Budoucnost krátkodobých pronájmů
1. 9. 2021
Nedávný rozsudek soudu možná zcela změní povahu krátkodobých pronájmů u nás. Ovlivní toto rozhodnutí budoucnost nejen krátkodobých, ale i dlouhodobých pronájmů?
Městský soud v Praze rozhodl, že krátkodobý pronájem bytu má charakter ubytovací služby. Jedná se o pronájmy přes oblíbené platformy Airbnb a Booking.com. Případem se soud zabýval, jelikož paní byla doměřena daň z podnikání a dotyčná tak musela podat opravné daňové přiznání.
Žalobkyně se domnívala, že se jedná o tzv. nesouvislou podnikatelskou činnost, avšak soud má za to, že se naopak jedná o podnikatelskou činnost v ubytovacích službách. Rozsudek se opírá i o nález Ústavního soudu. Ten rozlišuje nájem bytu oproti ubytování, které v sobě obsahuje další návazné služby, jako jsou poskytnutí toaletního papíru, mýdla, ručníku a povlečení. Celá záležitost ještě nemusí být definitivně uzavřena, pokud by žalobkyně podala Nejvyššímu správnímu soudu kasační stížnost.
Vezměme však v úvahu, že rozsudek bude potvrzen. Tím pádem se jedná o podnikání, a tak i pravidla pro tuto oblast jsou jiná než pro klasické dlouhodobé pronájmy, u kterých - na rozdíl od podnikání - existují mnohá osvobození.
Podívejme se tedy na to, co všechno se změní, pokud na krátkodobé pronájmy budeme nahlížet jako na podnikání.
Založíte si volnou živnost - Ubytovací služby a uhradíte poplatek 1.000,- Kč. Budete muset hradit sociální a zdravotní pojištění a u vysokých příjmů i daň z přidané hodnoty (DPH).
U jednoho či dvou menších bytů se vás asi DPH týkat nebude, ovšem pronajímáte-li takto bytů více, pravděpodobně do platby DPH "spadnete". Povinnost hradit tuto daň máte, když váš obrat přesáhne 1 mil. Kč za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních
měsíců. V praxi pak (kromě dalších administrativních překážek, jako jsou registrace k DPH a nutnost pravidelně podávat daňová přiznání a kontrolní hlášení) budete muset státu odvádět tuto daň, která aktuálně činí nezanedbatelných 10 % (naštěstí spadá do druhé snížené sazby). Na druhou stranu si naopak u vámi vydaných plateb můžete DPH odečíst a její celkovou odváděnou výši tak alespoň částečně ponížit. Takže si schovávejte paragony od všech mýdel, toaletních papírů atd.
Dále začnete hradit zálohy na sociální pojištění, které jsou u vedlejší činnosti v roce 2021 ve výši 1.036,- Kč. Pokud jste zaměstnanec, tak je nemusíte platit hned v prvním roce, ale až v dalších letech na základě vyhodnocení příjmů z prvního roku vedlejšího podnikání. A zálohy na zdravotní pojištění jako zaměstnanec u vedlejší činnosti nehradíte vůbec. Obě tyto částky odvádíte státu v rámci přehledu, který zpracováváte vždy za předchozí rok.
A samozřejmě jednou ročně podáváte daňové přiznání a platíte 15 % daň z příjmů, která je známá i z dlouhodobých pronájmů. Pro snížení daňového základu můžete využít buď skutečně vynaložené výdaje, nebo uplatnit tzv. výdajový paušál.
Pokud přijímáte platby v hotovosti, týká se Vás také Elektronická evidence tržeb, tedy dobře známé EET.
Aktuálně jsou krátkodobé pronájmy výrazně utlumeny, avšak při jejich obnově s narůstajícím turismem se majitelé těchto bytů v závislosti na výše uvedeném mohou rozhodovat, zda je nadále takto využívat, či zda je neposkytnout k dlouhodobému ubytování, byť za dosažení konzervativnějšího výnosu, ovšem prakticky bez starostí a dalších finančních nákladů.
Ceny dlouhodobých pronájmů v průběhu koronavirové pandemie klesly (můžete mrknout na článek Aktuální trendy u pronájmů bytů v Praze), takže pokud by se majitelé rozhodli masově na tento trh umístit i byty, které dříve sloužily ke krátkodobému pronájmu, ceny nájmů by v delším časovém horizontu nevzrůstaly a nájemní bydlení by se stalo dostupnější. To by návazně mohlo ovlivnit poptávku i po koupi bytů, u kterých jsou nyní kupní ceny vysoké a navíc stoupají úrokové sazby, takže nájemní bydlení může být pro mnohé rozumnou alternativou.
