Jak řešit prodej nemovitosti zatížené hypotékou
16. 5. 2018
Potřebujete prodat nemovitost, kterou jste před několika lety koupili na hypotéku, ale tu ještě nemáte splacenou? Dobrá zpráva je, že běžící hypotéka vám prodej nijak zásadně nekomplikuje, je však potřeba dodržet určitá pravidla. Podívejme se, jaké existují možnosti a které jsou pro vás použitelné.
Ve většině případů prodávající nemá finanční prostředky na doplacení zůstatku hypotéky ještě před samotným prodejem nemovitosti. V praxi se nejčastěji hypotéka splácí z prodejní ceny nemovitosti, prodávajícího tedy vysoká jednorázová splátka finančně nezatíží. Z prodeje následně získá částku poníženou právě o částku dlužnou bance.
V každém případě je potřeba, abyste s bankou komunikovali a dopředu ji o zamýšleném prodeji informovali. Budete totiž potřebovat její souhlas a také přesné vyčíslení zůstatku výše hypotečního úvěru pro předčasnou splátku. Zde musíte být velmi opatrní ohledně správného načasování celého průběhu transakce, protože datum vyčíslení je odvislé od způsobu, jakým bude hypoteční úvěr doplacen.
A také pozor na situaci, kdy je na listu vlastnictví u prodávané nemovitosti v souvislosti se zástavním právem banky uveden tzv. zákaz zcizení (tedy zákaz převodu nemovitosti bez souhlasu banky). V tomto případě je potřeba ke kupní smlouvě tento souhlas banky přiložit jako přílohu, jinak katastr změnu vlastnictví neprovede.
Časování je jiné u financování novým úvěrem a jiné u platby kupujícího z vlastních zdrojů. A věc dále komplikuje to, že termín pro splacení je ohraničený časový interval, který pokud nedodržíte, tak banka tuto splátku nebude považovat jako definitivní úhradu úvěru. Stejně tak, pokud máte předčasnou splátku domluvenou na několik měsíců dopředu, je potřeba dodržet všechny jí předcházející pravidelné měsíční splátky, aby se částka, kterou máte doplatit, nezměnila. Výjimkou jsou takové životní situace, kdy např. nemůžete úvěr splácet a banka vám do předčasné splátky napočítá i tyto jednotlivé měsíční platby.
Pokud máte nastavenou hypotéku s fixací a úvěr splácíte mimo její termín, může vás čekat sankce za předčasné splacení. Její výši ovlivňuje skutečnost, zda hypotéka byla uzavřena (nebo refinancována) po 1. 12. 2016, kdy vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru. Sankci můžete zmírnit tím, že kupující vaší nemovitosti rovněž využije k financování hypoteční úvěr a pokud tak učiní u stejné banky, můžete se s bankou domluvit na snížení, či úplném prominutí sankce. Stejně tak se lze domluvit v případě převzetí vaší stávající hypotéky kupujícím.
O případném převzetí hypotéky rozhoduje v prvé řadě kupující podle toho, zda je to pro něj výhodné. Pokud by dnes získal úrokovou sazbu vyšší, než byla ta vaše, může pro něj být výhodné váš stávající úvěr převzít. Musí však splnit všechny podmínky banky stejně jako by si bral úvěr nový, ale parametry hypotéky převezme. Samozřejmě definitivní slovo má vždy banka.
Pokud však kupující hradí celou kupní cenu z vlastních zdrojů (hotově), banka nebude mít zájem sankci zmírnit, protože jí její tehdy garantovaný příjem není kompenzován novým klientem. V tomto případě je platba kupujícím v hotovosti, která je za normálních okolností pro prodávajícího výhodou, paradoxně komplikací.
Se způsobem financování ze strany kupujícího také souvisí proces, jakým je hypotéka splacena. Nejjednodušší je to u nejméně častého případu převzetí vaší stávající hypotéky, kdy zástava zůstává, podobně jako při financování novou hypotékou u vaší stávající banky.
Pokud kupující financuje hypotékou u jiné banky, tak ta nejčastěji vyplatí částku odpovídající zůstatku vašeho úvěru napřímo vaší úvěrující bance. Toto provádí bezprostředně po podání nové zástavní smlouvy na katastr, někdy společně se smlouvou kupní. Zbývající část kupní ceny (zbytek nového úvěru a vlastní zdroje kupujícího) putuje do úschovy, ze které jsou vám vyplaceny po převodu vlastnického práva na kupujícího. Dokud není původní zástavní právo odstraněno, tak na nemovitosti dočasně váznou dvě zástavní práva - původní vaše i nové kupujícího.
