Kdy smí majitel vstoupit do pronajatého bytu?
18. 4. 2018
Stěhujete se do nájemního bytu a obáváte se, že by majitel mohl chodit na nezvané návštěvy? Přemýšlíte nad tím, jak to bude s klíči? V článku se dozvíte, jaká pravidla jsou v praxi pro obě strany nejlepší.
Začněme hned od největší obavy nájemce. Má majitel právo vstoupit do bytu bez souhlasu nájemce? Na toto nám odpovídá přímo Listina základních práv a svobod, tedy její článek 12 a odst. 1, který říká: Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí. U tohoto ustanovení jsou samozřejmě výjimky, které se týkají např. vstupu policie apod., protože nás však primárně zajímá vztah nájemce a pronajímatele, nebudeme se těmito extrémními případy v článku zabývat.
Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) v tomto ohledu hovoří poměrně srozumitelně, proto se rovnou podívejme na příslušné paragrafy.
§ 2219
(1) Oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
(2) Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.
V praxi je nejlepší na toto myslet i v nájemní smlouvě, kde si pronajímatel s nájemcem sjednají pravidla pro pronajímatelem ohlášené i neohlášené vstupy do bytu. Jedná se o povinnost nájemce zpřístupnit majiteli po předchozí domluvě vstup do bytu za účelem kontroly stavu předmětu nájmu a v případě nutných oprav. Zde platí "všeho s mírou", pronajímatel by neměl tohoto práva zneužívat. Dále je pronajímatel oprávněn ke vstupu do bytu bez předchozího souhlasu nájemce, a to v případech, kdy vstup nesnese odklad z důvodu vážných havárií ohrožujících celý objekt.
Tím pádem v nájemní smlouvě rovněž doporučuji nastavit i pravidla pro zacházení s klíči. Podle mého názoru je pro obě strany ideální, kdy pronajímatel předá nájemci všechny klíče, které od bytu má, s výjimkou jednoho, který společně vloží do obálky a tu zapečetí (zalepí a oba se přes ni podepíší). Obálka pak po dobu nájmu zůstává u pronajímatele.
Pronajímatel tak získává nástroj k případnému nutnému vstupu do bytu a nájemce má užití klíče pronajímatelem pod kontrolou - během nájemního vztahu či při jeho ukončení si může zkontrolovat, že obálka zůstala neporušená.
Určitě vás napadne, že nájemce nemá stoprocentní jistotu, zda mu byly předány skutečně všechny klíče kromě jednoho. Proto doporučuji, aby si nájemce vyměnil na vlastní náklady vložku zámku a z nové své sady klíčů opět jeden vyčlenil a předal jej pronajímateli v zapečetěné obálce. Vložku pak může nájemce použít i v dalším nájmu a mít tak svoje klíče vždy pod kontrolou. Tento postup však můžou zkomplikovat specifické dveře se speciálním bezpečnostním zámkem.
Kdy ještě je nájemce povinen pronajímateli umožnit vstup do bytu? Je to ve lhůtě 3 měsíců před skončením nájmu, za účelem provádění prohlídek s dalšími zájemci o nájem bytu a zároveň za přítomnosti nájemce.
§ 2233
(1) V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.
(2) Ustanovení § 2219 odst. 2 platí i zde.
Toto se obdobně týká i prodeje pronajímaného bytu. V tomto případě je však potřeba říci, že nájemce musí pronajímateli umožnit vstup i tehdy, kdy mu nájemní smlouva nekončí - v nájemním vztahu bude nájemce za stávajících podmínek pokračovat i po změně majitele bytu. Otázkou je, nakolik je pro majitele praktické prodávat byt za těchto podmínek. Nájemce totiž, protože má v bytě své osobní věci, může majiteli odmítnout pořízení fotodokumentace za účelem oslovení zájemců o koupi.
Až budete řešit nájemní smlouvu, nezapomeňte do ní tyto důležité věci promítnout. Rád vám s jejím zněním poradím.
Mirek Rybín
Začněme hned od největší obavy nájemce. Má majitel právo vstoupit do bytu bez souhlasu nájemce? Na toto nám odpovídá přímo Listina základních práv a svobod, tedy její článek 12 a odst. 1, který říká: Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí. U tohoto ustanovení jsou samozřejmě výjimky, které se týkají např. vstupu policie apod., protože nás však primárně zajímá vztah nájemce a pronajímatele, nebudeme se těmito extrémními případy v článku zabývat.
Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) v tomto ohledu hovoří poměrně srozumitelně, proto se rovnou podívejme na příslušné paragrafy.
§ 2219
(1) Oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
(2) Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.
V praxi je nejlepší na toto myslet i v nájemní smlouvě, kde si pronajímatel s nájemcem sjednají pravidla pro pronajímatelem ohlášené i neohlášené vstupy do bytu. Jedná se o povinnost nájemce zpřístupnit majiteli po předchozí domluvě vstup do bytu za účelem kontroly stavu předmětu nájmu a v případě nutných oprav. Zde platí "všeho s mírou", pronajímatel by neměl tohoto práva zneužívat. Dále je pronajímatel oprávněn ke vstupu do bytu bez předchozího souhlasu nájemce, a to v případech, kdy vstup nesnese odklad z důvodu vážných havárií ohrožujících celý objekt.
Tím pádem v nájemní smlouvě rovněž doporučuji nastavit i pravidla pro zacházení s klíči. Podle mého názoru je pro obě strany ideální, kdy pronajímatel předá nájemci všechny klíče, které od bytu má, s výjimkou jednoho, který společně vloží do obálky a tu zapečetí (zalepí a oba se přes ni podepíší). Obálka pak po dobu nájmu zůstává u pronajímatele.
Pronajímatel tak získává nástroj k případnému nutnému vstupu do bytu a nájemce má užití klíče pronajímatelem pod kontrolou - během nájemního vztahu či při jeho ukončení si může zkontrolovat, že obálka zůstala neporušená.
Určitě vás napadne, že nájemce nemá stoprocentní jistotu, zda mu byly předány skutečně všechny klíče kromě jednoho. Proto doporučuji, aby si nájemce vyměnil na vlastní náklady vložku zámku a z nové své sady klíčů opět jeden vyčlenil a předal jej pronajímateli v zapečetěné obálce. Vložku pak může nájemce použít i v dalším nájmu a mít tak svoje klíče vždy pod kontrolou. Tento postup však můžou zkomplikovat specifické dveře se speciálním bezpečnostním zámkem.
Kdy ještě je nájemce povinen pronajímateli umožnit vstup do bytu? Je to ve lhůtě 3 měsíců před skončením nájmu, za účelem provádění prohlídek s dalšími zájemci o nájem bytu a zároveň za přítomnosti nájemce.
§ 2233
(1) V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.
(2) Ustanovení § 2219 odst. 2 platí i zde.
Toto se obdobně týká i prodeje pronajímaného bytu. V tomto případě je však potřeba říci, že nájemce musí pronajímateli umožnit vstup i tehdy, kdy mu nájemní smlouva nekončí - v nájemním vztahu bude nájemce za stávajících podmínek pokračovat i po změně majitele bytu. Otázkou je, nakolik je pro majitele praktické prodávat byt za těchto podmínek. Nájemce totiž, protože má v bytě své osobní věci, může majiteli odmítnout pořízení fotodokumentace za účelem oslovení zájemců o koupi.
Až budete řešit nájemní smlouvu, nezapomeňte do ní tyto důležité věci promítnout. Rád vám s jejím zněním poradím.
Mirek Rybín
