Jaký byl rok 2020 v realitách
4. 1. 2021
Všichni víme, že loňský rok byl s ohledem na koronavirovou pandemii a s ní spojená omezení velmi specifický. Jak se dotkla oblasti realit, zejména pak prodejů a pronájmů?
Moje postřehy se týkají Prahy, ve které realizuji největší množství zakázek, tudíž zde mám největší přehled. Podívejme se tedy na prodeje i pronájmy podrobněji. Každá z těchto oblastí se totiž chovala odlišně. Navážu tak na dubnový článek Realitní trh v době koronavirové.
Pronájmy
Zde byl v loňském roce patrný pokles cen, který logicky zapříčinilo větší množství nájemních bytů, které dříve sloužily ke krátkodobým ubytováním. Tyto byty se na trh dostávaly de facto ve dvou fázích. V té první hned na jaře, kdy se kompletně zastavil turismus, a majitelé těchto bytů potřebovali situaci rychle řešit. Většinou to byli ti, kteří na nich měli hypotéky a nemohli si dovolit výpadek příjmů.
Druhá fáze se týkala ostatních majitelů - těch optimističtějších, kteří nepotřebovali mít byty nutně ihned obsazené. Tito vyčkávali, jaký bude další vývoj. Čas ale ukázal, že plnohodnotný turismus se obnoví až za dlouhou dobu, takže i tyto byty se postupně uvolňovaly na trh dlouhodobých pronájmů. To způsobilo, že bytů byl stále dostatek - naopak je byl problém obsadit, protože někteří zaměstnanci dotčených profesí se z Prahy museli odstěhovat. Život v Praze není nejlevnější a smysl mnohdy dává pouze tehdy, máte-li zde práci s odpovídající výší příjmu.
Na ceny nájmů má vliv samozřejmě to, jaká je v dané lokalitě momentální nabídka, obecně však lze říct, že ceny nájmů klesly až o 30 %. Zde vycházím z dat u svých zakázek a z dat zakázek některých mých kolegů, se kterými jsme situaci na trhu analyzovali.
Tento trend bude pravděpodobně setrvávat až do kompletního obnovení turismu. Určitou neznámou však je případná regulace krátkodobých ubytování, které teoreticky současný výpadek nahrává. Částečně k tomu přispívá už prázdninová novela občanského zákoníku, která umožňuje přísněji řešit situace, kdy je narušováno poklidné soužití v bytovém domě, což může být způsobeno i krátkodobými ubytováními. Tomuto tématu jsem se věnoval v článku Novela občanského zákoníku v roce 2020 - 2. část.
Prodeje a koupě
Pokud jsme očekávali, že v důsledku obav z vývoje ekonomické situace budou prodeje z hlediska cen i zájmu spíše stagnovat, tak opak byl pravdou. Celkově bych to shrnul tak, že mezi kupujícími i v této době panoval optimismus a zájem neklesal ani u koupí investičních bytů. U těch si zájemci navíc beze strachu brali hypotéky, které dosahovaly rekordních objemů. A to i navzdory skutečnosti, že investiční matematika je v důsledku horší pronajmutelnosti bytů méně příznivá než dříve.
Jako důvod vidím zejména několik faktorů.
1) Byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí (v článku Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a další opatření se můžete podívat, koho přesně se zrušení týkalo). Ona totiž ta zrušená 4 % jsou v rámci několikamilionové koupě poměrně významná úspora.
2) Klesly úrokové sazby u hypoték, takže ti, kdo váhali mezi nájmem a vlastnictvím, byli dostatečně motivováni. Dokonce i zájemci, kteří měli peníze v hotovosti, si raději vzali výhodný úvěr a tím pádem si svoje volné prostředky mohou nechat zhodnotit lépe.
3) Mnoho lidí negativně vnímá hospodaření státu a obává se vysoké inflace, proto zvažují, jak vhodně uložit volné prostředky.
4) Od roku 2021 dochází k prodloužení časového testu pro daň z příjmu u případného následného prodeje investiční nemovitosti - ten se prodlužuje z pěti na deset let (viz opět článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a další opatření).
5) Hodnota nemovitostí bude i přes případné dočasné korekce mít růstový trend, Praha je atraktivní metropole, která se stále rozvíjí.
6) Stále je převis poptávky nad nabídkou. Na trh prodejů totiž nedošlo k vyplavení většího množství bytů sloužících dříve ke krátkodobým ubytováním, aby způsobily pokles prodejních cen.
Všechny tyto okolnosti způsobují, že lidé jsou stále motivováni ke koupi nemovitostí navzdory nejisté ekonomické situaci. Další trendy samozřejmě sleduji a v některém z příštích článků se na ně opět podíváme.
