Jaké dokumenty si připravit k prodeji bytu - 1. část
14. 6. 2018
Pokud zvažujete prodej bytu, určitě přemýšlíte také nad tím, jaké dokumenty je potřeba mít k dispozici. Dnes se podíváme na ty úplně základní, příště pak na další důležité. Jejich přípravu nepodceňujte, protože pokud si dáte záležet, získáte navíc konkurenční výhodu. Řeč bude o bytech v osobním i družstevním vlastnictví.
Projděme si jednotlivé dokumenty a popišme si jejich význam. U každého z nich se také dozvíte, kde si jej opatříte. Některé totiž máte k dispozici přímo vy, jiné si musíte vyžádat u správcovské firmy či SVJ (družstva). Další se dají stáhnout z internetu a kvůli některým musíte na úřady. Protože získání některých dokumentů může trvat déle, je dobré na ně myslet už s předstihem.
Ještě vám dám malý tip - dokumenty, které potřebujete získat od SVJ, často bývají na jejich webových stránkách, kam je přístup buď veřejně, nebo pod přihlášením pouze pro členy SVJ. Totéž platí i pro družstva.
Teď už ale přejděme přímo k dokumentům.
Aktuální list vlastnictví (LV) (získáte na katastru nemovitostí, Czech POINTu, u notáře)
Jedná se o naprosto základní dokument, který prokazuje vaše vlastnické právo k danému bytu a také kupujícího upozorňuje na případná omezení či právní vady spjaté s vlastnictvím bytu. V tomto krátkém dokumentu jsou přehledně uvedeny ty nejdůležitější informace a v kombinaci s nabývacím titulem prokazují, že vlastník je skutečně ten, kdo je v katastru nemovitostí zapsán. Mimochodem, pokud kupující financuje prostřednictvím hypotéky, banka bude tento dokument rozhodně vyžadovat.
Toto platí pro osobní vlastnictví, v případě družstevního je na listu vlastnictví uvedeno předmětné družstvo, jehož jste členem, nikoliv vy jako soukromá osoba. U družstevního bytu se tedy můžete obdobně prokázat potvrzením o vašem členství, které vám družstvo na požádání vystaví. Z tohoto potvrzení také musí být patrné právo nájmu k prodávanému bytu.
Stávající nabývací titul (máte k dispozici vy, případně lze opatřit na katastru nemovitostí)
Zásadní dokument, kterým doložíte, jakým způsobem jste k danému bytu získali vlastnické právo. Nejčastěji se jedná o kupní či darovací smlouvu, smlouvu o převodu vlastnictví jednotky, usnesení o dědictví, usnesení o příklepu apod. V případě, že se jedná o byt družstevní, tak dokladuje vaše členství v bytovém družstvu včetně zmiňovaného práva nájmu k danému bytu.
Tento dokument je důležitý nejen proto, že kupujícího ujišťuje, že vlastník, se kterým jedná, je skutečně oprávněn s bytem (podílem v družstvu) nakládat, ale také může obsahovat některá ujednání, která vlastníka zavazují je přenést i do budoucích kupních smluv. Typicky je to nějaký závazek, u kterého je potřeba, aby byl v případě prodeje dodržen i budoucím kupujícím - takový závazek se tedy dědí z jedné kupní smlouvy na další. Rovněž tento dokument banka při poskytnutí hypotéky kupujícímu požaduje.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Přestože existují výjimky, kdy není potřeba PENB předkládat, ve většině případů tato povinnost platí, proto raději předpokládejme, že i vy ji máte. Kromě toho, že je to legislativní povinnost, při jejímž nesplnění čelíte možné sankci, je i taktické PENB k dispozici mít. Jde o to, že pokud jej k prodeji nemáte, musíte už u prezentace nabídky k prodeji automaticky uvádět nejhorší energetickou třídu, přestože daná budova, ve které byt prodáváte, velmi pravděpodobně splňuje třídu lepší. Zákon vychází z předpokladu, že něco, co není stanoveno, se automaticky považuje za to nejhorší možné.
Protože PENB se vyhotovuje na budovu jako celek a vy jakožto vlastník bytu nejste oprávněn za celý dům jednat (tím máte trošku svázané ruce), potřebujete součinnost SVJ. Nejprve si ověřte, zda u vás platí povinnost PENB mít, a pokud ano, požádejte SVJ o jeho předložení. Pokud SVJ nemá PENB k dispozici, ať už proto, že nebyl vyhotoven, nebo proto, že vaší výzvy nedbá, trvejte na jeho předložení. Teprve pokud SVJ i po urgenci bude vaši žádost ignorovat, máte možnost namísto PENB předložit kupujícímu vyúčtování elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. Zákon vám tedy tuto možnost dává až jako krajní právě vzhledem k tomu, že tuto záležitost nemáte plně pod kontrolou. Bohužel v této situaci opět musíte v nabídce uvádět nejhorší energetickou třídu a tím devalvovat hodnotu nabídky.