Banka kupujícího přímou úhradou vašeho stávajícího úvěru získává jistotu, že ten bude skutečně splacen, následně původní banka potvrdí odstranění původní zástavy a na nemovitosti zůstane pouze zástava nové úvěrující banky. A to je také cílem procesu, protože nová banka je vždy jako druhá v pořadí a na první (jediné) místo se dostává až odstraněním původní zástavy, což je možné až po úplném splacení úvěru.
Specialitou pak je situace, kdy prodejní cena nemovitosti je nižší než výše zůstatku úvěru. V tu chvíli by se rovněž prodávající musel podílet na doplacení tohoto zůstatku. V dnešní tržní situaci však toto neplatí, problém by nastal, pokud by ceny nemovitostí prudce klesly a jednalo se o nedávno uzavřenou hypotéku.
Hradí-li kupující hotově, skládá prostředky určené ke koupi do úschovy (o úschově jsem psal dříve v článku Jak nepřijít o peníze při koupi či prodeji nemovitosti), ze které se zůstatek vašeho stávajícího úvěru vyplácí obvykle až po zápisu vlastnického práva kupujícího. Kupující oproti předchozímu scénáři nepůjde do rizika, aby váš úvěr vyplatil dříve, než se stane vlastníkem nemovitosti. Také u plánování časování vyčíslení zůstatku je tedy potřeba počítat zhruba s jedním měsícem navíc.
V obou těchto případech banka po úplném splacení úvěru vydá potvrzení o zániku zástavního práva, které je potřeba podat katastru nemovitostí, aby došlo k výmazu zástavy. Banky toto obvykle nechávají na klientech, jsou ale i takové, které to za poplatek automaticky zajišťují.
V případě, kdy se s předčasným splacením potřebujete trefit k termínu fixace, je potřeba tuto situaci řešit raději s předstihem a celý scénář důkladně promyslet. Dopředu totiž nevíte, jak rychle získáte kupujícího a jakým způsobem bude koupi financovat, což právě časování ovlivňuje. Zkušený makléř vám v tomto určitě rád poradí.
Mirek Rybín
Ve většině případů prodávající nemá finanční prostředky na doplacení zůstatku hypotéky ještě před samotným prodejem nemovitosti. V praxi se nejčastěji hypotéka splácí z prodejní ceny nemovitosti, prodávajícího tedy vysoká jednorázová splátka finančně nezatíží. Z prodeje následně získá částku poníženou právě o částku dlužnou bance.
V každém případě je potřeba, abyste s bankou komunikovali a dopředu ji o zamýšleném prodeji informovali. Budete totiž potřebovat její souhlas a také přesné vyčíslení zůstatku výše hypotečního úvěru pro předčasnou splátku. Zde musíte být velmi opatrní ohledně správného načasování celého průběhu transakce, protože datum vyčíslení je odvislé od způsobu, jakým bude hypoteční úvěr doplacen.
A také pozor na situaci, kdy je na listu vlastnictví u prodávané nemovitosti v souvislosti se zástavním právem banky uveden tzv. zákaz zcizení (tedy zákaz převodu nemovitosti bez souhlasu banky). V tomto případě je potřeba ke kupní smlouvě tento souhlas banky přiložit jako přílohu, jinak katastr změnu vlastnictví neprovede.
Časování je jiné u financování novým úvěrem a jiné u platby kupujícího z vlastních zdrojů. A věc dále komplikuje to, že termín pro splacení je ohraničený časový interval, který pokud nedodržíte, tak banka tuto splátku nebude považovat jako definitivní úhradu úvěru. Stejně tak, pokud máte předčasnou splátku domluvenou na několik měsíců dopředu, je potřeba dodržet všechny jí předcházející pravidelné měsíční splátky, aby se částka, kterou máte doplatit, nezměnila. Výjimkou jsou takové životní situace, kdy např. nemůžete úvěr splácet a banka vám do předčasné splátky napočítá i tyto jednotlivé měsíční platby.
