Kdy musí prodávající oznámit osvobozený příjem?
3. 5. 2021
Prodáváte-li nemovitost, může se vás mimo jiné týkat i oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Podívejte se, kdy tomu tak je.
Možná nevíte, že podle Zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. jste povinni finančnímu úřadu oznámit příjem přesahující částku 5.000.000,- Kč, pokud je tento příjem osvobozený od daně z příjmů.
Obecně je potřeba příjmy z prodeje nemovitostí zdanit, existuje však několik výjimek, které tyto příjmy osvobozují, a vztahují se na docela velké množství případů. Připomeňme si, které to jsou:
1) Pokud nemovitost vlastníte před jejím prodejem po dobu minimálně 5 let (při pořízení od r. 2021 ji už musíte vlastnit minimálně 10 let). Tato lhůta tedy běží od pořízení nemovitosti po její následný prodej. V případě prodeje zděděné nemovitosti stačí, aby tuto lhůtu splnil celou nebo zčásti zůstavitel, avšak v součtu s vaším vlastnictvím musí dosáhnout alespoň této lhůty. Pozor, důležité je, že se jedná o případy dědictví v řadě přímé (či po manželovi nebo manželce). U ostatních musí být lhůta splněna vždy vámi.
2) Nesplňujete-li první výjimku, nevadí, další možnost osvobození je, pokud v takové nemovitosti máte po dobu nejméně dvou let bezprostředně před jejím prodejem bydliště. Tímto je myšleno faktické bydlení, ne pouze formální trvalý pobyt. Je jasné, že např. u pozemků tuto výjimku nelze uplatnit. Zajímavý pro vás ovšem může být případ, kdy odkoupíte byt, ve kterém jste bydleli několik let v nájmu a obratem jej prodáte. Tímto tuto podmínku také splníte - ta je totiž samostatná a nemá vazbu na délku vlastnictví.
3) Pokud nesplňujete ani druhou výjimku, ale získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, jedná se rovněž o osvobozený příjem. Bytovou potřebu definuje stejný zákon v § 4b.
U družstevních bytů je vždy potřeba splnit časový test podle odst. 1.
Oznamovací povinnost ukládá tento zákon v § 38v, který říká:
Oznámení o osvobozených příjmech fyzických osob
(1) Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen a je vyšší než 5000000 Kč, je povinen oznámit správci daně tuto skutečnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel.
(2) V oznámení podle odstavce 1 poplatník uvede
a) výši příjmu,
b) popis okolností nabytí příjmu,
c) datum, kdy příjem vznikl.
(3) Odstavec 1 se nevztahuje na příjem, o němž může údaje podle odstavce 2 správce daně zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup.
(4) Zjistí-li správce daně nesplnění povinnosti podle odstavce 1, vyzve poplatníka k jejímu dodatečnému splnění a stanoví mu k tomu náhradní lhůtu.
(5) Jde-li o příjem plynoucí do společného jmění manželů, oznámí správci daně skutečnost podle odstavce 1 jeden z manželů.
A právě prodej nemovitosti může takovýmto příjmem být. Tím spíš, když při rostoucích cenách nemovitostí se stále zvyšuje počet těch, jejichž prodejní cena tuto částku přesahuje. Ale nebojte se, právě odst. 3 tohoto paragrafu většinu nemovitostí, které by jinak této částky dosáhly, vylučuje.
Kdy oznamovací povinnost nemáte
Zůstat klidní můžete u prodeje domů, pozemků a bytů v osobním vlastnictví nebo třeba nebytových prostor. U těchto nemovitostí má totiž finanční úřad možnost zjistit si cenu dálkovým přístupem do katastru nemovitostí.
Kdy oznamovací povinnost máte
Pokud však vlastníte družstevní byt, je potřeba příjem z převodu družstevního podílu dát finančnímu úřadu vědět v nejbližším daňovém přiznání (viz odst. 1 výše uvedeného paragrafu). K těmto informacím totiž nemá státní správa přístup - jedná se vlastně o transakce v rámci právnické osoby.
