Jaký je rozdíl mezi aukcí a dražbou?
3. 2. 2022
Aukce a dražba jsou pojmy, ze kterých na první pohled nemusíme poznat, že představují odlišné způsoby zpeněžení majetku. Podívejme se, o jaké konkrétně se jedná.
Odpověď nám dává přímo legislativa, kdy dražby definuje Zákon č. 26/2000 Sb. (Zákon o veřejných dražbách), kdežto aukce upravuje Zákon č. 89/2012 Sb. (tedy nám známý Občanský zákoník). V jakých oblastech se však která metoda používá?
Dražba
Tu může provádět pouze subjekt splňující podmínky stanovené právě výše uvedeným zákonem, a to na základě příslušného oprávnění k provozování živnosti. Tento subjekt - organizátor dražby - se nazývá dražebník.
Dražba má za cíl uspokojit pohledávku věřitele zpeněžením majetku dlužníka. Mezi dražbami existují odlišnosti - může se jednat o dražbu dobrovolnou či nedobrovolnou. Dále se mohou dražby uskutečňovat podle exekučního řádu a občanského soudního řádu nebo podle daňového řádu. V tomto článku se konkrétním odlišnostem věnovat nebudeme, ovšem zdůrazněme si, že každý typ dražby má svá specifická pravidla pro následné vyřešení právních omezení váznoucích na nemovitosti - typicky ohledně zástavních práv.
S každou dražbou se pojí dražební vyhláška, kterou si určitě důsledně prostudujte. V té totiž naleznete veškeré informace týkající se dražby, zejména vás bude zajímat, jak bude po vydražení naloženo s výše zmíněnými zástavními právy či jinými právními vadami. Dále prozkoumejte znalecký posudek, který detailně popisuje předmětnou nemovitost a její odhadní cenu. Ta je spíše orientační, při dnešní vysoké poptávce zejména u bytů často dochází k překonání odhadní ceny i o desítky procent. A samozřejmě nezapomeňte zkontrolovat i list vlastnictví, což je základní dokument, který ostatně zkoumáte při jakékoliv jiné koupi. Jak se v tomto dokumentu zorientovat, se dozvíte v článku Jak se orientovat v listu vlastnictví.
Co se průběhu samotné dražby týká, tak může být za vaší fyzické účasti, nebo elektronická - ta je už nyní nejběžnější. Počítejte tak s registrací, kvůli které vás obvykle čeká návštěva Czech POINTu či notáře za účelem úředního ověření podpisu na přihlášce nebo smlouvě s dražebníkem. Platná registrace je podmínkou účasti v dražbě, proto tento krok nenechávejte na poslední chvíli.
Před samotnou dražbou máte samozřejmě nárok na prohlídku nemovitosti, nicméně u nedobrovolné dražby se může stát, že dotyčný dlužník prohlídku neumožní. Zákon říká, že v tomto případě bude prohlídka provedena v rámci možností a z tohoto důvodu nelze vyslovit neplatnost dražby.
Také budete skládat tzv. dražební jistotu, tedy částku, která slouží k zajištění vašich budoucích závazků. V případě, že v dražbě uspějete, tato částka se vám započítá na výslednou cenu dosaženou vydražením, v opačném případě vám je vrácena zpět. Pokud uspějete, avšak výslednou cenu neuhradíte, dražební jistota vám logicky propadá.
Problém nastane, pokud se chystáte kupovanou nemovitost financovat prostřednictvím hypotéky. Tuto nemovitost nelze použít jako bankovní zástavu, můžete však využít (byť přechodně) jinou nemovitost, kterou vlastníte (nebo vám její majitel - nejčastěji příbuzný - umožní její zástavu). Případně vám banka může poskytnout předhypoteční úvěr či tzv. odloženou zástavu nemovitosti.
Tyto podmínky v součtu mohou být pro mnohé z nás poměrně komplikované - např. dražebních společností jsou desítky a provádět jednotlivě registrace u každé z nich jen kvůli jednorázové koupi nemovitosti, to opravdu není pro každého úplně šikovné.
Jakmile se vším prokoušete a podaří se vám v dražbě uspět, vlastníkem nemovitosti se jakožto vydražitel právně stanete k okamžiku příklepu licitátora dražby. Samozřejmě nejprve musíte uhradit cenu dosaženou vydražením (resp. doplatit rozdíl mezi touto cenou a již složenou dražební jistotou), vlastnické právo tak nabýváte zpětně (což je obdoba běžné koupě, kdy vlastnické právo nabýváte zpětně ke dni podání návrhu na vklad u katastrálního úřadu).
Aukce
Naproti tomu s aukcemi se v dnešní době, kdy je poptávka po nemovitostech natolik silná, setkáte poměrně často i u běžných internetových nabídek.
