Jaké obavy řeší majitelé při pronájmu bytu?
9. 8. 2018
Článek vás seznámí s obavami, které majitelé obvykle mívají při pronájmu svého bytu. Některým z nich se snaží předejít tak, že do nájemní smlouvy uvádějí zákazy, které jsou v rozporu se zákonem a ve výsledku nemají žádnou právní váhu. Zákon totiž někdy majitelům svazuje ruce, protože právo na bydlení chápe jako základní lidskou potřebu a nájemce vnímá jako slabší smluvní stranu.
Úvodem je potřeba říct, že nájem by měl být především o výběru vhodného nájemce, tedy o správném určení cílové skupiny. Základem je vzájemný dobrý vztah pronajímatele a nájemce, který by měl trvat po celou dobu nájmu. Důležitá je ovšem také srozumitelná nájemní smlouva, která oběma stranám vymezuje jejich práva a povinnosti.
Trvalý pobyt nájemce
Nejčastějšími důvody, proč si nájemce zřizuje v nájemním bytě trvalý pobyt jsou tyto: potřebuje být evidován tam, kde bydlí, protože nemá jinou možnost, nutnost kvůli zřízení parkovacího oprávnění, trvalý pobyt je také podmínkou pro přijetí dítěte do mateřské školky v místě bydliště a také kvůli příspěvku na bydlení.
Jedná se asi o největší mýtus, kdy pronajímatelé si myslí, že zřízení trvalého pobytu mohou nájemci zakázat. Důvodem bývá obava z možné exekuce nájemce. Exekutor skutečně nejprve vyhledá dotyčného podle adresy pobytu, ale i pokud by ji tam nájemce neměl, najde si jej tam, kde se fakticky zdržuje. Pokud se tedy pronajímatel obává, že by mohlo být předmětem exekuce vybavení bytu, které k pronájmu poskytnul, určitě je dobré mít v předávacím protokolu veškeré vybavení uvedeno, aby bylo jasné, že se nejedná o majetek nájemce. A rovněž je dobré ještě před započetím nájmu prověřit nájemce v příslušných registrech dlužníků.
Nájemce je tak jako tak oprávněn zřídit si v nájemním bytě trvalý pobyt a nepotřebuje k tomu svolení pronajímatele - může tak učinit i bez jeho vědomí, a dokonce i přes výslovný zákaz v nájemní smlouvě. Detaily upravuje zákon č. 133/2000 Sb. (Zákon o evidenci obyvatel a rodných číslech).
Domácí zvířata
Zvířata nelze výslovně zakázat, § 2258 občanského zákoníku hovoří takto:
Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Nájemců se toto citlivé téma obvykle dotýká, ovšem je potřeba si uvědomit, že ten, kdo rozhoduje o svém majetku (a nese riziko), je pronajímatel. A přestože chování zvířete není důvodem k výpovědi smlouvy, tak nájemní vztah by určitě neměl začít tím, že nájemce svého mazlíčka zatají, pokud ví, že pronajímatel si jeho chování nepřeje. Většina smluv se navíc uzavírá na dobu určitou jednoho roku, takže takovéto narušení důvěry může vést k neprodloužení smlouvy.
Pronajímatel s tímto potenciálním rizikem může pracovat tak, že zvýší nájemné, předpokládá-li větší opotřebení bytu, zvýší jistotu (kauci), aby byla dostatečná pro krytí případných škod (ta mimochodem musí být ze strany pronajímatele úročena) a také může častěji kontrolovat byt - v nájemní smlouvě uvést vyšší frekvenci návštěv.
Kouření v bytě
Opět se jedná o citlivé téma, kdy pronajímatel nájemci nemůže kouření v nájemní smlouvě výslovně zakázat. Toto by mohl učinit pouze v případě, kdy by zákaz kouření platil pro všechny ostatní v domě. Není totiž možné jednomu uživateli bytu stanovit jiná pravidla, než která jsou v domě obvyklá (toto řeší § 2239 občanského zákoníku). Perličkou však může být nemožnost zapálit si dokonce i na balkoně v bytě. Tato situace může nastat v případě, kdy ve stanovách a v domovním řádu je uveden zákaz kouření ve společných prostorách domu a balkony jsou v prohlášení vlastníka vymezeny právě jako společné prostory, což je standardní praxe.
