Inflační doložka v nájemní smlouvě
4. 5. 2020
Inflační doložka je jedním z mechanismů automatického zvyšování nájemného. Ne vždy je však praktické ji použít. Podívejme se, jaké možnosti pronajímatel má.
Možná vás hned na úvod napadne, proč by vlastně zvyšování nájmu inflační doložkou mohlo být nevýhodné, když to je elegantní a obecně akceptovaný způsob, kterým se pronajímatel může chránit před znehodnocováním získaného výnosu.
Osobně vidím přínos inflační doložky v případě, kdy ceny nájmů stagnují, ale inflace roste. Její použití pak pronajímateli zajistí, aby eliminoval průběžné snižování hodnoty získaných peněžních prostředků. Inflační doložka se dříve používala u smluv na dobu neurčitou, kdy se pronajímatel nemusel o nic starat a měl jistotu, že pokud se peníze budou ekonomickými faktory znehodnocovat, na něj to nebude mít dopad.
Při tomto automatickém navyšování není potřeba nájemce nijak upozorňovat, ale je praktické, když si účastníci toto navýšení potvrdí, protože se může stát, že pokud nájemce opomene zvýšené nájemné platit a pronajímatel si zvýšení sám neohlídá, dojde po třech letech k promlčení právě rozdílu mezi zvýšenou a původní výší nájemného.
A jak správně inflační doložku definovat? Aby byla platná, musí v ní být přímo uveden výpočet či vztah ke konkrétní inflaci (např. k indexu spotřebitelských cen zveřejněných Českým statistickým úřadem) a také datum, od kterého platí (nejběžnější je buď začátek příslušného roku, nebo datum výročí nájemní smlouvy).
Je však potřeba říct, že pokud je ve smlouvě sjednána inflační doložka, nemůže pronajímatel požadovat zvýšení nájemného jiným způsobem. O tom pojednává odst. 1) § 2249 Občanského zákoníku následovně:
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
Inflační doložka se týká pouze nájemného, nikoliv plateb za služby. Jejich výši lze navyšovat v případě růstu cen těchto služeb či na základě zvýšené spotřeby, nelze je však zvyšovat inflační doložkou.
A kdy se tedy nevyplatí inflační doložku použít? Je to v případě, kdy růst nájemného je vyšší než růst inflace.
Navíc se dnes používají převážně smlouvy na dobu určitou, jejichž běh je potřeba si tak jako tak hlídat (a to i přes případné automatické prodlužování podle § 2285 OZ, protože to je zastropováno dvouletou dobou), takže v nich lze zároveň pracovat i s výší nájemného. Jak bylo popsáno výše, inflační doložkou by si majitel zavřel dveře k případnému jinému způsobu navýšení.
U smlouvy na dobu určitou může pronajímatel pochopitelně při jednání o jejím prodloužení přijít s návrhem na zvýšení nájemného. I to má svoje pravidla, jak si můžete přečíst v článku Možnosti prodloužení nájemní smlouvy a zvýšení nájemného. V případě souhlasného stanoviska nájemce pak bude smlouva s aktualizovanými podmínkami prodloužena jednoduchým dodatkem. Pokud se účastníci na nových podmínkách nedohodnou, stávající nájemní smlouva skončí k datu, které je v ní uvedeno.
Myslím, že nejpraktičtější je uzavírat smlouvy na dobu určitou jednoho roku a při blížícím se výročí případnou cenu nájemného řešit s ohledem na momentální tržní situaci. Je férové uvést, že tak jako pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného, může i nájemce navrhnout jeho snížení. Každý z nich by se však měl při svém jednání řídit situací na trhu, aby jeho návrh dával smysl i tomu druhému.
Mirek Rybín
Možná vás hned na úvod napadne, proč by vlastně zvyšování nájmu inflační doložkou mohlo být nevýhodné, když to je elegantní a obecně akceptovaný způsob, kterým se pronajímatel může chránit před znehodnocováním získaného výnosu.
Osobně vidím přínos inflační doložky v případě, kdy ceny nájmů stagnují, ale inflace roste. Její použití pak pronajímateli zajistí, aby eliminoval průběžné snižování hodnoty získaných peněžních prostředků. Inflační doložka se dříve používala u smluv na dobu neurčitou, kdy se pronajímatel nemusel o nic starat a měl jistotu, že pokud se peníze budou ekonomickými faktory znehodnocovat, na něj to nebude mít dopad.
Při tomto automatickém navyšování není potřeba nájemce nijak upozorňovat, ale je praktické, když si účastníci toto navýšení potvrdí, protože se může stát, že pokud nájemce opomene zvýšené nájemné platit a pronajímatel si zvýšení sám neohlídá, dojde po třech letech k promlčení právě rozdílu mezi zvýšenou a původní výší nájemného.
A jak správně inflační doložku definovat? Aby byla platná, musí v ní být přímo uveden výpočet či vztah ke konkrétní inflaci (např. k indexu spotřebitelských cen zveřejněných Českým statistickým úřadem) a také datum, od kterého platí (nejběžnější je buď začátek příslušného roku, nebo datum výročí nájemní smlouvy).
Je však potřeba říct, že pokud je ve smlouvě sjednána inflační doložka, nemůže pronajímatel požadovat zvýšení nájemného jiným způsobem. O tom pojednává odst. 1) § 2249 Občanského zákoníku následovně:
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
Inflační doložka se týká pouze nájemného, nikoliv plateb za služby. Jejich výši lze navyšovat v případě růstu cen těchto služeb či na základě zvýšené spotřeby, nelze je však zvyšovat inflační doložkou.
A kdy se tedy nevyplatí inflační doložku použít? Je to v případě, kdy růst nájemného je vyšší než růst inflace.
Navíc se dnes používají převážně smlouvy na dobu určitou, jejichž běh je potřeba si tak jako tak hlídat (a to i přes případné automatické prodlužování podle § 2285 OZ, protože to je zastropováno dvouletou dobou), takže v nich lze zároveň pracovat i s výší nájemného. Jak bylo popsáno výše, inflační doložkou by si majitel zavřel dveře k případnému jinému způsobu navýšení.
U smlouvy na dobu určitou může pronajímatel pochopitelně při jednání o jejím prodloužení přijít s návrhem na zvýšení nájemného. I to má svoje pravidla, jak si můžete přečíst v článku Možnosti prodloužení nájemní smlouvy a zvýšení nájemného. V případě souhlasného stanoviska nájemce pak bude smlouva s aktualizovanými podmínkami prodloužena jednoduchým dodatkem. Pokud se účastníci na nových podmínkách nedohodnou, stávající nájemní smlouva skončí k datu, které je v ní uvedeno.
Myslím, že nejpraktičtější je uzavírat smlouvy na dobu určitou jednoho roku a při blížícím se výročí případnou cenu nájemného řešit s ohledem na momentální tržní situaci. Je férové uvést, že tak jako pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného, může i nájemce navrhnout jeho snížení. Každý z nich by se však měl při svém jednání řídit situací na trhu, aby jeho návrh dával smysl i tomu druhému.
Mirek Rybín