Detaily k oznamovací povinnosti naleznete také na stránkách Finanční správy ZDE.
Mirek Rybín
Možná nevíte, že podle Zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. jste povinni finančnímu úřadu oznámit příjem přesahující částku 5.000.000,- Kč, pokud je tento příjem osvobozený od daně z příjmů.
Obecně je potřeba příjmy z prodeje nemovitostí zdanit, existuje však několik výjimek, které tyto příjmy osvobozují, a vztahují se na docela velké množství případů. Připomeňme si, které to jsou:
1) Pokud nemovitost vlastníte před jejím prodejem po dobu minimálně 5 let (při pořízení od r. 2021 ji už musíte vlastnit minimálně 10 let). Tato lhůta tedy běží od pořízení nemovitosti po její následný prodej. V případě prodeje zděděné nemovitosti stačí, aby tuto lhůtu splnil celou nebo zčásti zůstavitel, avšak v součtu s vaším vlastnictvím musí dosáhnout alespoň této lhůty. Pozor, důležité je, že se jedná o případy dědictví v řadě přímé (či po manželovi nebo manželce). U ostatních musí být lhůta splněna vždy vámi.
2) Nesplňujete-li první výjimku, nevadí, další možnost osvobození je, pokud v takové nemovitosti máte po dobu nejméně dvou let bezprostředně před jejím prodejem bydliště. Tímto je myšleno faktické bydlení, ne pouze formální trvalý pobyt. Je jasné, že např. u pozemků tuto výjimku nelze uplatnit. Zajímavý pro vás ovšem může být případ, kdy odkoupíte byt, ve kterém jste bydleli několik let v nájmu a obratem jej prodáte. Tímto tuto podmínku také splníte - ta je totiž samostatná a nemá vazbu na délku vlastnictví.
3) Pokud nesplňujete ani druhou výjimku, ale získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, jedná se rovněž o osvobozený příjem. Bytovou potřebu definuje stejný zákon v § 4b.
U družstevních bytů je vždy potřeba splnit časový test podle odst. 1.
Oznamovací povinnost ukládá tento zákon v § 38v, který říká:
Oznámení o osvobozených příjmech fyzických osob
(1) Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen a je vyšší než 5000000 Kč, je povinen oznámit správci daně tuto skutečnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel.
(2) V oznámení podle odstavce 1 poplatník uvede
a) výši příjmu,
b) popis okolností nabytí příjmu,
c) datum, kdy příjem vznikl.
(3) Odstavec 1 se nevztahuje na příjem, o němž může údaje podle odstavce 2 správce daně zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup.
(4) Zjistí-li správce daně nesplnění povinnosti podle odstavce 1, vyzve poplatníka k jejímu dodatečnému splnění a stanoví mu k tomu náhradní lhůtu.
(5) Jde-li o příjem plynoucí do společného jmění manželů, oznámí správci daně skutečnost podle odstavce 1 jeden z manželů.
A právě prodej nemovitosti může takovýmto příjmem být. Tím spíš, když při rostoucích cenách nemovitostí se stále zvyšuje počet těch, jejichž prodejní cena tuto částku přesahuje. Ale nebojte se, právě odst. 3 tohoto paragrafu většinu nemovitostí, které by jinak této částky dosáhly, vylučuje.
Kdy oznamovací povinnost nemáte
Zůstat klidní můžete u prodeje domů, pozemků a bytů v osobním vlastnictví nebo třeba nebytových prostor. U těchto nemovitostí má totiž finanční úřad možnost zjistit si cenu dálkovým přístupem do katastru nemovitostí.
Kdy oznamovací povinnost máte
Pokud však vlastníte družstevní byt, je potřeba příjem z převodu družstevního podílu dát finančnímu úřadu vědět v nejbližším daňovém přiznání (viz odst. 1 výše uvedeného paragrafu). K těmto informacím totiž nemá státní správa přístup - jedná se vlastně o transakce v rámci právnické osoby.
Detaily k oznamovací povinnosti naleznete také na stránkách Finanční správy ZDE.
Mirek Rybín