Zejména u těch nejžádanějších nemovitostí se můžete už v inzerci setkat s informací, že rozhodujícím kritériem pro výběr kupujícího může být nejvyšší nabídnutá cena, nebo že prodávající si vyhrazuje právo výběru kupujícího podle jím zvolených kritérií. Mnohdy tak i po prohlídce nevíte, na čem vlastně jste.
Jak tedy aukce fungují? Především jsou z hlediska podmínek volnější, na jednotlivá ustanovení zákona se můžete podívat ZDE.
Ano, aukce má rovněž za cíl získat prodávajícímu nejvyšší cenu, ale nemusí se jednat o hlavní kritérium. Například u pětimilionové nemovitosti dá majitel často přednost nabídce o několik desítek tisíc korun nižší, pokud kupující financuje z vlastních zdrojů. Tím, že peníze má již k dispozici, bude průběh transakce rychlejší než u koupě na úvěr, navíc odpadá riziko s jeho případným neschválením.
Také záleží na tom, jakým způsobem se aukce zrealizuje, aby ji potenciální kupující vnímali jako seriózní a transparentní. Podobně jako u elektronických dražeb existují i online aukce přímo pro realitní makléře, u nichž je férový průběh zaručený.
Ať už je zvolená metoda jakákoliv, je obvyklé, že po předložení všech nabídek rozhoduje o konečném kupujícím majitel ve spolupráci s doporučením makléře. To je samozřejmě pro kupující nepříjemné, jelikož dlouho nevědí, na čem jsou, proto by podmínky kombinovaných kritérií či hodnocení priorit měli být zřejmé od počátku, což v praxi není vždy možné, pokud makléř a majitel dopředu neznají detailní informace o financování kupujícími.
Proto aukce mnohdy nebývají kupujícími vnímány jako ideální způsob procesu koupě. Z praxe také vím, že někteří zájemci se z principu aukcí neúčastní. Na druhé straně znám majitele, kteří rádi možnosti aukce využijí, ale i ty, kteří se s tímto způsobem rovněž neztotožňují a rádi prodají za zveřejněnou cenu, pokud je nastavena rozumně, tedy bez dalšího jejího případného navyšování.
Pokud o aukci uvažujete, určitě si promyslete, zda je pro ni vaše nemovitost vhodná. Obecně platí, že smysl dává u nemovitostí, o které je velký zájem. Naopak u těch specifických, jejichž prodejní doba je delší, může aukce prodej spíš poškodit.
Ať už nemovitost prodáváte či kupujete, držím vám palce, ať vzájemně dosáhnete win-win řešení.
Mirek Rybín
Odpověď nám dává přímo legislativa, kdy dražby definuje Zákon č. 26/2000 Sb. (Zákon o veřejných dražbách), kdežto aukce upravuje Zákon č. 89/2012 Sb. (tedy nám známý Občanský zákoník). V jakých oblastech se však která metoda používá?
Dražba
Tu může provádět pouze subjekt splňující podmínky stanovené právě výše uvedeným zákonem, a to na základě příslušného oprávnění k provozování živnosti. Tento subjekt - organizátor dražby - se nazývá dražebník.
Dražba má za cíl uspokojit pohledávku věřitele zpeněžením majetku dlužníka. Mezi dražbami existují odlišnosti - může se jednat o dražbu dobrovolnou či nedobrovolnou. Dále se mohou dražby uskutečňovat podle exekučního řádu a občanského soudního řádu nebo podle daňového řádu. V tomto článku se konkrétním odlišnostem věnovat nebudeme, ovšem zdůrazněme si, že každý typ dražby má svá specifická pravidla pro následné vyřešení právních omezení váznoucích na nemovitosti - typicky ohledně zástavních práv.
S každou dražbou se pojí dražební vyhláška, kterou si určitě důsledně prostudujte. V té totiž naleznete veškeré informace týkající se dražby, zejména vás bude zajímat, jak bude po vydražení naloženo s výše zmíněnými zástavními právy či jinými právními vadami. Dále prozkoumejte znalecký posudek, který detailně popisuje předmětnou nemovitost a její odhadní cenu. Ta je spíše orientační, při dnešní vysoké poptávce zejména u bytů často dochází k překonání odhadní ceny i o desítky procent. A samozřejmě nezapomeňte zkontrolovat i list vlastnictví, což je základní dokument, který ostatně zkoumáte při jakékoliv jiné koupi. Jak se v tomto dokumentu zorientovat, se dozvíte v článku Jak se orientovat v listu vlastnictví.
Co se průběhu samotné dražby týká, tak může být za vaší fyzické účasti, nebo elektronická - ta je už nyní nejběžnější. Počítejte tak s registrací, kvůli které vás obvykle čeká návštěva Czech POINTu či notáře za účelem úředního ověření podpisu na přihlášce nebo smlouvě s dražebníkem. Platná registrace je podmínkou účasti v dražbě, proto tento krok nenechávejte na poslední chvíli.
