Možnosti ukončení nájemní smlouvy
5. 11. 2018
Článek vás seznámí s různými možnostmi ukončení nájemní smlouvy s tím, že pro nájem na dobu určitou platí jiná pravidla než pro nájem na dobu neurčitou. Také postup, pokud nájem ukončuje nájemce, je jiný, než když tak činí pronajímatel. Dále se dozvíte, kdy je potřeba ukončení nájmu odůvodnit a poučit druhou stranu o možnosti podat námitky.
Nájemní smlouva musí mít písemnou formu, a proto i její ukončení bude písemné. Jaké jsou tedy možnosti? Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. popisuje různé paragrafy, se kterými se v článku také seznámíte. Jedná se o rozsah § 2285 - § 2296.
Dohoda o skončení nájmu
Tato možnost ukončení nájemního vztahu je použitelná pro všechny druhy smluv. Jedná se o vzájemnou dohodu, ve které se nájemce a pronajímatel dohodnou na konkrétním datu ukončení nájmu. Je to v zásadě nejjednodušší způsob a také není potřeba sledovat žádné běžící lhůty.
Další možnosti ukončení se však liší podle způsobu uzavřené smlouvy. Výpovědi mají různá pravidla podle toho, který z účastníků výpověď podává a jakým způsobem byla smlouva uzavřena.
Nejprve se podívejme na varianty ukončení smluv ze strany nájemce - zde hraje roli, je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou.
Výpověď ze strany nájemce u smlouvy na dobu neurčitou
Nájemce je oprávněn takovýto nájem vypovědět vždy a bez udání důvodu. Pokud není v nájemní smlouvě výpovědní lhůta vůbec řešena, pak je tříměsíční. Jedná se však o dispozitivní ustanovení, je tedy možné si ve smlouvě sjednat výpovědní dobu delší, kratší, případně bez výpovědní doby. Proto je potřeba znát znění každé konkrétní smlouvy.
Výpověď ze strany nájemce u smlouvy na dobu určitou
Nájemce může smlouvu na dobu určitou vypovědět ze zákonem stanovených důvodů, § 2287 říká:
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
V praxi se jedná o situaci, kdy se nájemce musí stěhovat za prací do jiného města a dojíždění by nebylo praktické, zhorší-li se jeho zdravotní stav natolik, že není možné nadále chodit do čtvrtého patra bez výtahu, případně narodí-li se páru do malého bytu třeba dvojčata.
Vypovídá-li smlouvu pronajímatel, nehraje roli, je-li smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou.
Výpověď ze strany pronajímatele u smluv na dobu neurčitou i určitou
Pronajímatel může nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, přičemž pro různé důvody platí odlišná výpovědní lhůta.
U smlouvy na dobu určitou může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které jsou na straně nájemce či z důvodu veřejného zájmu.
Výpověď, kdy její lhůta je tříměsíční, popisuje § 2288 následovně:
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
Výpověď bez výpovědní doby řeší § 2291:
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Dále zákon, konkrétně § 2286, odst. 2, zavazuje pronajímatele následovně:
Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Pronajímatel tedy, na rozdíl od nájemce, nemůže vypovědět smlouvu bez udání důvodu, stejně jako z důvodu odlišného od výše uvedených.
Přeji vám, abyste nemuseli řešit extrémní situace a ukončení vašeho nájemního vztahu probíhalo vždy hladce.
Mirek Rybín
Nájemní smlouva musí mít písemnou formu, a proto i její ukončení bude písemné. Jaké jsou tedy možnosti? Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. popisuje různé paragrafy, se kterými se v článku také seznámíte. Jedná se o rozsah § 2285 - § 2296.
Dohoda o skončení nájmu
Tato možnost ukončení nájemního vztahu je použitelná pro všechny druhy smluv. Jedná se o vzájemnou dohodu, ve které se nájemce a pronajímatel dohodnou na konkrétním datu ukončení nájmu. Je to v zásadě nejjednodušší způsob a také není potřeba sledovat žádné běžící lhůty.
Další možnosti ukončení se však liší podle způsobu uzavřené smlouvy. Výpovědi mají různá pravidla podle toho, který z účastníků výpověď podává a jakým způsobem byla smlouva uzavřena.
Nejprve se podívejme na varianty ukončení smluv ze strany nájemce - zde hraje roli, je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou.
Výpověď ze strany nájemce u smlouvy na dobu neurčitou
Nájemce je oprávněn takovýto nájem vypovědět vždy a bez udání důvodu. Pokud není v nájemní smlouvě výpovědní lhůta vůbec řešena, pak je tříměsíční. Jedná se však o dispozitivní ustanovení, je tedy možné si ve smlouvě sjednat výpovědní dobu delší, kratší, případně bez výpovědní doby. Proto je potřeba znát znění každé konkrétní smlouvy.
Výpověď ze strany nájemce u smlouvy na dobu určitou
Nájemce může smlouvu na dobu určitou vypovědět ze zákonem stanovených důvodů, § 2287 říká:
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
V praxi se jedná o situaci, kdy se nájemce musí stěhovat za prací do jiného města a dojíždění by nebylo praktické, zhorší-li se jeho zdravotní stav natolik, že není možné nadále chodit do čtvrtého patra bez výtahu, případně narodí-li se páru do malého bytu třeba dvojčata.
Vypovídá-li smlouvu pronajímatel, nehraje roli, je-li smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou.
Výpověď ze strany pronajímatele u smluv na dobu neurčitou i určitou
Pronajímatel může nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, přičemž pro různé důvody platí odlišná výpovědní lhůta.
U smlouvy na dobu určitou může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které jsou na straně nájemce či z důvodu veřejného zájmu.
Výpověď, kdy její lhůta je tříměsíční, popisuje § 2288 následovně:
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
Výpověď bez výpovědní doby řeší § 2291:
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Dále zákon, konkrétně § 2286, odst. 2, zavazuje pronajímatele následovně:
Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Pronajímatel tedy, na rozdíl od nájemce, nemůže vypovědět smlouvu bez udání důvodu, stejně jako z důvodu odlišného od výše uvedených.
Přeji vám, abyste nemuseli řešit extrémní situace a ukončení vašeho nájemního vztahu probíhalo vždy hladce.
Mirek Rybín