Dále pak máte povinnost kupujícímu před podpisem kupní smlouvy předložit originál nebo ověřenou kopii PENB (viz Zákon č. 406/2000 Sb., konkrétně § 7a, odst. 3), pokud se vás povinnost netýká, nebo jej nejste schopni zajistit, tak předložíte právě ono vyúčtování spotřeby energií za poslední tři roky.
Tato povinnost se netýká družstevních bytů, ale stále platí, že je taktické PENB pro zvýšení důvěry zájemce mít.
Vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru a souhlas banky s prodejem bytu (získáte v bance)
Toto se týká pouze těch bytů, kterými ručíte z důvodu splácení hypotečního úvěru. Zda je to váš případ, zjistíte v části C listu vlastnictví. Pozor, zde také může historicky "viset" již neplatné zástavní právo dřívější banky, pokud jste například hypotéku refinancovali a původní již zrušené zástavní právo jste nenechali z listu vlastnictví vymazat. Více naleznete v dřívějším článku Jak řešit prodej nemovitosti zatížené hypotékou.
Případně se může jednat o jiná omezení, která vyžadují řešení - např. nebankovní úvěr či věcné břemeno - ta jsou opět uvedena na LV v části C.
Tyto dokumenty jsou z mého pohledu naprosto nezbytné a prodej by bez nich prakticky neměl proběhnout. Další dokumenty patří do kategorie těch, bez kterých sice lze převod bytu realizovat, ale pokud je máte, výrazně tím zvyšujete důvěru právě ve váš byt. Představte si kupujícího, který se rozhoduje mezi dvěma srovnatelnými byty, přičemž u jednoho tyto informace má a u druhého mu chybějí. Kterému myslíte, že dá přednost?
Vyčíslení výše anuity (získáte u družstva)
Toto se týká pouze družstevních bytů, kdy nabyvatel musí být informován, jaké další náklady jej v průběhu držení bytu čekají. I pokud je anuita již splacena, určitě doporučuji nechat družstvo vystavit potvrzení o splacení základního i dalšího členského vkladu.
Na ty ostatní dokumenty si posvítíme v příštím článku. Odkaz na něj naleznete ZDE.
Mirek Rybín
Projděme si jednotlivé dokumenty a popišme si jejich význam. U každého z nich se také dozvíte, kde si jej opatříte. Některé totiž máte k dispozici přímo vy, jiné si musíte vyžádat u správcovské firmy či SVJ (družstva). Další se dají stáhnout z internetu a kvůli některým musíte na úřady. Protože získání některých dokumentů může trvat déle, je dobré na ně myslet už s předstihem.
Ještě vám dám malý tip - dokumenty, které potřebujete získat od SVJ, často bývají na jejich webových stránkách, kam je přístup buď veřejně, nebo pod přihlášením pouze pro členy SVJ. Totéž platí i pro družstva.
Teď už ale přejděme přímo k dokumentům.
Aktuální list vlastnictví (LV) (získáte na katastru nemovitostí, Czech POINTu, u notáře)
Jedná se o naprosto základní dokument, který prokazuje vaše vlastnické právo k danému bytu a také kupujícího upozorňuje na případná omezení či právní vady spjaté s vlastnictvím bytu. V tomto krátkém dokumentu jsou přehledně uvedeny ty nejdůležitější informace a v kombinaci s nabývacím titulem prokazují, že vlastník je skutečně ten, kdo je v katastru nemovitostí zapsán. Mimochodem, pokud kupující financuje prostřednictvím hypotéky, banka bude tento dokument rozhodně vyžadovat.
Toto platí pro osobní vlastnictví, v případě družstevního je na listu vlastnictví uvedeno předmětné družstvo, jehož jste členem, nikoliv vy jako soukromá osoba. U družstevního bytu se tedy můžete obdobně prokázat potvrzením o vašem členství, které vám družstvo na požádání vystaví. Z tohoto potvrzení také musí být patrné právo nájmu k prodávanému bytu.
Stávající nabývací titul (máte k dispozici vy, případně lze opatřit na katastru nemovitostí)
Zásadní dokument, kterým doložíte, jakým způsobem jste k danému bytu získali vlastnické právo. Nejčastěji se jedná o kupní či darovací smlouvu, smlouvu o převodu vlastnictví jednotky, usnesení o dědictví, usnesení o příklepu apod. V případě, že se jedná o byt družstevní, tak dokladuje vaše členství v bytovém družstvu včetně zmiňovaného práva nájmu k danému bytu.
