Darování nemovitosti
3. 4. 2019
Darování nemovitosti je častá praxe zejména rodičů, kteří chtějí ještě za svého života vyřešit své majetkové vztahy. Dozvíte se, jak je to v případě, kdy obdarovaný je jeden z manželů, a také zjistíte, že darování není tak úplně bez háčků.
Darování je ukotveno v Občanském zákoníku (NOZ), tedy v Zákoně č. 89/2012 Sb. v § 2055 až 2078.
Účastníky darovací smlouvy jsou dárce a obdarovaný. Je potřeba souhlas obou zúčastněných - tedy i obdarovaného, kterému v souvislosti s darem mohou vzniknout určité závazky (např. hradit poplatky za byt, roční daň z nemovitých věcí apod.). Rovněž dárce je povinen obdarovaného informovat o právním a faktickém stavu, aby dar nakonec nebyl danajský :-).
Jedná se o bezúplatný převod, který vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy, darovací smlouva se podává společně s formulářem návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
Přestože se jedná o bezúplatný převod, neznamená to, že obdarovanému nevznikají daňové povinnosti. Darovací daň sice byla s platností NOZ zrušena, avšak daňová povinnost se nově "přesunula" do daně z příjmů fyzických osob.
Je tedy dobré od začátku vědět, zda se jedná o osvobozený příjem, či nikoliv - to zjistíme v Zákoně o dani z příjmů, kde se dozvíme, že osvobození se týká darů od příbuzného nejen v linii přímé, ale i vedlejší. Zde je při posuzování vztahu potřeba být opatrný, někdy vztah, který se na první pohled jeví jako osvobozený, takový být nemusí. Ostatně daň ve výši 15 % z hodnoty daru je u nemovitostí dosti významná položka.
A s jakými variantami se v praxi setkáváme?
Nejčastěji darují nemovitost rodiče svým dětem, kdy motivací je předejít budoucím sporům a vyřešit majetkové věci ještě za svého života. Výhodou je, že takovýto dar je od daně z příjmů osvobozený. Avšak pozor, pokud by obdarovaný chtěl v krátké době nemovitost prodat, daňová povinnost se ho již týká, a to z rozdílu vstupní a výstupní hodnoty oné nemovitosti. Na druhou stranu při velice rychlém prodeji, kdy nedojde ke zhodnocení nemovitosti v čase, je její prodejní (výstupní) hodnota často shodná s tou, jež byla v rámci darování (vstupní), a protože se daní pouze rozdílová částka, daň je pak nulová.
V praxi je také obvyklé zřízení věcného břemene služebnosti, tedy užívání nemovitosti právě pro dotyčného rodiče, aby měl jistotu, že i v případě následného prodeje obdarovaným nepřijde o střechu nad hlavou. Tímto břemenem, zapisovaným do katastru nemovitostí, se další prodej poměrně komplikuje, protože snižuje reálnou hodnotu nemovitosti, jelikož toto břemeno přechází i na další právní nástupce.
Často také dochází k darování potomkovi, který je již sezdaný. Zde platí, že dar je vyloučen ze společného jmění manželů (SJM) a nespadá do jeho vypořádání, dojde-li v budoucnu k rozvodu. Pokud by se jeden z manželů rozhodl jím přijatý dar zahrnout do SJM, je potřeba uzavřít smlouvu o rozšíření SJM formou notářského zápisu.
Obdobný postup je pak i u družstevního bytu, tedy u darování družstevního podílu.
Jaké háčky může mít darování?
V prvé řadě se může jednat o vady daru. Ty můžou být právní (např. práva třetích osob) či faktické (např. dům na spadnutí, který po obdarovaném bude vyžadovat nemalé náklady na údržbu či rekonstrukce, které by jinak nesl dárce).
Dar je také možné odvolat - zákon totiž myslí na to, že vztahy mezi dárcem a obdarovaným se mohou v čase změnit, a proto dává dárci možnost odvolat dar pro nevděk. Ten má pak nárok na vrácení daru. Pokud to již není možné (např. dar byl následně prodán), má dárce nárok na zaplacení jeho obvyklé ceny.
Kromě výše uvedeného odvolání ze zákona je dále možné si ve smlouvě sjednat další důvody, při jejichž nesplnění má dárce právo od darovací smlouvy odstoupit.
Odstoupení od daru lze také sjednat opačně, např. že obdarovaný provede rekonstrukci nemovitosti, avšak vymezí její rozsah a nákladnost, aby nepřesáhla určitou mez. Pokud by se tak stalo, mohl by dar vrátit a po dárci požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů.
Občanský zákoník také myslí na odvolání daru z důvodů hmotné nouze - viz § 2059 a § 2068. To neplatí, pokud se do této situace dostane dárce vlastní vinou (§ 2071) či pokud se obdarovaný ocitne v obdobné situaci.
