Jak nepřijít o peníze při koupi či prodeji nemovitosti
19. 2. 2018
Dnes se zaměříme na nejdůležitější část celého průběhu převodu nemovitosti. Asi se shodneme na tom, že tou je úhrada a výplata kupní ceny, resp. proces, který oběma stranám zajišťuje bezpečnost, že o své peníze nepřijdou.
Důvod, proč je potřeba na toto dbát, není ani tak ten, že se jedná o výrazně vyšší částky než u "běžných" koupí a prodejů, ale především ten, že proces převodu trvá administrativně několik týdnů, a proto nelze kupní cenu uhradit "z ruky do ruky" oproti okamžité změně vlastnictví. V případě převodu družstevního podílu je průběh výrazně kratší, ale princip je stejný, protože vlastníkem, resp. členem družstva se rovněž nestáváte okamžikem podpisu smlouvy. Zamysleme se nad celou transakcí z pohledu prodávajícího i kupujícího. Každý z nich totiž hájí svůj zájem jinak, a tím pádem je potřeba zajistit takové podmínky, aby ani jeden nepodstoupil riziko.
Představte si, že jste prodávající. Máte zájemce na váš byt a logicky chcete, aby vám nejprve poslal peníze s tím, že po jejich přijetí na něj byt převedete. Asi tušíte, že kupujícímu se do toho nebude moc chtít, protože nemá jistotu, že pokud vám peníze pošle, skutečně následně převod zajistíte. Samozřejmě máte podepsanou kupní smlouvu, kde je uvedeno, že po úhradě kupní ceny se zavazujete na něj byt převést, ale pokud tak neučiníte, on se musí o své peníze soudit, a to je v našem prostředí několikaletá záležitost. A i když nakonec peníze vysoudí, vy už je ani mít nemusíte. Takže v tomto scénáři vy máte jeho peníze a stále svůj byt.
Kupující ale nebude hloupý, a proto, aby předešel výše zmíněnému riziku, bude postupovat opačně a do smlouvy navrhne ujednání, že vám peníze uhradí až po převodu vlastnického práva na jeho osobu. Teď se ale rozsvítí varovný majáček vám, jelikož vás napadne, proč by vlastně poté, kdy se stane legitimním majitelem bytu, měl za něj dodatečně zaplatit? V tomto scénáři naopak on má váš byt a stále svoje peníze.
Jak tedy oběma stranám zajistit, že neponesou výše uvedená rizika? V praxi se k tomuto využívá nestranného prostředníka, který zajišťuje úschovu kupní ceny, tzv. schovatele. Ten podle přesně daných pravidel se složenou kupní cenou nakládá. Konkrétně je to tak, že kupující složí ke schovateli kupní cenu, která se teprve po zápisu kupujícího jako nového majitele vyplatí prodávajícímu a v případě, že k zápisu nedojde (a to ani za použití opravných prostředků), se vrátí zpátky kupujícímu. Nemůže se tedy stát, že by kterákoliv ze stran měla v jednu chvíli peníze i byt.
A jakou úschovu zvolit? V zásadě jsou čtyři možnosti - advokátní, notářská, bankovní a u realitní kanceláře (byť tu poslední Zákon o realitním zprostředkování, který vstoupil v platnost několik let po vydání tohoto článku, do určité míry omezil). Já osobně považuji za nejbezpečnější bankovní úschovu a tu také již několik let automaticky svým klientům poskytuji. Advokátní a notářská úschova jsou běžným standardem a na druhém protipólu je úschova u realitní kanceláře, která je nejvíce riziková. Proč? Protože účet schovatele by měl sloužit pouze k zajištění toho konkrétního obchodního případu. Vázaný účet má totiž svá pravidla a pokud např. schovatele postihne exekuce, tak se netýká tohoto účtu. Realitní kanceláře však často k úschově používají své běžné provozní účty, které tuto "ochranu" nemají. Navíc se jedná většinou o společnosti s ručením omezeným, tím pádem obvykle ručí daleko nižšími částkami, než je kupní cena i těch nejlevnějších nemovitostí.
Když už píšu o výši částek, je dobré zmínit, že veškeré platby nad částku 270.000,- Kč musí být ze zákona hrazeny bezhotovostně. A také je potřeba respektovat zákon č. 253/2008 Sb., tedy Zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.
Pro prodávající mám ještě dva tipy:
1) Úschova musí být vždy trojstranná, tedy mezi prodávajícím, kupujícím a schovatelem. Pokud by totiž podmínky úschovy byly podepsány pouze kupujícím a schovatelem (byť by tok peněžních prostředků byl odsouhlasen i prodávajícím), může se stát, že tyto dvě strany sepíší dodatek a v něm tok prostředků upraví jinak, než by si prodávající přál. V praxi jsem se sice s úschovou bez účasti prodávajícího nesetkal, ale teoreticky se to může stát.
2) Nikdy nepodmiňujte výplatu celé nebo větší části kupní ceny podpisem předávacího protokolu. Při předání bytu je totiž obvykle kupující již jeho majitelem a může se stát, že předávací protokol odmítne podepsat a tím pádem vy jako prodávající nebudete mít na peníze nárok. V každé úschovní smlouvě je totiž standardně uvedeno, že pokud nebudou do určitého data (obvykle několik měsíců) splněny podmínky pro vyplacení kupní ceny, tak ta se vrátí zpět kupujícímu. A kupující má tedy byt i peníze. Alternativně toto lze řešit tak, že v kupní smlouvě zvolíte zástupce, který za kupujícího v případě jeho nečinnosti byt převezme, musí to být ovšem osoba, která má zájem na tom, aby k podpisu předávacího protokolu došlo, tedy např. realitní makléř.
