Jaké dokumenty si připravit k prodeji bytu - 2. část
12. 7. 2018
V první části článku jste se dozvěděli, jaké dokumenty jsou nezbytné pro prodej bytu, dnes si projdeme dokumenty, které také považuji za důležité, přestože v praxi bohužel často chybějí. Těmito dokumenty mimo jiné výrazně zvyšujete důvěru ve váš byt a získáváte tak konkurenční výhodu.
První část článku naleznete ZDE.
Jaké další dokumenty byste si tedy měli připravit?
Vyúčtování služeb (případně předpis měsíčních záloh) (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Měsíční náklady na provoz bytu zajímají snad každého kupujícího. Nejpřesnější je roční vyúčtování služeb, které odráží skutečné náklady. Vždy je ale potřeba jej brát s rezervou, protože roli hraje počet osob a také, jak se v bytě reálně "bydlí". V případě, že SVJ (družstvo) některé služby účtuje podle počtu osob (typicky spol. elektřina v domě, výtah, úklid, odpadky), kupující si je musí přepočítat podle své situace a také zohlednit, v jakém režimu bude v bytě fungovat on. Jiná situace je u rodiny, kde maminka na rodičovské má dvě malé děti a u páru, který celý den pracuje a domu se chodí prakticky jen vyspat.
Důležité je brát v úvahu fixní náklady, na kterých nelze ušetřit, což jsou právě ty společné "domovní" služby a také fond oprav, poplatky související se správou domu apod.
Pokud není k dispozici roční vyúčtování služeb, lze orientačně vyjít i z měsíčního předpisu záloh, přestože ten nemusí zcela přesně odrážet skutečnou spotřebu, ovšem ty klíčové informace poskytne.
Náklady na spotřebu energií v bytě (doložíte vyúčtováními od dodavatelů)
Vyúčtování za elektřinu a plyn není problém předložit, opět je musí kupující brát s rezervou s ohledem na provoz domácnosti.
Prohlášení vlastníka budovy (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy, případně je lze získat z katastru nemovitostí).
Tento dokument je důležitý u bytů v osobním vlastnictví, kde přesně vymezuje všechny jednotky a společné prostory v domě. Je to vlastně jediný dokument, který kupujícímu dává jistotu, že byt, na který se byl podívat, je skutečně ten, který se prodává.
Z prohlášení vlastníka kupujícího bude zajímat zejména nákres patra, kde je umístěn byt a pak třeba společné prostory se sklepy.
U družstevních bytů je pak důležitý v případě, kdy je možné na takový byt čerpat hypoteční úvěr (resp. prozatím předhypoteční úvěr), pro úvěrující banku kupujícího je to ujištění, že v budoucnu bude možné byt použít jako zástavu.
Plánek (půdorys) bytu (někdy bývá součástí nabývacího titulu, bývá tomu tak u novostaveb)
Ať už půdorys máte v kótované, ručně načrtnuté či jakékoliv jiné podobě, doporučuji jej přepracovat ve specializovaném programu nebo řešit dodavatelsky, protože jej budete potřebovat k inzerci nemovitosti. Pokud totiž v nabídce máte pouze fotografie, zájemce z nich těžko pozná skutečnou dispozici bytu. Absence půdorysu pak vede k tomu, že na prohlídku budou chodit zájemci, kteří až na místě zjistí, že byt pro ně není vhodný.
Hospodaření SVJ / družstva (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Zájemci také často chtějí vědět, jak dům hospodaří, kolik je našetřeno ve fondu oprav a zda se splácí nějaký úvěr. Případně pokud jsou výnosy z nebytových prostor v domě, opět se jedná o dokument, který může u zájemce způsobit, že dá přednost vaší nabídce před jinou, pokud uvidí, že dům funguje perfektně.
Zápis z posledního shromáždění SVJ / družstva (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Ten je důležitý pro představu o aktuálním fungování domu, zda se plánuje nějaká rekonstrukce, jaké se řeší urgentní problémy apod. Mimochodem, kupující se určitě nezávisle na posledním zápisu ze shromáždění bude zajímat o celkový výčet rekonstrukcí, které už proběhly a v jakých letech. Z toho si odvodí, jak dobře se o dům spoluvlastníci starají.
Stanovy SVJ / družstva (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Zejména u družstva je tento dokument velmi důležitý, protože družstvo může být vůči svým členům v porovnání se SVJ přísnější. To se týká např. rekonstrukce a podnájmu bytu, u kterých je obecně potřeba od družstva souhlas, některá družstva také z podnájmu mohou chtít poplatek, což se dozvíte právě ze stanov, a pro kupujícího bude tato informace důležitá, pořizuje-li byt za účelem následného podnájmu.
Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ / družstvu (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Další z podstatných dokumentů z pohledu kupujícího. Tímto rozptýlíte jeho obavy, že by snad na něj s pořízením bytu přešly nějaké dluhy. Dokument doporučuji nechat vystavit ve chvíli, kdy už máte zájemce, aby byl co nejvíce aktuální.
Dokumentace skutečného provedení stavby (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy / na stavebním úřadě)
Tento dokument jsem si nechal až na konec, přestože jeho poskytnutí je u prodeje domu zákonnou povinností, kterou upravuje Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, konkrétně § 125.
U prodeje bytu však lze absenci tohoto dokumentu tolerovat, protože zákon říká:
Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Dále zákon říká: Za vlastníka stavby se považuje společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu.
Zde se tedy lze opřít o to, že prodejem bytu nedochází ke změně vlastníka stavby, nicméně to SVJ (či družstvo jako vlastníka) nezbavuje povinnosti dokumentaci jako takovou mít. Ovšem převodu družstevních bytů by se toto tak jako tak netýkalo, protože fakticky nedochází k prodeji, ale k převodu členského podílu.
