Hypotéky budou mít od října 2018 přísnější podmínky
5. 9. 2018
Uvažujete o koupi nemovitosti na hypoteční úvěr? Podívejte se, jaké podmínky byste měli od října 2018 nově splňovat, abyste úvěr získali.
Úvodem si připomeňme, že podle současných doporučení ČNB poskytují banky žadatelům hypotéky v maximální výši 90 % zástavní hodnoty nemovitosti s tím, že objem úvěru v rozmezí 80 - 90 % by měl být maximálně 15 % z celkového množství úvěrů, které banka poskytne. Jedná se o tzv. ukazatel LTV - loan to value.
Žadatel by tedy měl ve většině případů mít k dispozici minimálně jednu pětinu svých vlastních peněz, tedy nikoliv získaných dalším úvěrem. Rodina s jedním dítětem, která se poohlíží po třípokojovém bytě v panelovém domě, jehož cena dnes s přehledem převyšuje 4 mil. Kč, by měla mít našetřeno minimálně 800 tis. Kč, což není žádná legrace. A to navíc předpokládáme, že odhad banky nevyjde nižší než kupní cena nemovitosti.
---------- TATO ČÁST JIŽ NENÍ AKTUÁLNÍ, DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Dalším nákladem je daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, v tomto případě tedy dalších 160 tis. Kč. Tu sice banky umějí také profinancovat, ale stále platí, že nemovitost musí být na celkovou cenu oceněna, což nemusí být vždy pravidlem.
---------- TATO ČÁST JIŽ NENÍ AKTUÁLNÍ, DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Jeden aspekt je tedy jednorázová schopnost dosáhnout úvěru, ale toto kritérium samo o sobě neznamená, že dotyčný bude schopen hypotéku dlouhodobě splácet. Proto ČNB nově od října 2018 přistoupila k posuzování průběžné finanční stability žadatele, kdy by banky měly posuzovat následující dvě kritéria.
Dluh žadatele by neměl být vyšší než devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (tzv. ukazatel DTI - debt to income).
Výše měsíční splátky by neměla překročit 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (tzv. ukazatel DSTI - debt service to income).
Připomínám, že se jedná o doporučení, nikoliv zákonné nařízení, nicméně je zde předpoklad, že se jím banky budou řídit stejně jako u prvního doporučení. Tato omezení se však netýkají refinancovaných úvěrů, pouze nově poskytnutých.
Vezmeme-li v úvahu příklad uvedený výše, je pro průměrného jednotlivce takovýto úvěr nedosažitelný, proto je zajímavá varianta vzít si hypotéku jako pár.
Nejproblematičtější je situace pro mladou rodinu s dětmi žijící z jednoho příjmu v Praze a Brně (a jejich okolí), protože zde jsou ceny nemovitostí oproti příjmům opravdu vysoké. V ostatních regionech je dosažitelnost lepší.
Uvidíme, jaká bude praxe. Podle bank by nově nastavené podmínky nesplňovalo 8 % dřívějších žadatelů, ČNB navíc počítá s 5 % výjimek. Takže situace by neměla být tak hrozivá, jak se může zdát.
Mirek Rybín
Úvodem si připomeňme, že podle současných doporučení ČNB poskytují banky žadatelům hypotéky v maximální výši 90 % zástavní hodnoty nemovitosti s tím, že objem úvěru v rozmezí 80 - 90 % by měl být maximálně 15 % z celkového množství úvěrů, které banka poskytne. Jedná se o tzv. ukazatel LTV - loan to value.
Žadatel by tedy měl ve většině případů mít k dispozici minimálně jednu pětinu svých vlastních peněz, tedy nikoliv získaných dalším úvěrem. Rodina s jedním dítětem, která se poohlíží po třípokojovém bytě v panelovém domě, jehož cena dnes s přehledem převyšuje 4 mil. Kč, by měla mít našetřeno minimálně 800 tis. Kč, což není žádná legrace. A to navíc předpokládáme, že odhad banky nevyjde nižší než kupní cena nemovitosti.
---------- TATO ČÁST JIŽ NENÍ AKTUÁLNÍ, DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Dalším nákladem je daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, v tomto případě tedy dalších 160 tis. Kč. Tu sice banky umějí také profinancovat, ale stále platí, že nemovitost musí být na celkovou cenu oceněna, což nemusí být vždy pravidlem.
---------- TATO ČÁST JIŽ NENÍ AKTUÁLNÍ, DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ BYLA V R. 2020 ZRUŠENA ----------
Jeden aspekt je tedy jednorázová schopnost dosáhnout úvěru, ale toto kritérium samo o sobě neznamená, že dotyčný bude schopen hypotéku dlouhodobě splácet. Proto ČNB nově od října 2018 přistoupila k posuzování průběžné finanční stability žadatele, kdy by banky měly posuzovat následující dvě kritéria.
Dluh žadatele by neměl být vyšší než devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (tzv. ukazatel DTI - debt to income).
Výše měsíční splátky by neměla překročit 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (tzv. ukazatel DSTI - debt service to income).
Připomínám, že se jedná o doporučení, nikoliv zákonné nařízení, nicméně je zde předpoklad, že se jím banky budou řídit stejně jako u prvního doporučení. Tato omezení se však netýkají refinancovaných úvěrů, pouze nově poskytnutých.
Vezmeme-li v úvahu příklad uvedený výše, je pro průměrného jednotlivce takovýto úvěr nedosažitelný, proto je zajímavá varianta vzít si hypotéku jako pár.
Nejproblematičtější je situace pro mladou rodinu s dětmi žijící z jednoho příjmu v Praze a Brně (a jejich okolí), protože zde jsou ceny nemovitostí oproti příjmům opravdu vysoké. V ostatních regionech je dosažitelnost lepší.
Uvidíme, jaká bude praxe. Podle bank by nově nastavené podmínky nesplňovalo 8 % dřívějších žadatelů, ČNB navíc počítá s 5 % výjimek. Takže situace by neměla být tak hrozivá, jak se může zdát.
Mirek Rybín