Podnikání v bytě
Pronajímatel nemůže nájemci zakázat ani tuto činnost, § 2255, odst. 2 občanského zákoníku hovoří takto: Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Potenciální riziko je tedy odvislé vždy od konkrétního případu a činnosti nájemce. Opět platí v rámci fungujícího vztahu, že pokud má nájemce v úmyslu v bytě podnikat, měl by pronajímatele o této činnosti informovat.
Cizinci
Tento bod uvádím z důvodu, že pokud majitel pronajme svůj byt cizinci, tak ten bude potřebovat od majitele potvrdit doklad o zajištění ubytování pro Odbor cizinecké policie. To se řídí zákonem č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů.
Pojištění
Standardně si byt pojišťuje nájemce, a to v pojištění domácnosti a odpovědnosti, čímž kryje škody, které on sám způsobí (vytopí souseda pod sebou) a také ty, které jsou mu způsobeny někým jiným (vytopí jej soused nad ním). Více informací týkajících se pojištění naleznete v článku Jak pojistit pronajímaný byt.
Přepis energií
První variantou je ta, kdy pronajímatel si nechá elektřinu a plyn vedené na sebe a nájemci pak poskytuje roční vyúčtování, stejně jako u ostatních služeb spojených s nájmem. Druhá a častější varianta je převod elektroměru a plynoměru na nájemce. Každá z těchto variant má pro obě strany určité výhody a nevýhody.
Energie vedené na pronajímatele zvyšují jeho administrativní zátěž, protože musí nájemci provádět jejich vyúčtování. Také nese riziko, že pokud mu nájemce nebude platit, on stále musí dodavateli tyto služby hradit a následně je po nájemci vymáhat. Výhodou je naopak kontrola pronajímatele nad elektroměrem a plynoměrem, u kterého nehrozí jeho odpojení z důvodu neplacení nájemcem, a tedy i starosti spojené s jeho opětovným připojením.
Pokud se pronajímatel rozhodne převést měřidla na nájemce, nemusí žádnou administrativu i platební morálku řešit, smlouvy mezi nájemcem a dodavatelem jdou mimo něj. Nevýhodou může být častější změna dodavatelů v případě, kdy se nájemci v bytě často střídají, nebo byt bývá i neobsazený. Větším problémem však může být odpojení z důvodu neplacení, protože opětovné připojení odběrného místa je zpoplatněno, stejně jako povinná revize + dodavatel může chtít před znovuzapojením uhradit dlužnou částku po Vás. O úhradu těchto nákladů pak budete uhánět nájemce.
Nelze tedy jednoznačně říct, která varianta je lepší, protože pokud nastanou problémy, tak v obou případech mohou pronajímateli vznikat náklady, které bude nucen požadovat po nájemci, což bude v případě jeho platební neschopnosti složité.
Ukončení nájmu v případě neplacení
Obecně se jedná o největší obavu, kterou pronajímatelé mají. Tu navíc prohlubuje skutečnost, že důvodem k vypovězení smlouvy z důvodu neplacení nájemného je až když nájemce neplatí po dobu tří měsíců (§ 2291 NOZ). Nájemce je pak povinen opustit byt nejpozději do měsíce od takového ukončení nájmu. Situaci je potřeba řešit už při prvních náznacích problémů, a především se snažit s nájemcem komunikovat. Postup může být komplikovaný, proto jej doporučuji konzultovat s advokátem, který se na tuto problematiku specializuje.
Rozhodně je tedy potřeba nepodcenit volbu nájemce a nepronajmout byt hned tomu prvnímu, pokud má pronajímatel určité pochybnosti. Nutno však říct, že s tímto problémem se můžete setkat i u do té doby bezproblémových nájemců.
Nicméně je dobré vědět, že tomuto lze předejít, možnosti popisuji v článku Jak předejít komplikacím s problematickým nájemcem.
GDPR
Ano, ani zde se tomuto diskutovanému tématu nevyhneme. GDPR se vztahuje na všechny, kdo zpracovávají osobní údaje o fyzických osobách v souvislosti s profesní či výdělečnou činností. A tou pronájem bezpochyby je. Pronajímatel však nepotřebuje ke zpracování osobních údajů souhlas nájemce, protože důvodem je oprávněný zájem pronajímatele a někdy také jeho zákonná povinnost. Pronajímatel je také povinen informovat nájemce a případné spolubydlící, jaké osobní údaje o nich shromažďuje, jak s nimi nakládá a seznámit je s jejich právy týkající se ochrany osobních údajů.