Ať se vám v letošním roce daří a děláte samá dobrá rozhodnutí nejen v oblasti realit.
Mirek Rybín
Moje postřehy se týkají Prahy, ve které realizuji největší množství zakázek, tudíž zde mám největší přehled. Podívejme se tedy na prodeje i pronájmy podrobněji. Každá z těchto oblastí se totiž chovala odlišně. Navážu tak na dubnový článek Realitní trh v době koronavirové.
Pronájmy
Zde byl v loňském roce patrný pokles cen, který logicky zapříčinilo větší množství nájemních bytů, které dříve sloužily ke krátkodobým ubytováním. Tyto byty se na trh dostávaly de facto ve dvou fázích. V té první hned na jaře, kdy se kompletně zastavil turismus, a majitelé těchto bytů potřebovali situaci rychle řešit. Většinou to byli ti, kteří na nich měli hypotéky a nemohli si dovolit výpadek příjmů.
Druhá fáze se týkala ostatních majitelů - těch optimističtějších, kteří nepotřebovali mít byty nutně ihned obsazené. Tito vyčkávali, jaký bude další vývoj. Čas ale ukázal, že plnohodnotný turismus se obnoví až za dlouhou dobu, takže i tyto byty se postupně uvolňovaly na trh dlouhodobých pronájmů. To způsobilo, že bytů byl stále dostatek - naopak je byl problém obsadit, protože někteří zaměstnanci dotčených profesí se z Prahy museli odstěhovat. Život v Praze není nejlevnější a smysl mnohdy dává pouze tehdy, máte-li zde práci s odpovídající výší příjmu.
Na ceny nájmů má vliv samozřejmě to, jaká je v dané lokalitě momentální nabídka, obecně však lze říct, že ceny nájmů klesly až o 30 %. Zde vycházím z dat u svých zakázek a z dat zakázek některých mých kolegů, se kterými jsme situaci na trhu analyzovali.
Tento trend bude pravděpodobně setrvávat až do kompletního obnovení turismu. Určitou neznámou však je případná regulace krátkodobých ubytování, které teoreticky současný výpadek nahrává. Částečně k tomu přispívá už prázdninová novela občanského zákoníku, která umožňuje přísněji řešit situace, kdy je narušováno poklidné soužití v bytovém domě, což může být způsobeno i krátkodobými ubytováními. Tomuto tématu jsem se věnoval v článku Novela občanského zákoníku v roce 2020 - 2. část.
Prodeje a koupě
Pokud jsme očekávali, že v důsledku obav z vývoje ekonomické situace budou prodeje z hlediska cen i zájmu spíše stagnovat, tak opak byl pravdou. Celkově bych to shrnul tak, že mezi kupujícími i v této době panoval optimismus a zájem neklesal ani u koupí investičních bytů. U těch si zájemci navíc beze strachu brali hypotéky, které dosahovaly rekordních objemů. A to i navzdory skutečnosti, že investiční matematika je v důsledku horší pronajmutelnosti bytů méně příznivá než dříve.
Jako důvod vidím zejména několik faktorů.
1) Byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí (v článku Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a další opatření se můžete podívat, koho přesně se zrušení týkalo). Ona totiž ta zrušená 4 % jsou v rámci několikamilionové koupě poměrně významná úspora.
2) Klesly úrokové sazby u hypoték, takže ti, kdo váhali mezi nájmem a vlastnictvím, byli dostatečně motivováni. Dokonce i zájemci, kteří měli peníze v hotovosti, si raději vzali výhodný úvěr a tím pádem si svoje volné prostředky mohou nechat zhodnotit lépe.
3) Mnoho lidí negativně vnímá hospodaření státu a obává se vysoké inflace, proto zvažují, jak vhodně uložit volné prostředky.
4) Od roku 2021 dochází k prodloužení časového testu pro daň z příjmu u případného následného prodeje investiční nemovitosti - ten se prodlužuje z pěti na deset let (viz opět článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a další opatření).
5) Hodnota nemovitostí bude i přes případné dočasné korekce mít růstový trend, Praha je atraktivní metropole, která se stále rozvíjí.
6) Stále je převis poptávky nad nabídkou. Na trh prodejů totiž nedošlo k vyplavení většího množství bytů sloužících dříve ke krátkodobým ubytováním, aby způsobily pokles prodejních cen.
Všechny tyto okolnosti způsobují, že lidé jsou stále motivováni ke koupi nemovitostí navzdory nejisté ekonomické situaci. Další trendy samozřejmě sleduji a v některém z příštích článků se na ně opět podíváme.
Ať se vám v letošním roce daří a děláte samá dobrá rozhodnutí nejen v oblasti realit.
Mirek Rybín
