Aktuální trendy u pronájmů bytů v Praze
1. 7. 2021
Uteklo nám patnáct měsíců od začátku koronavirové pandemie, která významně ovlivnila trh pronájmů bytů v Praze. Jak si tento trh aktuálně stojí?
Jak vidíte, řeč bude o Praze, ve které došlo k nejvýznamnějším výkyvům. Toto téma jsem zmínil v lednovém článku Jaký byl rok 2020 v realitách, takže na něj můžeme navázat.
Připomeňme si, co se za poslední rok a čtvrt událo. Ceny dlouhodobých pronájmů se významně snížily, protože na trh se dostalo velké množství bytů, které do té doby byly využívány ke krátkodobým ubytováním. Dále došlo ke zmražení určitých ekonomických odvětví, takže se snížil počet pracovních příležitostí v Praze, kvůli kterým zde lidé z celé republiky nájemní bydlení využívají.
Praha se poměrně vylidnila, takže nabídka nájemních bytů výrazně převyšovala poptávku. Majitelé, kteří v této době řešili obměnu nájemce, se často pokusili zachovat dřívější cenu, avšak brzy zjistili, že již není konkurenceschopná. To pochopitelně platí v případě, že ji měli nastavenou optimálně vůči tehdejšímu trhu a nikoliv podhodnocenou.
A samozřejmě neobsazený byt je vždy pro majitele problém. Pokud na něj zrovna nesplácí hypotéku, má s ním tak jako tak spjaty pravidelné měsíční náklady. Trh tedy nahrával nájemcům, kteří této situace využívali dvěma nejčastějšími způsoby.
1) Rozhodli se zlepšit kvalitu svého bydlení, protože zjistili, že za stejné peníze mohou nyní mít buď větší nebo kvalitativně atraktivnější byt, takže byli ochotni se přestěhovat.
2) Rozhodli se ušetřit, a tak požádali majitele o snížení ceny nájemného, což bylo do této doby neobvyklé - naopak v posledních letech docházelo k průběžnému, byť třeba jen kosmetickému, zvyšování nájmu.
Jak ukázala praxe, tak majitelé, kteří akceptovali snížení nájmu, nakonec byli ti nejspokojenější, protože měli zajištěnou kontinuitu a nemuseli nic dalšího řešit. Pro majitele obecně je totiž změna nájemce poměrně nežádoucí. Majitel čelí zejména výpadku příjmů, starostem se zajištěním nového nájemce, obavě z jeho bonity a také, aby se k bytu choval dobře. Zkrátka stabilní nájemce je pro majitele to nejdůležitější.
Naopak ti majitelé, kteří věřili, že tehdejší cenu dokážou obhájit i po odchodu nájemce, byt neúspěšně nabízeli po dobu několika týdnů. Následně zjistili, že je potřeba na změnu trhu reagovat. Museli tedy nalézt "novou" optimální cenu, proto docházelo k jejímu postupnému snižování, často i vícekrokovému. Obsaditelnost bytu, která dříve trvala dva až tři týdny, se nyní protáhla běžně na dva měsíce, někdy i déle.
A jaká je situace nyní na začátku prázdnin?
Nabídka bytů je stále dost široká na to, aby se ceny vrátily do své původní výše. Zájem o pronájmy ovšem vzrůstá, protože s postupným rozvolňováním ekonomiky se opět otevírají pracovní příležitosti a lidé se do Prahy vracejí. Otázka je, kolik bytů se opět vrátí na trh krátkodobých ubytování - v případě většího množství by došlo více k vyvážení poměru nabídky a poptávky. Na druhou stranu někteří majitelé dřívějších krátkodobých pronájmů po této zkušenosti možná dají přednost stabilitě i za cenu konzervativnějšího výnosu z dlouhodobého pronájmu.
V srpnu také začnou vyhledávat bydlení studenti, což pomůže zlepšit obsaditelnost zejména nízkonákladových bytů.
