Jak správně zacházet s jistotou (kaucí) u pronájmu bytu
5. 8. 2019
Pojďme se podívat, jaké jsou principy zacházení s jistotou (dříve kaucí) u pronajímaného bytu. Rovněž se dozvíte, jaké chyby pronajímatelé často dělají.
Asi nemusíme příliš přemýšlet nad tím, k čemu vlastně jistota slouží. Mimochodem, obecně známý pojem "kauce" zákoník nepoužívá, nicméně v principu se jedná o totéž. Jistota slouží ke krytí škod způsobených nájemcem a také na případné nedoplatky na nájemném a službách. A je vždy vratná.
Jistotu přímo vymezuje § 2254 Zákona č. 89/2012 Sb., tedy Občanského zákoníku, a to následovně:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Jak vidíte, výše jistoty je v současné době zastropována částkou ve výši tří měsíčních nájmů. Toto platí na základě novely od 28. 2. 2017, dříve podle NOZ (od 1. 1. 2014) byla jistota ve výši až šestinásobku měsíčního nájemného. Nájemným se pak myslí skutečně "čisté" nájemné, nikoliv součet částek nájemného a služeb.
To je ovšem pouhá teorie, v praxi jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného není obvyklá, protože nájemci neúměrně zvyšuje počáteční náklady při zahájení nájmu, tím spíše, když je potřeba do bytu ještě dokoupit nějaké vybavení. Jistě, pronajímatel se tím teoreticky může spolehnout na určitou bonitu nájemce, avšak ze zkušenosti vím, že nadměrná výše jistoty odradí i solidního nájemce, a pronajímatel pak díky těmto podmínkám může mít byt delší dobu neobsazený, a zbytečně tím tratí.
V praxi se nejčastěji osvědčuje jistota ve výši jednoho měsíčního nájmu + služeb, jistota dvou měsíčních nájmů bývá u nově zrekonstruovaných a zařízených bytů, kde spíše hrozí poškození, případně, pokud je nájemce profilově rizikovější - např. má domácí zvíře.
A jak by se mělo s jistotou zacházet, tedy jaká ustanovení je dobré mít v nájemní smlouvě? Za prvé, v případě, kdy pronajímatel v průběhu nájmu použije část, nebo celou jistotu na krytí výše uvedených případů, měl by vyzvat nájemce k jejímu opětovnému doplnění tak, aby stále existovala v původní výši.
Za druhé, nájemce má nárok na úrok z jistoty, a to i přes jeho případné vyloučení v nájemní smlouvě (viz § 2235, odst. 1 Občanského zákoníku níže). Proto doporučuji úročení uvést konkrétně, aby se předešlo spekulacím, v jaké výši úrok vlastně je (zákon v tomto ohledu ponechává ne úplně jasně definovaný prostor). Pozor, sjednaný úrok nesmí klesnout pod zákonnou hranici v neprospěch nájemce (viz opět univerzálně pojatý § 2235). Myslím, že při současných úrokových sazbách je 1 % p. a. férové úročení pro obě strany.
Znění § 2235 Občanského zákoníku je následující:
(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
Jakých chyb se pronajímatelé často dopouštějí? Asi ta nejčastější je, že pronajímatelé nájemci "odpustí" poslední nájem, který si ponechají právě z jistoty. Nechat nájemce "odbydlet" si jistotu není úplně šikovné, protože tím pronajímatel ztrácí "páku", pokud při vracení bytu zjistí nějaké škody - nemá je již vůči čemu započítat. Proto by se jistota měla vracet vždy až po ukončení nájmu a důkladné kontrole bytu, případně ponížená o dlužnou částku za způsobené škody. Zde určitě doporučuji mít dobře zpracovaný předávací protokol spolu s popisem závad a jejich vyčíslením.
Další chybou je, když pronajímatel zadržuje jistotu (nebo její část) do doby, než obdrží vyúčtování za služby, což může být i po dobu více než jednoho roku. Skončil-li nájem například 28. 2. 2019, pronajímatel čeká obvykle do dubna r. 2020 na vyúčtování služeb, aby z něj zpětně nájemci vypočítal skutečné náklady za ony první dva měsíce roku 2020. Toto je však na jistotě zcela nezávislé, proto obě strany spolu i po skončení nájemního vztahu zůstávají v kontaktu, aby si mezi sebou vyřešily v budoucnu zjištěné přeplatky, nebo nedoplatky.