Mirek Rybín
Úvodem je potřeba říct, že nájem by měl být především o výběru vhodného nájemce, tedy o správném určení cílové skupiny. Základem je vzájemný dobrý vztah pronajímatele a nájemce, který by měl trvat po celou dobu nájmu. Důležitá je ovšem také srozumitelná nájemní smlouva, která oběma stranám vymezuje jejich práva a povinnosti.
Trvalý pobyt nájemce
Nejčastějšími důvody, proč si nájemce zřizuje v nájemním bytě trvalý pobyt jsou tyto: potřebuje být evidován tam, kde bydlí, protože nemá jinou možnost, nutnost kvůli zřízení parkovacího oprávnění, trvalý pobyt je také podmínkou pro přijetí dítěte do mateřské školky v místě bydliště a také kvůli příspěvku na bydlení.
Jedná se asi o největší mýtus, kdy pronajímatelé si myslí, že zřízení trvalého pobytu mohou nájemci zakázat. Důvodem bývá obava z možné exekuce nájemce. Exekutor skutečně nejprve vyhledá dotyčného podle adresy pobytu, ale i pokud by ji tam nájemce neměl, najde si jej tam, kde se fakticky zdržuje. Pokud se tedy pronajímatel obává, že by mohlo být předmětem exekuce vybavení bytu, které k pronájmu poskytnul, určitě je dobré mít v předávacím protokolu veškeré vybavení uvedeno, aby bylo jasné, že se nejedná o majetek nájemce. A rovněž je dobré ještě před započetím nájmu prověřit nájemce v příslušných registrech dlužníků.
Nájemce je tak jako tak oprávněn zřídit si v nájemním bytě trvalý pobyt a nepotřebuje k tomu svolení pronajímatele - může tak učinit i bez jeho vědomí, a dokonce i přes výslovný zákaz v nájemní smlouvě. Detaily upravuje zákon č. 133/2000 Sb. (Zákon o evidenci obyvatel a rodných číslech).
Domácí zvířata
Zvířata nelze výslovně zakázat, § 2258 občanského zákoníku hovoří takto:
Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Nájemců se toto citlivé téma obvykle dotýká, ovšem je potřeba si uvědomit, že ten, kdo rozhoduje o svém majetku (a nese riziko), je pronajímatel. A přestože chování zvířete není důvodem k výpovědi smlouvy, tak nájemní vztah by určitě neměl začít tím, že nájemce svého mazlíčka zatají, pokud ví, že pronajímatel si jeho chování nepřeje. Většina smluv se navíc uzavírá na dobu určitou jednoho roku, takže takovéto narušení důvěry může vést k neprodloužení smlouvy.
Pronajímatel s tímto potenciálním rizikem může pracovat tak, že zvýší nájemné, předpokládá-li větší opotřebení bytu, zvýší jistotu (kauci), aby byla dostatečná pro krytí případných škod (ta mimochodem musí být ze strany pronajímatele úročena) a také může častěji kontrolovat byt - v nájemní smlouvě uvést vyšší frekvenci návštěv.
Kouření v bytě
Opět se jedná o citlivé téma, kdy pronajímatel nájemci nemůže kouření v nájemní smlouvě výslovně zakázat. Toto by mohl učinit pouze v případě, kdy by zákaz kouření platil pro všechny ostatní v domě. Není totiž možné jednomu uživateli bytu stanovit jiná pravidla, než která jsou v domě obvyklá (toto řeší § 2239 občanského zákoníku). Perličkou však může být nemožnost zapálit si dokonce i na balkoně v bytě. Tato situace může nastat v případě, kdy ve stanovách a v domovním řádu je uveden zákaz kouření ve společných prostorách domu a balkony jsou v prohlášení vlastníka vymezeny právě jako společné prostory, což je standardní praxe.
Podnikání v bytě
Pronajímatel nemůže nájemci zakázat ani tuto činnost, § 2255, odst. 2 občanského zákoníku hovoří takto: Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Potenciální riziko je tedy odvislé vždy od konkrétního případu a činnosti nájemce. Opět platí v rámci fungujícího vztahu, že pokud má nájemce v úmyslu v bytě podnikat, měl by pronajímatele o této činnosti informovat.