Nechme se překvapit, jak se situace bude dále vyvíjet, faktorů je přece jen mnoho.
Mirek Rybín
Jak vidíte, řeč bude o Praze, ve které došlo k nejvýznamnějším výkyvům. Toto téma jsem zmínil v lednovém článku Jaký byl rok 2020 v realitách, takže na něj můžeme navázat.
Připomeňme si, co se za poslední rok a čtvrt událo. Ceny dlouhodobých pronájmů se významně snížily, protože na trh se dostalo velké množství bytů, které do té doby byly využívány ke krátkodobým ubytováním. Dále došlo ke zmražení určitých ekonomických odvětví, takže se snížil počet pracovních příležitostí v Praze, kvůli kterým zde lidé z celé republiky nájemní bydlení využívají.
Praha se poměrně vylidnila, takže nabídka nájemních bytů výrazně převyšovala poptávku. Majitelé, kteří v této době řešili obměnu nájemce, se často pokusili zachovat dřívější cenu, avšak brzy zjistili, že již není konkurenceschopná. To pochopitelně platí v případě, že ji měli nastavenou optimálně vůči tehdejšímu trhu a nikoliv podhodnocenou.
A samozřejmě neobsazený byt je vždy pro majitele problém. Pokud na něj zrovna nesplácí hypotéku, má s ním tak jako tak spjaty pravidelné měsíční náklady. Trh tedy nahrával nájemcům, kteří této situace využívali dvěma nejčastějšími způsoby.
1) Rozhodli se zlepšit kvalitu svého bydlení, protože zjistili, že za stejné peníze mohou nyní mít buď větší nebo kvalitativně atraktivnější byt, takže byli ochotni se přestěhovat.
2) Rozhodli se ušetřit, a tak požádali majitele o snížení ceny nájemného, což bylo do této doby neobvyklé - naopak v posledních letech docházelo k průběžnému, byť třeba jen kosmetickému, zvyšování nájmu.
Jak ukázala praxe, tak majitelé, kteří akceptovali snížení nájmu, nakonec byli ti nejspokojenější, protože měli zajištěnou kontinuitu a nemuseli nic dalšího řešit. Pro majitele obecně je totiž změna nájemce poměrně nežádoucí. Majitel čelí zejména výpadku příjmů, starostem se zajištěním nového nájemce, obavě z jeho bonity a také, aby se k bytu choval dobře. Zkrátka stabilní nájemce je pro majitele to nejdůležitější.
Naopak ti majitelé, kteří věřili, že tehdejší cenu dokážou obhájit i po odchodu nájemce, byt neúspěšně nabízeli po dobu několika týdnů. Následně zjistili, že je potřeba na změnu trhu reagovat. Museli tedy nalézt "novou" optimální cenu, proto docházelo k jejímu postupnému snižování, často i vícekrokovému. Obsaditelnost bytu, která dříve trvala dva až tři týdny, se nyní protáhla běžně na dva měsíce, někdy i déle.
A jaká je situace nyní na začátku prázdnin?
Nabídka bytů je stále dost široká na to, aby se ceny vrátily do své původní výše. Zájem o pronájmy ovšem vzrůstá, protože s postupným rozvolňováním ekonomiky se opět otevírají pracovní příležitosti a lidé se do Prahy vracejí. Otázka je, kolik bytů se opět vrátí na trh krátkodobých ubytování - v případě většího množství by došlo více k vyvážení poměru nabídky a poptávky. Na druhou stranu někteří majitelé dřívějších krátkodobých pronájmů po této zkušenosti možná dají přednost stabilitě i za cenu konzervativnějšího výnosu z dlouhodobého pronájmu.
V srpnu také začnou vyhledávat bydlení studenti, což pomůže zlepšit obsaditelnost zejména nízkonákladových bytů.
Nechme se překvapit, jak se situace bude dále vyvíjet, faktorů je přece jen mnoho.
Mirek Rybín