Tento dokument je důležitý nejen proto, že kupujícího ujišťuje, že vlastník, se kterým jedná, je skutečně oprávněn s bytem (podílem v družstvu) nakládat, ale také může obsahovat některá ujednání, která vlastníka zavazují je přenést i do budoucích kupních smluv. Typicky je to nějaký závazek, u kterého je potřeba, aby byl v případě prodeje dodržen i budoucím kupujícím - takový závazek se tedy dědí z jedné kupní smlouvy na další. Rovněž tento dokument banka při poskytnutí hypotéky kupujícímu požaduje.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) (získáte u SVJ / družstva či správcovské firmy)
Přestože existují výjimky, kdy není potřeba PENB předkládat, ve většině případů tato povinnost platí, proto raději předpokládejme, že i vy ji máte. Kromě toho, že je to legislativní povinnost, při jejímž nesplnění čelíte možné sankci, je i taktické PENB k dispozici mít. Jde o to, že pokud jej k prodeji nemáte, musíte už u prezentace nabídky k prodeji automaticky uvádět nejhorší energetickou třídu, přestože daná budova, ve které byt prodáváte, velmi pravděpodobně splňuje třídu lepší. Zákon vychází z předpokladu, že něco, co není stanoveno, se automaticky považuje za to nejhorší možné.
Protože PENB se vyhotovuje na budovu jako celek a vy jakožto vlastník bytu nejste oprávněn za celý dům jednat (tím máte trošku svázané ruce), potřebujete součinnost SVJ. Nejprve si ověřte, zda u vás platí povinnost PENB mít, a pokud ano, požádejte SVJ o jeho předložení. Pokud SVJ nemá PENB k dispozici, ať už proto, že nebyl vyhotoven, nebo proto, že vaší výzvy nedbá, trvejte na jeho předložení. Teprve pokud SVJ i po urgenci bude vaši žádost ignorovat, máte možnost namísto PENB předložit kupujícímu vyúčtování elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. Zákon vám tedy tuto možnost dává až jako krajní právě vzhledem k tomu, že tuto záležitost nemáte plně pod kontrolou. Bohužel v této situaci opět musíte v nabídce uvádět nejhorší energetickou třídu a tím devalvovat hodnotu nabídky.
Dále pak máte povinnost kupujícímu před podpisem kupní smlouvy předložit originál nebo ověřenou kopii PENB (viz Zákon č. 406/2000 Sb., konkrétně § 7a, odst. 3), pokud se vás povinnost netýká, nebo jej nejste schopni zajistit, tak předložíte právě ono vyúčtování spotřeby energií za poslední tři roky.
Tato povinnost se netýká družstevních bytů, ale stále platí, že je taktické PENB pro zvýšení důvěry zájemce mít.
Vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru a souhlas banky s prodejem bytu (získáte v bance)
Toto se týká pouze těch bytů, kterými ručíte z důvodu splácení hypotečního úvěru. Zda je to váš případ, zjistíte v části C listu vlastnictví. Pozor, zde také může historicky "viset" již neplatné zástavní právo dřívější banky, pokud jste například hypotéku refinancovali a původní již zrušené zástavní právo jste nenechali z listu vlastnictví vymazat. Více naleznete v dřívějším článku Jak řešit prodej nemovitosti zatížené hypotékou.
Případně se může jednat o jiná omezení, která vyžadují řešení - např. nebankovní úvěr či věcné břemeno - ta jsou opět uvedena na LV v části C.
Tyto dokumenty jsou z mého pohledu naprosto nezbytné a prodej by bez nich prakticky neměl proběhnout. Další dokumenty patří do kategorie těch, bez kterých sice lze převod bytu realizovat, ale pokud je máte, výrazně tím zvyšujete důvěru právě ve váš byt. Představte si kupujícího, který se rozhoduje mezi dvěma srovnatelnými byty, přičemž u jednoho tyto informace má a u druhého mu chybějí. Kterému myslíte, že dá přednost?
Vyčíslení výše anuity (získáte u družstva)
Toto se týká pouze družstevních bytů, kdy nabyvatel musí být informován, jaké další náklady jej v průběhu držení bytu čekají. I pokud je anuita již splacena, určitě doporučuji nechat družstvo vystavit potvrzení o splacení základního i dalšího členského vkladu.
Na ty ostatní dokumenty si posvítíme v příštím článku. Odkaz na něj naleznete ZDE.
Mirek Rybín