Pokud vám v článcích chybějí některé další dokumenty, které považujete za důležité, dejte mně, prosím, vědět.
Mirek Rybín
První část článku naleznete ZDE.
Jaké další dokumenty byste si tedy měli připravit?
Vyúčtování služeb (případně předpis měsíčních záloh) (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Měsíční náklady na provoz bytu zajímají snad každého kupujícího. Nejpřesnější je roční vyúčtování služeb, které odráží skutečné náklady. Vždy je ale potřeba jej brát s rezervou, protože roli hraje počet osob a také, jak se v bytě reálně "bydlí". V případě, že SVJ (družstvo) některé služby účtuje podle počtu osob (typicky spol. elektřina v domě, výtah, úklid, odpadky), kupující si je musí přepočítat podle své situace a také zohlednit, v jakém režimu bude v bytě fungovat on. Jiná situace je u rodiny, kde maminka na rodičovské má dvě malé děti a u páru, který celý den pracuje a domu se chodí prakticky jen vyspat.
Důležité je brát v úvahu fixní náklady, na kterých nelze ušetřit, což jsou právě ty společné "domovní" služby a také fond oprav, poplatky související se správou domu apod.
Pokud není k dispozici roční vyúčtování služeb, lze orientačně vyjít i z měsíčního předpisu záloh, přestože ten nemusí zcela přesně odrážet skutečnou spotřebu, ovšem ty klíčové informace poskytne.
Náklady na spotřebu energií v bytě (doložíte vyúčtováními od dodavatelů)
Vyúčtování za elektřinu a plyn není problém předložit, opět je musí kupující brát s rezervou s ohledem na provoz domácnosti.
Prohlášení vlastníka budovy (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy, případně je lze získat z katastru nemovitostí).
Tento dokument je důležitý u bytů v osobním vlastnictví, kde přesně vymezuje všechny jednotky a společné prostory v domě. Je to vlastně jediný dokument, který kupujícímu dává jistotu, že byt, na který se byl podívat, je skutečně ten, který se prodává.
Z prohlášení vlastníka kupujícího bude zajímat zejména nákres patra, kde je umístěn byt a pak třeba společné prostory se sklepy.
U družstevních bytů je pak důležitý v případě, kdy je možné na takový byt čerpat hypoteční úvěr (resp. prozatím předhypoteční úvěr), pro úvěrující banku kupujícího je to ujištění, že v budoucnu bude možné byt použít jako zástavu.
Plánek (půdorys) bytu (někdy bývá součástí nabývacího titulu, bývá tomu tak u novostaveb)
Ať už půdorys máte v kótované, ručně načrtnuté či jakékoliv jiné podobě, doporučuji jej přepracovat ve specializovaném programu nebo řešit dodavatelsky, protože jej budete potřebovat k inzerci nemovitosti. Pokud totiž v nabídce máte pouze fotografie, zájemce z nich těžko pozná skutečnou dispozici bytu. Absence půdorysu pak vede k tomu, že na prohlídku budou chodit zájemci, kteří až na místě zjistí, že byt pro ně není vhodný.
Hospodaření SVJ / družstva (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Zájemci také často chtějí vědět, jak dům hospodaří, kolik je našetřeno ve fondu oprav a zda se splácí nějaký úvěr. Případně pokud jsou výnosy z nebytových prostor v domě, opět se jedná o dokument, který může u zájemce způsobit, že dá přednost vaší nabídce před jinou, pokud uvidí, že dům funguje perfektně.
Zápis z posledního shromáždění SVJ / družstva (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Ten je důležitý pro představu o aktuálním fungování domu, zda se plánuje nějaká rekonstrukce, jaké se řeší urgentní problémy apod. Mimochodem, kupující se určitě nezávisle na posledním zápisu ze shromáždění bude zajímat o celkový výčet rekonstrukcí, které už proběhly a v jakých letech. Z toho si odvodí, jak dobře se o dům spoluvlastníci starají.
Stanovy SVJ / družstva (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Zejména u družstva je tento dokument velmi důležitý, protože družstvo může být vůči svým členům v porovnání se SVJ přísnější. To se týká např. rekonstrukce a podnájmu bytu, u kterých je obecně potřeba od družstva souhlas, některá družstva také z podnájmu mohou chtít poplatek, což se dozvíte právě ze stanov, a pro kupujícího bude tato informace důležitá, pořizuje-li byt za účelem následného podnájmu.
Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ / družstvu (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Další z podstatných dokumentů z pohledu kupujícího. Tímto rozptýlíte jeho obavy, že by snad na něj s pořízením bytu přešly nějaké dluhy. Dokument doporučuji nechat vystavit ve chvíli, kdy už máte zájemce, aby byl co nejvíce aktuální.
Dokumentace skutečného provedení stavby (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy / na stavebním úřadě)
Tento dokument jsem si nechal až na konec, přestože jeho poskytnutí je u prodeje domu zákonnou povinností, kterou upravuje Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, konkrétně § 125.
U prodeje bytu však lze absenci tohoto dokumentu tolerovat, protože zákon říká:
Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Dále zákon říká: Za vlastníka stavby se považuje společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu.
Zde se tedy lze opřít o to, že prodejem bytu nedochází ke změně vlastníka stavby, nicméně to SVJ (či družstvo jako vlastníka) nezbavuje povinnosti dokumentaci jako takovou mít. Ovšem převodu družstevních bytů by se toto tak jako tak netýkalo, protože fakticky nedochází k prodeji, ale k převodu členského podílu.
Pokud vám v článcích chybějí některé další dokumenty, které považujete za důležité, dejte mně, prosím, vědět.
Mirek Rybín