Je však jasné, že i přes výše uvedená omezení je darování nemovitosti obecně nejelegantnějším způsobem bezúplatného převodu majetku na blízkou osobu.
Mirek Rybín
Darování je ukotveno v Občanském zákoníku (NOZ), tedy v Zákoně č. 89/2012 Sb. v § 2055 až 2078.
Účastníky darovací smlouvy jsou dárce a obdarovaný. Je potřeba souhlas obou zúčastněných - tedy i obdarovaného, kterému v souvislosti s darem mohou vzniknout určité závazky (např. hradit poplatky za byt, roční daň z nemovitých věcí apod.). Rovněž dárce je povinen obdarovaného informovat o právním a faktickém stavu, aby dar nakonec nebyl danajský :-).
Jedná se o bezúplatný převod, který vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy, darovací smlouva se podává společně s formulářem návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.
Přestože se jedná o bezúplatný převod, neznamená to, že obdarovanému nevznikají daňové povinnosti. Darovací daň sice byla s platností NOZ zrušena, avšak daňová povinnost se nově "přesunula" do daně z příjmů fyzických osob.
Je tedy dobré od začátku vědět, zda se jedná o osvobozený příjem, či nikoliv - to zjistíme v Zákoně o dani z příjmů, kde se dozvíme, že osvobození se týká darů od příbuzného nejen v linii přímé, ale i vedlejší. Zde je při posuzování vztahu potřeba být opatrný, někdy vztah, který se na první pohled jeví jako osvobozený, takový být nemusí. Ostatně daň ve výši 15 % z hodnoty daru je u nemovitostí dosti významná položka.
A s jakými variantami se v praxi setkáváme?
Nejčastěji darují nemovitost rodiče svým dětem, kdy motivací je předejít budoucím sporům a vyřešit majetkové věci ještě za svého života. Výhodou je, že takovýto dar je od daně z příjmů osvobozený. Avšak pozor, pokud by obdarovaný chtěl v krátké době nemovitost prodat, daňová povinnost se ho již týká, a to z rozdílu vstupní a výstupní hodnoty oné nemovitosti. Na druhou stranu při velice rychlém prodeji, kdy nedojde ke zhodnocení nemovitosti v čase, je její prodejní (výstupní) hodnota často shodná s tou, jež byla v rámci darování (vstupní), a protože se daní pouze rozdílová částka, daň je pak nulová.
V praxi je také obvyklé zřízení věcného břemene služebnosti, tedy užívání nemovitosti právě pro dotyčného rodiče, aby měl jistotu, že i v případě následného prodeje obdarovaným nepřijde o střechu nad hlavou. Tímto břemenem, zapisovaným do katastru nemovitostí, se další prodej poměrně komplikuje, protože snižuje reálnou hodnotu nemovitosti, jelikož toto břemeno přechází i na další právní nástupce.
Často také dochází k darování potomkovi, který je již sezdaný. Zde platí, že dar je vyloučen ze společného jmění manželů (SJM) a nespadá do jeho vypořádání, dojde-li v budoucnu k rozvodu. Pokud by se jeden z manželů rozhodl jím přijatý dar zahrnout do SJM, je potřeba uzavřít smlouvu o rozšíření SJM formou notářského zápisu.
Obdobný postup je pak i u družstevního bytu, tedy u darování družstevního podílu.
Jaké háčky může mít darování?
V prvé řadě se může jednat o vady daru. Ty můžou být právní (např. práva třetích osob) či faktické (např. dům na spadnutí, který po obdarovaném bude vyžadovat nemalé náklady na údržbu či rekonstrukce, které by jinak nesl dárce).
Dar je také možné odvolat - zákon totiž myslí na to, že vztahy mezi dárcem a obdarovaným se mohou v čase změnit, a proto dává dárci možnost odvolat dar pro nevděk. Ten má pak nárok na vrácení daru. Pokud to již není možné (např. dar byl následně prodán), má dárce nárok na zaplacení jeho obvyklé ceny.
Kromě výše uvedeného odvolání ze zákona je dále možné si ve smlouvě sjednat další důvody, při jejichž nesplnění má dárce právo od darovací smlouvy odstoupit.
Odstoupení od daru lze také sjednat opačně, např. že obdarovaný provede rekonstrukci nemovitosti, avšak vymezí její rozsah a nákladnost, aby nepřesáhla určitou mez. Pokud by se tak stalo, mohl by dar vrátit a po dárci požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů.
Občanský zákoník také myslí na odvolání daru z důvodů hmotné nouze - viz § 2059 a § 2068. To neplatí, pokud se do této situace dostane dárce vlastní vinou (§ 2071) či pokud se obdarovaný ocitne v obdobné situaci.
Je však jasné, že i přes výše uvedená omezení je darování nemovitosti obecně nejelegantnějším způsobem bezúplatného převodu majetku na blízkou osobu.
Mirek Rybín
