Jak řešit údržbu a opravy v pronajatém bytě
21. 3. 2018
Protože málokdo, ať už bydlí v nájmu či svůj byt pronajímá, přesně ví, jaké povinnosti má nájemce a jaké pronajímatel v souvislosti s běžnou údržbou a drobnými opravami v bytě, podíváme se na tuto problematiku podrobněji. V článku probereme nařízení vlády, které přesně definuje povinnosti nájemce a pronajímatele.
Občanský zákoník, který začal platit od 1. 1. 2014, stanovil nájemci povinnost provádět a hradit náklady spojené s užíváním bytu, tedy s jeho běžnou údržbou a drobnými opravami. Zrušil tak původní nařízení vlády z roku 1995. Bohužel chybělo vymezení, o jaké konkrétní činnosti se jedná, proto s účinností od 1. 1. 2016 vstoupilo v platnost Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Samotné znění nařízení není dlouhé, proto je přikládám na konci článku a určitě si je přečtěte.
Na úvod zmíním, že pro ty účastníky nájemního vztahu, kteří se tímto nařízením nechtějí řídit, není toto nařízení závazné. Je zde totiž možnost, aby si pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě sjednali menší rozsah těchto povinností, popřípadě veškerou údržbu a opravy prováděné a hrazené nájemcem zcela vyloučili. Je tedy možné vůči nájemci z těchto stanovených pravidel slevit, ovšem nelze je naopak smluvně vůči nájemci zpřísnit.
Pro nájemce vyplývá chovat se z hlediska údržby tak, jako by bydlel ve vlastním bytě, který by určitě měl zájem udržovat čistý a ve funkčním stavu - toto je přesně popsáno v § 2.
Drobné opravy se dělí na opravy podle věcného vymezení (§ 4) a na opravy podle výše nákladů (§ 5). V praxi tedy nájemce hradí veškeré opravy podle věcného vymezení a dále ostatní opravy nad rámec uvedených v § 4. Možná vás napadne, že u neudržovaného bytu může být nájemce v nevýhodě, kdy do něj bude muset průběžně a neúměrně investovat.
Nařízení na toto myslí a pro nájemce obsahuje limity těchto nákladů (§ 6). U oprav uvedených v § 5 nesmí výše jednotlivé opravy přesáhnout 1.000,- Kč a celková výše všech oprav ať už podle § 4 či § 5 nesmí překročit stanovenou roční výši nákladů, která je pro drobné opravy přípustná. Tou je částka 100,- Kč / m2 podlahové plochy bytu. Pokud je tedy pronajímán byt o ploše 50 m2, náklady na drobné opravy hrazené nájemcem nepřesáhnou 5.000,- Kč za rok.
Znění nařízení vlády:
§ 1 Úvodní ustanovení
Toto nařízení vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu.
§ 2 Běžná údržba bytu
Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
§ 3 Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
§ 4 Drobné opravy podle věcného vymezení
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
§ 5 Drobné opravy podle výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
§ 6 Roční limit nákladů
(1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
(2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
§ 7 Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2016.
Ať máte nákladů spojených s bydlením co nejméně!
Mirek Rybín
Občanský zákoník, který začal platit od 1. 1. 2014, stanovil nájemci povinnost provádět a hradit náklady spojené s užíváním bytu, tedy s jeho běžnou údržbou a drobnými opravami. Zrušil tak původní nařízení vlády z roku 1995. Bohužel chybělo vymezení, o jaké konkrétní činnosti se jedná, proto s účinností od 1. 1. 2016 vstoupilo v platnost Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Samotné znění nařízení není dlouhé, proto je přikládám na konci článku a určitě si je přečtěte.
Na úvod zmíním, že pro ty účastníky nájemního vztahu, kteří se tímto nařízením nechtějí řídit, není toto nařízení závazné. Je zde totiž možnost, aby si pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě sjednali menší rozsah těchto povinností, popřípadě veškerou údržbu a opravy prováděné a hrazené nájemcem zcela vyloučili. Je tedy možné vůči nájemci z těchto stanovených pravidel slevit, ovšem nelze je naopak smluvně vůči nájemci zpřísnit.
Pro nájemce vyplývá chovat se z hlediska údržby tak, jako by bydlel ve vlastním bytě, který by určitě měl zájem udržovat čistý a ve funkčním stavu - toto je přesně popsáno v § 2.
Drobné opravy se dělí na opravy podle věcného vymezení (§ 4) a na opravy podle výše nákladů (§ 5). V praxi tedy nájemce hradí veškeré opravy podle věcného vymezení a dále ostatní opravy nad rámec uvedených v § 4. Možná vás napadne, že u neudržovaného bytu může být nájemce v nevýhodě, kdy do něj bude muset průběžně a neúměrně investovat.
Nařízení na toto myslí a pro nájemce obsahuje limity těchto nákladů (§ 6). U oprav uvedených v § 5 nesmí výše jednotlivé opravy přesáhnout 1.000,- Kč a celková výše všech oprav ať už podle § 4 či § 5 nesmí překročit stanovenou roční výši nákladů, která je pro drobné opravy přípustná. Tou je částka 100,- Kč / m2 podlahové plochy bytu. Pokud je tedy pronajímán byt o ploše 50 m2, náklady na drobné opravy hrazené nájemcem nepřesáhnou 5.000,- Kč za rok.
Znění nařízení vlády:
§ 1 Úvodní ustanovení
Toto nařízení vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu.
§ 2 Běžná údržba bytu
Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
§ 3 Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
§ 4 Drobné opravy podle věcného vymezení
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
§ 5 Drobné opravy podle výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
§ 6 Roční limit nákladů
(1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
(2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
§ 7 Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2016.
Ať máte nákladů spojených s bydlením co nejméně!
Mirek Rybín
