Koupě družstevního bytu na hypotéku
1. 11. 2021
Družstevní byty mají obecně určitá omezení z hlediska financování jejich koupě hypotečním úvěrem. Podívejme se, jaké možnosti máte k dispozici.
Z důvodu současné nedostatečné nabídky bytů se mnozí kupující poohlížejí i po těch družstevních, o jejichž pořízení třeba původně vůbec neuvažovali. A s ohledem na stále rostoucí ceny nemovitostí se většina z nás nevyhne financování koupě pomocí úvěru.
Připomeňme si, že při koupi družstevního bytu nekupujete byt jako takový, ale členský podíl v družstvu. Nestáváte se tedy faktickým vlastníkem bytu - tím je právě družstvo. Vy pak v rámci svého členství máte ke konkrétnímu bytu právo nájmu. Nicméně i tento členský podíl je v případě budoucí potřeby bez problémů opět převoditelný za tržní cenu, avšak má určitá omezení právě s ohledem na financování hypotékou. Jaké tedy máte při jeho pořízení možnosti?
Hypotéka s ručením jinou nemovitostí
Jedná se o nejběžnější případ financování. Používá se v případech, kdy družstvo neumožňuje převod bytu do osobního vlastnictví. Proto se při koupi družstevního bytu zamýšleného financovat hypotéku vždy ptejte na jeho aktuální či budoucí převoditelnost.
I přes nepřevoditelnost bytu do osobního vlastnictví máte možnost jej financovat hypotékou, pokud jako zástavu použijete jinou nemovitost. Nemusíte ji nutně vlastnit přímo vy, často - zejména u mladých kupujících - to bývá nemovitost rodičů, např. byt, dům nebo i chalupa. Je však důležité, aby měla odpovídající zástavní hodnotu, a byla tak s ohledem na výši úvěru bankou akceptována.
Předhypoteční úvěr a následně klasická hypotéka
Tuto možnost zvolíte, pokud družstvo v dohledné době umožňuje převod bytu do osobního vlastnictví. Obvykle se jedná o lhůtu dvou let, některé banky mohou vyžadovat převoditelnost už do jednoho roku. Převoditelnost bance doložíte oficiálním potvrzením družstva. V první fázi (kdy je byt ještě v družstevním vlastnictví) splácíte úvěr za horších podmínek (vyšší úrok), do klasické hypotéky se úvěr "přepne" až po převodu bytu do osobního vlastnictví.
Úvěr ze stavebního spoření
Tento úvěr nemusí být nutně zajištěn zástavou, v tom případě ovšem získáte menší částku než při poskytnutí zástavy. Tím pádem je vhodný třeba v případě, kdy byt není převoditelný do osobního vlastnictví a zároveň není příliš drahý. Jedná se rovněž o úvěr účelový (musí sloužit k pořízení nemovitosti, resp. družstevního podílu), avšak o úvěr nezajištěný (banka nepožaduje zástavu v podobě nemovitosti). Nevýhodou je vyšší úroková sazba a také limit částky, kterou vám banka, resp. stavební spořitelna v případě nezajištění zástavou půjčí.
Kombinace úvěrů
Rovnou si řekněme, že se jedná spíše o nouzovou variantu, kdy se snažíte sehnat potřebné finanční prostředky z různých zdrojů. A to proto, že jeden konkrétní není ve vašem případě dostačující. Pokud vám banka např. rámci hypotéky neposkytne celou potřebnou částku (ať už z důvodu nedostatečné hodnoty zastavované nemovitosti či příjmů), můžete část pokrýt nezajištěným úvěrem (půjčkou na bydlení). Takto získané částky mají však svoje limity právě v řádech pouze statisíců korun a také nevýhodu vyššího úročení.
Úvěr poskytnutý družstvu, jemuž jej splácíte
Jedná se o obdobu již dříve známých klasických anuitních splátek, kdy samo družstvo si bere úvěr na všechny byty v rámci domu a vy pak úvěr splácíte přímo jemu. O tomto typu financování jsem podrobněji psal před rokem v článku Jaké jsou výhody družstevních novostaveb?
Pokud plánujete pořízení družstevního bytu na hypotéku, držím vám palce, ať vše proběhne hladce. A potřebujete-li v této problematice pomoc s financováním, rád vás propojím se svým hypotečním specialistou.