Mirek Rybín
Městský soud v Praze rozhodl, že krátkodobý pronájem bytu má charakter ubytovací služby. Jedná se o pronájmy přes oblíbené platformy Airbnb a Booking.com. Případem se soud zabýval, jelikož paní byla doměřena daň z podnikání a dotyčná tak musela podat opravné daňové přiznání.
Žalobkyně se domnívala, že se jedná o tzv. nesouvislou podnikatelskou činnost, avšak soud má za to, že se naopak jedná o podnikatelskou činnost v ubytovacích službách. Rozsudek se opírá i o nález Ústavního soudu. Ten rozlišuje nájem bytu oproti ubytování, které v sobě obsahuje další návazné služby, jako jsou poskytnutí toaletního papíru, mýdla, ručníku a povlečení. Celá záležitost ještě nemusí být definitivně uzavřena, pokud by žalobkyně podala Nejvyššímu správnímu soudu kasační stížnost.
Vezměme však v úvahu, že rozsudek bude potvrzen. Tím pádem se jedná o podnikání, a tak i pravidla pro tuto oblast jsou jiná než pro klasické dlouhodobé pronájmy, u kterých - na rozdíl od podnikání - existují mnohá osvobození.
Podívejme se tedy na to, co všechno se změní, pokud na krátkodobé pronájmy budeme nahlížet jako na podnikání.
Založíte si volnou živnost - Ubytovací služby a uhradíte poplatek 1.000,- Kč. Budete muset hradit sociální a zdravotní pojištění a u vysokých příjmů i daň z přidané hodnoty (DPH).
U jednoho či dvou menších bytů se vás asi DPH týkat nebude, ovšem pronajímáte-li takto bytů více, pravděpodobně do platby DPH "spadnete". Povinnost hradit tuto daň máte, když váš obrat přesáhne 1 mil. Kč za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních
měsíců. V praxi pak (kromě dalších administrativních překážek, jako jsou registrace k DPH a nutnost pravidelně podávat daňová přiznání a kontrolní hlášení) budete muset státu odvádět tuto daň, která aktuálně činí nezanedbatelných 10 % (naštěstí spadá do druhé snížené sazby). Na druhou stranu si naopak u vámi vydaných plateb můžete DPH odečíst a její celkovou odváděnou výši tak alespoň částečně ponížit. Takže si schovávejte paragony od všech mýdel, toaletních papírů atd.
Dále začnete hradit zálohy na sociální pojištění, které jsou u vedlejší činnosti v roce 2021 ve výši 1.036,- Kč. Pokud jste zaměstnanec, tak je nemusíte platit hned v prvním roce, ale až v dalších letech na základě vyhodnocení příjmů z prvního roku vedlejšího podnikání. A zálohy na zdravotní pojištění jako zaměstnanec u vedlejší činnosti nehradíte vůbec. Obě tyto částky odvádíte státu v rámci přehledu, který zpracováváte vždy za předchozí rok.
A samozřejmě jednou ročně podáváte daňové přiznání a platíte 15 % daň z příjmů, která je známá i z dlouhodobých pronájmů. Pro snížení daňového základu můžete využít buď skutečně vynaložené výdaje, nebo uplatnit tzv. výdajový paušál.
Pokud přijímáte platby v hotovosti, týká se Vás také Elektronická evidence tržeb, tedy dobře známé EET.
Aktuálně jsou krátkodobé pronájmy výrazně utlumeny, avšak při jejich obnově s narůstajícím turismem se majitelé těchto bytů v závislosti na výše uvedeném mohou rozhodovat, zda je nadále takto využívat, či zda je neposkytnout k dlouhodobému ubytování, byť za dosažení konzervativnějšího výnosu, ovšem prakticky bez starostí a dalších finančních nákladů.
Ceny dlouhodobých pronájmů v průběhu koronavirové pandemie klesly (můžete mrknout na článek Aktuální trendy u pronájmů bytů v Praze), takže pokud by se majitelé rozhodli masově na tento trh umístit i byty, které dříve sloužily ke krátkodobému pronájmu, ceny nájmů by v delším časovém horizontu nevzrůstaly a nájemní bydlení by se stalo dostupnější. To by návazně mohlo ovlivnit poptávku i po koupi bytů, u kterých jsou nyní kupní ceny vysoké a navíc stoupají úrokové sazby, takže nájemní bydlení může být pro mnohé rozumnou alternativou.
Mirek Rybín