Pokud máte nastavenou hypotéku s fixací a úvěr splácíte mimo její termín, může vás čekat sankce za předčasné splacení. Její výši ovlivňuje skutečnost, zda hypotéka byla uzavřena (nebo refinancována) po 1. 12. 2016, kdy vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru. Sankci můžete zmírnit tím, že kupující vaší nemovitosti rovněž využije k financování hypoteční úvěr a pokud tak učiní u stejné banky, můžete se s bankou domluvit na snížení, či úplném prominutí sankce. Stejně tak se lze domluvit v případě převzetí vaší stávající hypotéky kupujícím.
O případném převzetí hypotéky rozhoduje v prvé řadě kupující podle toho, zda je to pro něj výhodné. Pokud by dnes získal úrokovou sazbu vyšší, než byla ta vaše, může pro něj být výhodné váš stávající úvěr převzít. Musí však splnit všechny podmínky banky stejně jako by si bral úvěr nový, ale parametry hypotéky převezme. Samozřejmě definitivní slovo má vždy banka.
Pokud však kupující hradí celou kupní cenu z vlastních zdrojů (hotově), banka nebude mít zájem sankci zmírnit, protože jí její tehdy garantovaný příjem není kompenzován novým klientem. V tomto případě je platba kupujícím v hotovosti, která je za normálních okolností pro prodávajícího výhodou, paradoxně komplikací.
Se způsobem financování ze strany kupujícího také souvisí proces, jakým je hypotéka splacena. Nejjednodušší je to u nejméně častého případu převzetí vaší stávající hypotéky, kdy zástava zůstává, podobně jako při financování novou hypotékou u vaší stávající banky.
Pokud kupující financuje hypotékou u jiné banky, tak ta nejčastěji vyplatí částku odpovídající zůstatku vašeho úvěru napřímo vaší úvěrující bance. Toto provádí bezprostředně po podání nové zástavní smlouvy na katastr, někdy společně se smlouvou kupní. Zbývající část kupní ceny (zbytek nového úvěru a vlastní zdroje kupujícího) putuje do úschovy, ze které jsou vám vyplaceny po převodu vlastnického práva na kupujícího. Dokud není původní zástavní právo odstraněno, tak na nemovitosti dočasně váznou dvě zástavní práva - původní vaše i nové kupujícího.
Banka kupujícího přímou úhradou vašeho stávajícího úvěru získává jistotu, že ten bude skutečně splacen, následně původní banka potvrdí odstranění původní zástavy a na nemovitosti zůstane pouze zástava nové úvěrující banky. A to je také cílem procesu, protože nová banka je vždy jako druhá v pořadí a na první (jediné) místo se dostává až odstraněním původní zástavy, což je možné až po úplném splacení úvěru.
Specialitou pak je situace, kdy prodejní cena nemovitosti je nižší než výše zůstatku úvěru. V tu chvíli by se rovněž prodávající musel podílet na doplacení tohoto zůstatku. V dnešní tržní situaci však toto neplatí, problém by nastal, pokud by ceny nemovitostí prudce klesly a jednalo se o nedávno uzavřenou hypotéku.
Hradí-li kupující hotově, skládá prostředky určené ke koupi do úschovy (o úschově jsem psal dříve v článku Jak nepřijít o peníze při koupi či prodeji nemovitosti), ze které se zůstatek vašeho stávajícího úvěru vyplácí obvykle až po zápisu vlastnického práva kupujícího. Kupující oproti předchozímu scénáři nepůjde do rizika, aby váš úvěr vyplatil dříve, než se stane vlastníkem nemovitosti. Také u plánování časování vyčíslení zůstatku je tedy potřeba počítat zhruba s jedním měsícem navíc.
V obou těchto případech banka po úplném splacení úvěru vydá potvrzení o zániku zástavního práva, které je potřeba podat katastru nemovitostí, aby došlo k výmazu zástavy. Banky toto obvykle nechávají na klientech, jsou ale i takové, které to za poplatek automaticky zajišťují.
V případě, kdy se s předčasným splacením potřebujete trefit k termínu fixace, je potřeba tuto situaci řešit raději s předstihem a celý scénář důkladně promyslet. Dopředu totiž nevíte, jak rychle získáte kupujícího a jakým způsobem bude koupi financovat, což právě časování ovlivňuje. Zkušený makléř vám v tomto určitě rád poradí.
Mirek Rybín