Mirek Rybín
Z důvodu současné nedostatečné nabídky bytů se mnozí kupující poohlížejí i po těch družstevních, o jejichž pořízení třeba původně vůbec neuvažovali. A s ohledem na stále rostoucí ceny nemovitostí se většina z nás nevyhne financování koupě pomocí úvěru.
Připomeňme si, že při koupi družstevního bytu nekupujete byt jako takový, ale členský podíl v družstvu. Nestáváte se tedy faktickým vlastníkem bytu - tím je právě družstvo. Vy pak v rámci svého členství máte ke konkrétnímu bytu právo nájmu. Nicméně i tento členský podíl je v případě budoucí potřeby bez problémů opět převoditelný za tržní cenu, avšak má určitá omezení právě s ohledem na financování hypotékou. Jaké tedy máte při jeho pořízení možnosti?
Hypotéka s ručením jinou nemovitostí
Jedná se o nejběžnější případ financování. Používá se v případech, kdy družstvo neumožňuje převod bytu do osobního vlastnictví. Proto se při koupi družstevního bytu zamýšleného financovat hypotéku vždy ptejte na jeho aktuální či budoucí převoditelnost.
I přes nepřevoditelnost bytu do osobního vlastnictví máte možnost jej financovat hypotékou, pokud jako zástavu použijete jinou nemovitost. Nemusíte ji nutně vlastnit přímo vy, často - zejména u mladých kupujících - to bývá nemovitost rodičů, např. byt, dům nebo i chalupa. Je však důležité, aby měla odpovídající zástavní hodnotu, a byla tak s ohledem na výši úvěru bankou akceptována.
Předhypoteční úvěr a následně klasická hypotéka
Tuto možnost zvolíte, pokud družstvo v dohledné době umožňuje převod bytu do osobního vlastnictví. Obvykle se jedná o lhůtu dvou let, některé banky mohou vyžadovat převoditelnost už do jednoho roku. Převoditelnost bance doložíte oficiálním potvrzením družstva. V první fázi (kdy je byt ještě v družstevním vlastnictví) splácíte úvěr za horších podmínek (vyšší úrok), do klasické hypotéky se úvěr "přepne" až po převodu bytu do osobního vlastnictví.
Úvěr ze stavebního spoření
Tento úvěr nemusí být nutně zajištěn zástavou, v tom případě ovšem získáte menší částku než při poskytnutí zástavy. Tím pádem je vhodný třeba v případě, kdy byt není převoditelný do osobního vlastnictví a zároveň není příliš drahý. Jedná se rovněž o úvěr účelový (musí sloužit k pořízení nemovitosti, resp. družstevního podílu), avšak o úvěr nezajištěný (banka nepožaduje zástavu v podobě nemovitosti). Nevýhodou je vyšší úroková sazba a také limit částky, kterou vám banka, resp. stavební spořitelna v případě nezajištění zástavou půjčí.
Kombinace úvěrů
Rovnou si řekněme, že se jedná spíše o nouzovou variantu, kdy se snažíte sehnat potřebné finanční prostředky z různých zdrojů. A to proto, že jeden konkrétní není ve vašem případě dostačující. Pokud vám banka např. rámci hypotéky neposkytne celou potřebnou částku (ať už z důvodu nedostatečné hodnoty zastavované nemovitosti či příjmů), můžete část pokrýt nezajištěným úvěrem (půjčkou na bydlení). Takto získané částky mají však svoje limity právě v řádech pouze statisíců korun a také nevýhodu vyššího úročení.
Úvěr poskytnutý družstvu, jemuž jej splácíte
Jedná se o obdobu již dříve známých klasických anuitních splátek, kdy samo družstvo si bere úvěr na všechny byty v rámci domu a vy pak úvěr splácíte přímo jemu. O tomto typu financování jsem podrobněji psal před rokem v článku Jaké jsou výhody družstevních novostaveb?
Pokud plánujete pořízení družstevního bytu na hypotéku, držím vám palce, ať vše proběhne hladce. A potřebujete-li v této problematice pomoc s financováním, rád vás propojím se svým hypotečním specialistou.
Mirek Rybín