Mirek Rybín
Asi nemusíme příliš přemýšlet nad tím, k čemu vlastně jistota slouží. Mimochodem, obecně známý pojem "kauce" zákoník nepoužívá, nicméně v principu se jedná o totéž. Jistota slouží ke krytí škod způsobených nájemcem a také na případné nedoplatky na nájemném a službách. A je vždy vratná.
Jistotu přímo vymezuje § 2254 Zákona č. 89/2012 Sb., tedy Občanského zákoníku, a to následovně:
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Jak vidíte, výše jistoty je v současné době zastropována částkou ve výši tří měsíčních nájmů. Toto platí na základě novely od 28. 2. 2017, dříve podle NOZ (od 1. 1. 2014) byla jistota ve výši až šestinásobku měsíčního nájemného. Nájemným se pak myslí skutečně "čisté" nájemné, nikoliv součet částek nájemného a služeb.
To je ovšem pouhá teorie, v praxi jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného není obvyklá, protože nájemci neúměrně zvyšuje počáteční náklady při zahájení nájmu, tím spíše, když je potřeba do bytu ještě dokoupit nějaké vybavení. Jistě, pronajímatel se tím teoreticky může spolehnout na určitou bonitu nájemce, avšak ze zkušenosti vím, že nadměrná výše jistoty odradí i solidního nájemce, a pronajímatel pak díky těmto podmínkám může mít byt delší dobu neobsazený, a zbytečně tím tratí.
V praxi se nejčastěji osvědčuje jistota ve výši jednoho měsíčního nájmu + služeb, jistota dvou měsíčních nájmů bývá u nově zrekonstruovaných a zařízených bytů, kde spíše hrozí poškození, případně, pokud je nájemce profilově rizikovější - např. má domácí zvíře.
A jak by se mělo s jistotou zacházet, tedy jaká ustanovení je dobré mít v nájemní smlouvě? Za prvé, v případě, kdy pronajímatel v průběhu nájmu použije část, nebo celou jistotu na krytí výše uvedených případů, měl by vyzvat nájemce k jejímu opětovnému doplnění tak, aby stále existovala v původní výši.
Za druhé, nájemce má nárok na úrok z jistoty, a to i přes jeho případné vyloučení v nájemní smlouvě (viz § 2235, odst. 1 Občanského zákoníku níže). Proto doporučuji úročení uvést konkrétně, aby se předešlo spekulacím, v jaké výši úrok vlastně je (zákon v tomto ohledu ponechává ne úplně jasně definovaný prostor). Pozor, sjednaný úrok nesmí klesnout pod zákonnou hranici v neprospěch nájemce (viz opět univerzálně pojatý § 2235). Myslím, že při současných úrokových sazbách je 1 % p. a. férové úročení pro obě strany.
Znění § 2235 Občanského zákoníku je následující:
(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
Jakých chyb se pronajímatelé často dopouštějí? Asi ta nejčastější je, že pronajímatelé nájemci "odpustí" poslední nájem, který si ponechají právě z jistoty. Nechat nájemce "odbydlet" si jistotu není úplně šikovné, protože tím pronajímatel ztrácí "páku", pokud při vracení bytu zjistí nějaké škody - nemá je již vůči čemu započítat. Proto by se jistota měla vracet vždy až po ukončení nájmu a důkladné kontrole bytu, případně ponížená o dlužnou částku za způsobené škody. Zde určitě doporučuji mít dobře zpracovaný předávací protokol spolu s popisem závad a jejich vyčíslením.
Další chybou je, když pronajímatel zadržuje jistotu (nebo její část) do doby, než obdrží vyúčtování za služby, což může být i po dobu více než jednoho roku. Skončil-li nájem například 28. 2. 2019, pronajímatel čeká obvykle do dubna r. 2020 na vyúčtování služeb, aby z něj zpětně nájemci vypočítal skutečné náklady za ony první dva měsíce roku 2020. Toto je však na jistotě zcela nezávislé, proto obě strany spolu i po skončení nájemního vztahu zůstávají v kontaktu, aby si mezi sebou vyřešily v budoucnu zjištěné přeplatky, nebo nedoplatky.
Mirek Rybín