Cizinci
Tento bod uvádím z důvodu, že pokud majitel pronajme svůj byt cizinci, tak ten bude potřebovat od majitele potvrdit doklad o zajištění ubytování pro Odbor cizinecké policie. To se řídí zákonem č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů.
Pojištění
Standardně si byt pojišťuje nájemce, a to v pojištění domácnosti a odpovědnosti, čímž kryje škody, které on sám způsobí (vytopí souseda pod sebou) a také ty, které jsou mu způsobeny někým jiným (vytopí jej soused nad ním). Více informací týkajících se pojištění naleznete v článku Jak pojistit pronajímaný byt.
Přepis energií
První variantou je ta, kdy pronajímatel si nechá elektřinu a plyn vedené na sebe a nájemci pak poskytuje roční vyúčtování, stejně jako u ostatních služeb spojených s nájmem. Druhá a častější varianta je převod elektroměru a plynoměru na nájemce. Každá z těchto variant má pro obě strany určité výhody a nevýhody.
Energie vedené na pronajímatele zvyšují jeho administrativní zátěž, protože musí nájemci provádět jejich vyúčtování. Také nese riziko, že pokud mu nájemce nebude platit, on stále musí dodavateli tyto služby hradit a následně je po nájemci vymáhat. Výhodou je naopak kontrola pronajímatele nad elektroměrem a plynoměrem, u kterého nehrozí jeho odpojení z důvodu neplacení nájemcem, a tedy i starosti spojené s jeho opětovným připojením.
Pokud se pronajímatel rozhodne převést měřidla na nájemce, nemusí žádnou administrativu i platební morálku řešit, smlouvy mezi nájemcem a dodavatelem jdou mimo něj. Nevýhodou může být častější změna dodavatelů v případě, kdy se nájemci v bytě často střídají, nebo byt bývá i neobsazený. Větším problémem však může být odpojení z důvodu neplacení, protože opětovné připojení odběrného místa je zpoplatněno, stejně jako povinná revize + dodavatel může chtít před znovuzapojením uhradit dlužnou částku po Vás. O úhradu těchto nákladů pak budete uhánět nájemce.
Nelze tedy jednoznačně říct, která varianta je lepší, protože pokud nastanou problémy, tak v obou případech mohou pronajímateli vznikat náklady, které bude nucen požadovat po nájemci, což bude v případě jeho platební neschopnosti složité.
Ukončení nájmu v případě neplacení
Obecně se jedná o největší obavu, kterou pronajímatelé mají. Tu navíc prohlubuje skutečnost, že důvodem k vypovězení smlouvy z důvodu neplacení nájemného je až když nájemce neplatí po dobu tří měsíců (§ 2291 NOZ). Nájemce je pak povinen opustit byt nejpozději do měsíce od takového ukončení nájmu. Situaci je potřeba řešit už při prvních náznacích problémů, a především se snažit s nájemcem komunikovat. Postup může být komplikovaný, proto jej doporučuji konzultovat s advokátem, který se na tuto problematiku specializuje.
Rozhodně je tedy potřeba nepodcenit volbu nájemce a nepronajmout byt hned tomu prvnímu, pokud má pronajímatel určité pochybnosti. Nutno však říct, že s tímto problémem se můžete setkat i u do té doby bezproblémových nájemců.
Nicméně je dobré vědět, že tomuto lze předejít, možnosti popisuji v článku Jak předejít komplikacím s problematickým nájemcem.
GDPR
Ano, ani zde se tomuto diskutovanému tématu nevyhneme. GDPR se vztahuje na všechny, kdo zpracovávají osobní údaje o fyzických osobách v souvislosti s profesní či výdělečnou činností. A tou pronájem bezpochyby je. Pronajímatel však nepotřebuje ke zpracování osobních údajů souhlas nájemce, protože důvodem je oprávněný zájem pronajímatele a někdy také jeho zákonná povinnost. Pronajímatel je také povinen informovat nájemce a případné spolubydlící, jaké osobní údaje o nich shromažďuje, jak s nimi nakládá a seznámit je s jejich právy týkající se ochrany osobních údajů.
Mirek Rybín