Mirek Rybín
Důvod, proč je potřeba na toto dbát, není ani tak ten, že se jedná o výrazně vyšší částky než u "běžných" koupí a prodejů, ale především ten, že proces převodu trvá administrativně několik týdnů, a proto nelze kupní cenu uhradit "z ruky do ruky" oproti okamžité změně vlastnictví. V případě převodu družstevního podílu je průběh výrazně kratší, ale princip je stejný, protože vlastníkem, resp. členem družstva se rovněž nestáváte okamžikem podpisu smlouvy. Zamysleme se nad celou transakcí z pohledu prodávajícího i kupujícího. Každý z nich totiž hájí svůj zájem jinak, a tím pádem je potřeba zajistit takové podmínky, aby ani jeden nepodstoupil riziko.
Představte si, že jste prodávající. Máte zájemce na váš byt a logicky chcete, aby vám nejprve poslal peníze s tím, že po jejich přijetí na něj byt převedete. Asi tušíte, že kupujícímu se do toho nebude moc chtít, protože nemá jistotu, že pokud vám peníze pošle, skutečně následně převod zajistíte. Samozřejmě máte podepsanou kupní smlouvu, kde je uvedeno, že po úhradě kupní ceny se zavazujete na něj byt převést, ale pokud tak neučiníte, on se musí o své peníze soudit, a to je v našem prostředí několikaletá záležitost. A i když nakonec peníze vysoudí, vy už je ani mít nemusíte. Takže v tomto scénáři vy máte jeho peníze a stále svůj byt.
Kupující ale nebude hloupý, a proto, aby předešel výše zmíněnému riziku, bude postupovat opačně a do smlouvy navrhne ujednání, že vám peníze uhradí až po převodu vlastnického práva na jeho osobu. Teď se ale rozsvítí varovný majáček vám, jelikož vás napadne, proč by vlastně poté, kdy se stane legitimním majitelem bytu, měl za něj dodatečně zaplatit? V tomto scénáři naopak on má váš byt a stále svoje peníze.
Jak tedy oběma stranám zajistit, že neponesou výše uvedená rizika? V praxi se k tomuto využívá nestranného prostředníka, který zajišťuje úschovu kupní ceny, tzv. schovatele. Ten podle přesně daných pravidel se složenou kupní cenou nakládá. Konkrétně je to tak, že kupující složí ke schovateli kupní cenu, která se teprve po zápisu kupujícího jako nového majitele vyplatí prodávajícímu a v případě, že k zápisu nedojde (a to ani za použití opravných prostředků), se vrátí zpátky kupujícímu. Nemůže se tedy stát, že by kterákoliv ze stran měla v jednu chvíli peníze i byt.
A jakou úschovu zvolit? V zásadě jsou čtyři možnosti - advokátní, notářská, bankovní a u realitní kanceláře (byť tu poslední Zákon o realitním zprostředkování, který vstoupil v platnost několik let po vydání tohoto článku, do určité míry omezil). Já osobně považuji za nejbezpečnější bankovní úschovu a tu také již několik let automaticky svým klientům poskytuji. Advokátní a notářská úschova jsou běžným standardem a na druhém protipólu je úschova u realitní kanceláře, která je nejvíce riziková. Proč? Protože účet schovatele by měl sloužit pouze k zajištění toho konkrétního obchodního případu. Vázaný účet má totiž svá pravidla a pokud např. schovatele postihne exekuce, tak se netýká tohoto účtu. Realitní kanceláře však často k úschově používají své běžné provozní účty, které tuto "ochranu" nemají. Navíc se jedná většinou o společnosti s ručením omezeným, tím pádem obvykle ručí daleko nižšími částkami, než je kupní cena i těch nejlevnějších nemovitostí.
Když už píšu o výši částek, je dobré zmínit, že veškeré platby nad částku 270.000,- Kč musí být ze zákona hrazeny bezhotovostně. A také je potřeba respektovat zákon č. 253/2008 Sb., tedy Zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.
Pro prodávající mám ještě dva tipy:
1) Úschova musí být vždy trojstranná, tedy mezi prodávajícím, kupujícím a schovatelem. Pokud by totiž podmínky úschovy byly podepsány pouze kupujícím a schovatelem (byť by tok peněžních prostředků byl odsouhlasen i prodávajícím), může se stát, že tyto dvě strany sepíší dodatek a v něm tok prostředků upraví jinak, než by si prodávající přál. V praxi jsem se sice s úschovou bez účasti prodávajícího nesetkal, ale teoreticky se to může stát.
2) Nikdy nepodmiňujte výplatu celé nebo větší části kupní ceny podpisem předávacího protokolu. Při předání bytu je totiž obvykle kupující již jeho majitelem a může se stát, že předávací protokol odmítne podepsat a tím pádem vy jako prodávající nebudete mít na peníze nárok. V každé úschovní smlouvě je totiž standardně uvedeno, že pokud nebudou do určitého data (obvykle několik měsíců) splněny podmínky pro vyplacení kupní ceny, tak ta se vrátí zpět kupujícímu. A kupující má tedy byt i peníze. Alternativně toto lze řešit tak, že v kupní smlouvě zvolíte zástupce, který za kupujícího v případě jeho nečinnosti byt převezme, musí to být ovšem osoba, která má zájem na tom, aby k podpisu předávacího protokolu došlo, tedy např. realitní makléř.
Mirek Rybín
