rozvádí:
(1) Věřitel má právo dovolat se neúčinnosti ujednání o úroku z prodlení, které se odchyluje od zákona tak, že se zřetelem ke všem okolnostem a podmínkám případu zhoršuje jeho postavení, aniž je pro takovou odchylku spravedlivý důvod. Prohlásí-li soud ujednání za neúčinné, použijí se namísto něho ustanovení zákona, ledaže soud rozhodne v zájmu spravedlivého řešení jinak.
(2) Právo dovolat se neúčinnosti obchodních podmínek v rozsahu odporujícím odstavci 1 má i právnická osoba založená k ochraně zájmů malých a středních podnikatelů.
Výši úroků z prodlení definuje Nařízení vlády č. 351/2013 Sb. v § 2 takto:
Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.
V souvislosti s tímto tématem je také dobré připomenout, že pronajímatel nesmí nájemci z titulu smluvní pokuty zadržet jistotu (kauci), což se v některých smlouvách stále ještě objevuje. O jistotě jsem mimochodem psal dříve v článku Jak správně zacházet s jistotou (kaucí) u pronájmu bytu.
Mirek Rybín
