Jak při pronájmu bytu správně účtovat poplatky za služby
21. 9. 2017
Důležité je vědět, že celkovou částku, kterou pronajímatel inkasuje od nájemce, tvoří dvě složky. Tou první je nájemné a druhou pak poplatky za služby. Nájemné je vlastně zisk pronajímatele, samozřejmě po příslušném zdanění a odpočtu dalších položek, o kterých bude řeč později. Výše nájemného se stanovuje podle situace na trhu a je možné ji za určitých okolností v průběhu nájemního vztahu upravovat. Druhou částí jsou poplatky za služby, které nájemce ve spojitosti s bydlením reálně využívá a jsou hrazeny formou záloh. Pronajímatel pak 1x ročně provádí vyúčtování těchto služeb, na jehož základě je možné výši poplatků na další období upravit. K úpravě může dojít i v průběhu roku, pokud se např. v bytě změní počet osob.
Možná vás při brouzdání nabídkami překvapí, proč u podobných bytů jsou poplatky uvedeny někdy 500,- Kč za osobu a jindy 1.800,- Kč za osobu. Obojí je obvykle v pořádku - tento rozdíl je způsoben technologiemi, které jsou v daném bytě použity. V bytových domech, kde je ústřední topení a dálkový rozvod teplé vody, jsou tyto dvě položky již součástí poplatků, a proto budou celkové poplatky vyšší než u domu, kde si vytápění a ohřev vody zajišťujete např. plynovým kotlem přímo v bytě. Ve výsledku však zaplatíte přibližně stejně, akorát v prvním případě ne na poplatcích, ale za plyn. Větší rozdíl v celkové ceně může způsobit skutečnost, že u bytu v zatepleném panelovém domě (či v novostavbě) s plastovými okny a nízkými stropy, budou náklady na vytápění výrazně nižší než u starého činžovního cihlového domu s vysokými stropy, původními dřevěnými okny a plynovými kamny.
Nyní přejděme ke konkrétním věcem. Za prvé je potřeba správně identifikovat počet osob užívajících byt, protože některé poplatky se počítají na osobu a jiné na byt. To by mělo být patrné z evidenčního listu (též nazývaného jako předpis záloh či výpočtový list) pro daný byt. V posledních letech se však častěji objevuje účtování výhradně na byt bez ohledu na počet osob, kdy jediné, co se podle počtu osob (resp. podle reálné spotřeby, aby nevznikaly velké přeplatky nebo nedoplatky) upravuje, je spotřeba vody. Ostatní položky se počítají podle podlahové plochy bytu.
A teď pojďme k tomu nejdůležitějšímu - jaké poplatky je tedy pronajímatel oprávněn přenést na nájemce? Jak jsem uvedl výše, jsou to ty služby, které nájemce skutečně využívá. V praxi se nejčastěji jedná o spotřebu vody v bytě, vytápění bytu, spotřebu společné elektřiny v domě, odvoz domovního odpadu, úklid společných prostor, společnou televizní anténu a výtah. Rozhodně nelze nájemci do poplatků zahrnout fond oprav, poplatek za správu domu, odměny členům výboru a pojištění domu. Tyto položky jdou za pronajímatelem a mají být součástí nájemného, nikoliv součástí poplatků za služby.
Prohlédněte si přiložený evidenční list, ze kterého je zřejmé, které poplatky lze na nájemce přenést. Tento je pro jednu osobu.
Vraťme se zpět k cenám poplatků u nabídek bytů v inzerci. Pokud uvidíte u menšího bytu na první pohled vysoké poplatky i vzhledem k výše zmiňovaným technologiím, jsou v zásadě dvě možnosti - buď obsahují i spotřebu elektřiny a plynu (o tom se také ještě zmíním dále), nebo se pronajímatel mnohdy nevědomky snaží na nájemce přenést všechny položky z evidenčního listu. Na to zejména by si měl dát nájemce pozor. Vezmeme-li v úvahu, že u 50 m2 bytu je fond oprav řekněme 1.000,- Kč měsíčně, může dojít k neoprávněnému účtování 12.000,- Kč ročně. Nájemce je následně oprávněn tyto jím uhrazené platby zpětně vymáhat po pronajímateli jako bezdůvodné obohacení. Další možností je, že poplatky jsou v evidenčním listu historicky počítány za více osob a pokud v bytě bude bydlet pouze jedna osoba, je potřeba je odpovídajícím způsobem přepočítat.
Pokud nejsou v nájemní smlouvě uvedeny konkrétní položky, které jsou předmětem záloh na služby, jsou základní služby upraveny v § 2247 zákona č. 89/2012 Sb. Další vymezení je pak předmětem zákona č. 67/2013 Sb.
V souvislosti s pronájmem bytu se také řeší účtování elektřiny a plynu přímo v bytě. Z pohledu pronajímatele jsou dvě možnosti - buď převést odběrné místo na nájemce a o platby se vůbec nestarat nebo je ponechat vedené na pronajímatele a zálohy na tyto služby rovněž promítnout do poplatků a zahrnout do ročního vyúčtování. Obě varianty mají své výhody a nevýhody. Já osobně toto řeším vždy individuálně podle konkrétní situace.
Máte-li nějaké otázky, tak mně napište nebo zavolejte.
A pokud máte známého, kterého se tato problematika týká, pošlete mu odkaz na tento článek nebo jej rovnou sdílejte na sociálních sítích.
Mirek Rybín
