Možnosti prodloužení nájemní smlouvy a zvýšení nájemného
3. 10. 2018
V článku se dozvíte, jaké jsou možnosti prodloužení nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Někdy je totiž potřeba aktivně konat, jindy se smlouva prodlužuje automaticky. Nezapomeneme také na případné zvýšení nájemného, které může pronajímatel požadovat. A zároveň se podíváme na příslušné paragrafy občanského zákoníku, které toto řeší.
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Podívejme se na dva způsoby, jak smlouvu na dobu určitou prodloužit.
Občanský zákoník počítá s variantou automatického prodloužení nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel a nájemce automatické prodloužení přímo nevyloučí, nájemní smlouva se podle § 2285 prodlužuje následovně:
Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
Podle tohoto ustanovení je tedy na pronajímateli, aby v případě nezájmu o prodloužení smlouvy nájemce písemně vyzval k předání bytu. Pokud však tento princip v nájemní smlouvě její účastníci vyloučili, je potřeba se naopak v případě zájmu na prodloužení smlouvy vzájemně dohodnout. Iniciativa je pak na nájemci, který pronajímatele s předstihem písemně požádá o prodloužení nájemní smlouvy.
Ustanovení, kterým se automatické prodloužení vylučuje a zároveň se stanoví pravidlo pro prodloužení nájemní smlouvy, může být např. následující:
V případě zájmu nájemce o prodloužení nájmu, předá nájemce písemnou žádost o prodloužení nájmu pronajímateli nebo jeho oprávněnému zástupci nejpozději do 2 měsíců před skončením nájemního poměru, a pronajímatel jej ve lhůtě jednoho měsíce vyrozumí o tom, zda bude smlouva prodloužena. Případný souhlas s prodloužením nájmu bude proveden formou písemného dodatku k této smlouvě. Obnovení nájmu podle ustanovení § 2285 občanského zákoníku se vylučuje.
Nájemce pak pronajímatele vyzve k prodloužení smlouvy jednoduchým dopisem, ve kterém uvede, na jak dlouhou dobu by si přál dodatek k nájemní smlouvě uzavřít.
A jak je to s případným navýšením nájemného při prodloužení smlouvy? Účastníci si mohou již v původní nájemní smlouvě sjednat jeho zvyšování (§ 2248), nebo je naopak zcela vyloučit. Zvyšování nejčastěji zajišťuje inflační doložka, u které je potřeba přesně uvést způsob výpočtu - nejčastěji se nájemné zvyšuje jednou ročně přesně o míru inflace, případně když inflace překročí předem stanovenou míru (např. 2 %).
Pokud však problematiku navyšování nájemní smlouva neřeší, § 2249 hovoří takto:
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
(2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
(4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.
V případě, kdy se účastníci podle § 2248 dohodnou na zvyšování nájmu, nelze pak použít navyšování popsané v § 2249 odst. 1.
Ať už jste pronajímatel či nájemce, držím vám palce, aby vám vše klapalo.
Mirek Rybín
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Podívejme se na dva způsoby, jak smlouvu na dobu určitou prodloužit.
Občanský zákoník počítá s variantou automatického prodloužení nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel a nájemce automatické prodloužení přímo nevyloučí, nájemní smlouva se podle § 2285 prodlužuje následovně:
Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
Podle tohoto ustanovení je tedy na pronajímateli, aby v případě nezájmu o prodloužení smlouvy nájemce písemně vyzval k předání bytu. Pokud však tento princip v nájemní smlouvě její účastníci vyloučili, je potřeba se naopak v případě zájmu na prodloužení smlouvy vzájemně dohodnout. Iniciativa je pak na nájemci, který pronajímatele s předstihem písemně požádá o prodloužení nájemní smlouvy.
Ustanovení, kterým se automatické prodloužení vylučuje a zároveň se stanoví pravidlo pro prodloužení nájemní smlouvy, může být např. následující:
V případě zájmu nájemce o prodloužení nájmu, předá nájemce písemnou žádost o prodloužení nájmu pronajímateli nebo jeho oprávněnému zástupci nejpozději do 2 měsíců před skončením nájemního poměru, a pronajímatel jej ve lhůtě jednoho měsíce vyrozumí o tom, zda bude smlouva prodloužena. Případný souhlas s prodloužením nájmu bude proveden formou písemného dodatku k této smlouvě. Obnovení nájmu podle ustanovení § 2285 občanského zákoníku se vylučuje.
Nájemce pak pronajímatele vyzve k prodloužení smlouvy jednoduchým dopisem, ve kterém uvede, na jak dlouhou dobu by si přál dodatek k nájemní smlouvě uzavřít.
A jak je to s případným navýšením nájemného při prodloužení smlouvy? Účastníci si mohou již v původní nájemní smlouvě sjednat jeho zvyšování (§ 2248), nebo je naopak zcela vyloučit. Zvyšování nejčastěji zajišťuje inflační doložka, u které je potřeba přesně uvést způsob výpočtu - nejčastěji se nájemné zvyšuje jednou ročně přesně o míru inflace, případně když inflace překročí předem stanovenou míru (např. 2 %).
Pokud však problematiku navyšování nájemní smlouva neřeší, § 2249 hovoří takto:
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
(2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
(4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.
V případě, kdy se účastníci podle § 2248 dohodnou na zvyšování nájmu, nelze pak použít navyšování popsané v § 2249 odst. 1.
Ať už jste pronajímatel či nájemce, držím vám palce, aby vám vše klapalo.
Mirek Rybín