Před samotnou dražbou máte samozřejmě nárok na prohlídku nemovitosti, nicméně u nedobrovolné dražby se může stát, že dotyčný dlužník prohlídku neumožní. Zákon říká, že v tomto případě bude prohlídka provedena v rámci možností a z tohoto důvodu nelze vyslovit neplatnost dražby.
Také budete skládat tzv. dražební jistotu, tedy částku, která slouží k zajištění vašich budoucích závazků. V případě, že v dražbě uspějete, tato částka se vám započítá na výslednou cenu dosaženou vydražením, v opačném případě vám je vrácena zpět. Pokud uspějete, avšak výslednou cenu neuhradíte, dražební jistota vám logicky propadá.
Problém nastane, pokud se chystáte kupovanou nemovitost financovat prostřednictvím hypotéky. Tuto nemovitost nelze použít jako bankovní zástavu, můžete však využít (byť přechodně) jinou nemovitost, kterou vlastníte (nebo vám její majitel - nejčastěji příbuzný - umožní její zástavu). Případně vám banka může poskytnout předhypoteční úvěr či tzv. odloženou zástavu nemovitosti.
Tyto podmínky v součtu mohou být pro mnohé z nás poměrně komplikované - např. dražebních společností jsou desítky a provádět jednotlivě registrace u každé z nich jen kvůli jednorázové koupi nemovitosti, to opravdu není pro každého úplně šikovné.
Jakmile se vším prokoušete a podaří se vám v dražbě uspět, vlastníkem nemovitosti se jakožto vydražitel právně stanete k okamžiku příklepu licitátora dražby. Samozřejmě nejprve musíte uhradit cenu dosaženou vydražením (resp. doplatit rozdíl mezi touto cenou a již složenou dražební jistotou), vlastnické právo tak nabýváte zpětně (což je obdoba běžné koupě, kdy vlastnické právo nabýváte zpětně ke dni podání návrhu na vklad u katastrálního úřadu).
Aukce
Naproti tomu s aukcemi se v dnešní době, kdy je poptávka po nemovitostech natolik silná, setkáte poměrně často i u běžných internetových nabídek.
Zejména u těch nejžádanějších nemovitostí se můžete už v inzerci setkat s informací, že rozhodujícím kritériem pro výběr kupujícího může být nejvyšší nabídnutá cena, nebo že prodávající si vyhrazuje právo výběru kupujícího podle jím zvolených kritérií. Mnohdy tak i po prohlídce nevíte, na čem vlastně jste.
Jak tedy aukce fungují? Především jsou z hlediska podmínek volnější, na jednotlivá ustanovení zákona se můžete podívat ZDE.
Ano, aukce má rovněž za cíl získat prodávajícímu nejvyšší cenu, ale nemusí se jednat o hlavní kritérium. Například u pětimilionové nemovitosti dá majitel často přednost nabídce o několik desítek tisíc korun nižší, pokud kupující financuje z vlastních zdrojů. Tím, že peníze má již k dispozici, bude průběh transakce rychlejší než u koupě na úvěr, navíc odpadá riziko s jeho případným neschválením.
Také záleží na tom, jakým způsobem se aukce zrealizuje, aby ji potenciální kupující vnímali jako seriózní a transparentní. Podobně jako u elektronických dražeb existují i online aukce přímo pro realitní makléře, u nichž je férový průběh zaručený.
Ať už je zvolená metoda jakákoliv, je obvyklé, že po předložení všech nabídek rozhoduje o konečném kupujícím majitel ve spolupráci s doporučením makléře. To je samozřejmě pro kupující nepříjemné, jelikož dlouho nevědí, na čem jsou, proto by podmínky kombinovaných kritérií či hodnocení priorit měli být zřejmé od počátku, což v praxi není vždy možné, pokud makléř a majitel dopředu neznají detailní informace o financování kupujícími.
Proto aukce mnohdy nebývají kupujícími vnímány jako ideální způsob procesu koupě. Z praxe také vím, že někteří zájemci se z principu aukcí neúčastní. Na druhé straně znám majitele, kteří rádi možnosti aukce využijí, ale i ty, kteří se s tímto způsobem rovněž neztotožňují a rádi prodají za zveřejněnou cenu, pokud je nastavena rozumně, tedy bez dalšího jejího případného navyšování.
Pokud o aukci uvažujete, určitě si promyslete, zda je pro ni vaše nemovitost vhodná. Obecně platí, že smysl dává u nemovitostí, o které je velký zájem. Naopak u těch specifických, jejichž prodejní doba je delší, může aukce prodej spíš poškodit.
Ať už nemovitost prodáváte či kupujete, držím vám palce, ať vzájemně dosáhnete win-win řešení.
Mirek Rybín
