Jak předejít komplikacím s problematickým nájemcem
2. 12. 2019
V dnešním článku se dozvíte o praktickém nástroji, který vám umožní ukončení nájmu s problematickým nájemcem, jenž vám třeba řádně nehradí nájemné a jiné platby. V tuto chvíli je pro majitele nejdůležitější co nejrychleji ukončit stávající vztah a najít jiného spolehlivého nájemce.
Nejprve se podívejme na dva nejběžnější postupy, kdy první je špatný a nelegální a druhý je sice správný a legitimní, ovšem velmi nepraktický.
Špatný a nelegální postup
Násilné vystěhování nájemce opravdu není dobrý nápad. Jak jsem psal ve svém dřívějším článku Kdy smí majitel vstoupit do pronajatého bytu, obydlí je nedotknutelné, a není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí. Vyklizením věcí či výměnou zámku si pronajímatel zahrává s trestným činem Porušování domovní svobody.
Správný a legitimní postup
Naproti tomu legálním způsobem je podání soudní žaloby na vyklizení nemovitosti. To pronajímateli v případě souhlasného rozhodnutí soudu zajistí povinnost nájemce danou nemovitost vyklidit. Pokud tak nájemce po nabytí rozsudku právní moci neučiní, pronajímatel pak může podat exekuční návrh, na základě kterého nemovitost vyklidí soudní exekutor.
Jak asi sami tušíte, takové řízení se může táhnout i několik let, takže neřeší onu konkrétní situaci. Nájemce po tu dobu v bytě nadále setrvává a nehradí jak nájemné, tak poplatky, které ovšem pronajímatel odvádět musí. Další věcí jsou náklady pronajímatele na soudní řízení a právní zastoupení bez ohledu na možnost tyto náklady po nájemci vymáhat.
Ideální postup, který zajistí maximální ochranu
Výhodou tohoto postupu je, že je legální a zároveň rychlý, není tedy třeba čekat dlouhé roky na běh soudního řízení. Jedná se o uzavření Dohody o vyklizení nemovitosti se svolením k přímé vykonatelnosti. Tento notářský zápis se stane exekučním titulem, který pronajímateli umožňuje podat exekuční návrh a nechat nemovitost exekutorem vyklidit bez nutnosti vůbec absolvovat zdlouhavé soudní řízení. Nájemce tímto zápisem totiž souhlasí s provedením výkonu rozhodnutí.
Jak jste si všimli, tuto dohodu je však potřeba uzavřít formou notářského zápisu. Jsou dva důvody, proč se tento postup téměř nepoužívá. Prvním je, že se o něm obecně moc neví a druhým je právě ta nepříliš praktická forma - tedy nutnost sejít se u notáře a sepsat tuto dohodu. K tomu se samozřejmě vážou i náklady na tento úkon, které se pohybují v nižších tisících korun. Ty by měl nést pronajímatel, protože už tak nemusí být lehké sehnat nájemce, kterého se tento postup nedotkne. Na druhou stranu to může být určitý filtr solidnosti nájemce.
Ostatně prevence je u nájmu to nejdůležitější a byť i sebeslušnější člověk se může časem dostat do problémů, tak prvotní prověření nájemce např. v Centrální evidenci exekucí či Insolvenčním rejstříku by mělo být samozřejmostí.
A dobrá zpráva je, že tuto dohodu je možné uzavřít i v průběhu trvání nájmu. Protože smlouvy se obvykle uzavírají na dobu určitou jednoho roku, nabízí se elegantní řešení, kdy prodloužení nájmu bude podmíněno právě uzavřením této dohody. Na druhou stranu po roce už mají obě strany určitý vztah a pokud doposud bylo všechno v pořádku, může to být trochu necitlivé.
Mirek Rybín
Nejprve se podívejme na dva nejběžnější postupy, kdy první je špatný a nelegální a druhý je sice správný a legitimní, ovšem velmi nepraktický.
Špatný a nelegální postup
Násilné vystěhování nájemce opravdu není dobrý nápad. Jak jsem psal ve svém dřívějším článku Kdy smí majitel vstoupit do pronajatého bytu, obydlí je nedotknutelné, a není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí. Vyklizením věcí či výměnou zámku si pronajímatel zahrává s trestným činem Porušování domovní svobody.
Správný a legitimní postup
Naproti tomu legálním způsobem je podání soudní žaloby na vyklizení nemovitosti. To pronajímateli v případě souhlasného rozhodnutí soudu zajistí povinnost nájemce danou nemovitost vyklidit. Pokud tak nájemce po nabytí rozsudku právní moci neučiní, pronajímatel pak může podat exekuční návrh, na základě kterého nemovitost vyklidí soudní exekutor.
Jak asi sami tušíte, takové řízení se může táhnout i několik let, takže neřeší onu konkrétní situaci. Nájemce po tu dobu v bytě nadále setrvává a nehradí jak nájemné, tak poplatky, které ovšem pronajímatel odvádět musí. Další věcí jsou náklady pronajímatele na soudní řízení a právní zastoupení bez ohledu na možnost tyto náklady po nájemci vymáhat.
Ideální postup, který zajistí maximální ochranu
Výhodou tohoto postupu je, že je legální a zároveň rychlý, není tedy třeba čekat dlouhé roky na běh soudního řízení. Jedná se o uzavření Dohody o vyklizení nemovitosti se svolením k přímé vykonatelnosti. Tento notářský zápis se stane exekučním titulem, který pronajímateli umožňuje podat exekuční návrh a nechat nemovitost exekutorem vyklidit bez nutnosti vůbec absolvovat zdlouhavé soudní řízení. Nájemce tímto zápisem totiž souhlasí s provedením výkonu rozhodnutí.
Jak jste si všimli, tuto dohodu je však potřeba uzavřít formou notářského zápisu. Jsou dva důvody, proč se tento postup téměř nepoužívá. Prvním je, že se o něm obecně moc neví a druhým je právě ta nepříliš praktická forma - tedy nutnost sejít se u notáře a sepsat tuto dohodu. K tomu se samozřejmě vážou i náklady na tento úkon, které se pohybují v nižších tisících korun. Ty by měl nést pronajímatel, protože už tak nemusí být lehké sehnat nájemce, kterého se tento postup nedotkne. Na druhou stranu to může být určitý filtr solidnosti nájemce.
Ostatně prevence je u nájmu to nejdůležitější a byť i sebeslušnější člověk se může časem dostat do problémů, tak prvotní prověření nájemce např. v Centrální evidenci exekucí či Insolvenčním rejstříku by mělo být samozřejmostí.
A dobrá zpráva je, že tuto dohodu je možné uzavřít i v průběhu trvání nájmu. Protože smlouvy se obvykle uzavírají na dobu určitou jednoho roku, nabízí se elegantní řešení, kdy prodloužení nájmu bude podmíněno právě uzavřením této dohody. Na druhou stranu po roce už mají obě strany určitý vztah a pokud doposud bylo všechno v pořádku, může to být trochu necitlivé.
Mirek Rybín
