Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
1. 7. 2022
Jaká je situace na trhu s nemovitostmi v polovině roku 2022? A které faktory ji nejvíce ovlivňují?
Jsme přesně v polovině kalendářního roku, můžeme tak hodnotit ty nejzásadnější faktory, které za dosavadních šest měsíců ovlivnily a i nadále budou ovlivňovat trh s nemovitostmi.
Rovnou si řekněme, že kombinace všech těchto faktorů nahrává budoucímu snižování cen nemovitostí, a naopak zvyšování cen nájmů. Mix těchto faktorů je tak pro dosavadní vývoj realitního trhu obdobně zlomový, jako tomu bylo u poslední krize v letech 2008 - 2009.
Těmi faktory jsou rostoucí inflace a úrokové sazby hypoték, zpřísnění požadavků bank na klienta, kvůli čemuž na hypotéky dosáhne stále méně zájemců.
Zvyšování sazeb si mimochodem můžete ověřit přímo na stránkách ČNB, ZDE je prohlášení z posledního měnověpolitického jednání.
Dále pak růst cen energií a komodit obecně, válka na Ukrajině, což celkově vede k negativní náladě ve společnosti a tendenci vyčkávat, co se bude dít. S tím se pojí i všeobecně očekávané "utahování opasků".
V průběhu posledních měsíců vnímám, že nabídka nemovitostí k prodeji se průběžně zvyšuje a prodlužuje se doba prodeje, často až po snížení původní ceny. To dokladuje i analýza společnosti Valuo Technologies - ZDE. Ta dále ukazuje pokles počtu prodejů přímo ze statistik katastru.
Trh nemovitostí reaguje na ekonomiku s určitým zpožděním a buďme upřímní - velká část majitelů si doposud nepřipouští, že nejlepší doba pro prodej je již minulostí, myšleno v rámci období několika předcházejících a nadcházejících let. Obecně platí, že po období poklesu opět přijde období růstu, což je cyklicky opakující se trend.
Podívejme se na typické cílové skupiny kupujících, které aktuálně od koupě oproti dřívějšku upouštějí.
1) Investor, který chce uložit volné prostředky a realizovat výnos z pronájmu
Investor, který měl prostředky k dispozici a snažil se je ochránit před inflací, již tak učinil obvykle nejpozději na přelomu roku, protože inflace roste už od podzimu loňského roku. S ohledem na to, že v posledních dvou letech z důvodu covidu klesaly ceny nájmů, přičemž ceny koupí rostly, mnoha investorům nedávala koupě za účelem pronájmu smysl už tehdy. Nicméně i přes nedostatečný výnos z pronájmu nemovitost v čase zvyšovala svoji hodnotu, takže investice dávala smysl i tak. Investor s volnými prostředky dnes tak bude spíše spekulovat na budoucí pokles cen, případně zvolí úplně jiný typ investice, než jsou nemovitosti.
2) Investor, jenž koupi financuje hypotékou, kterou si nechá splácet výnosem z pronájmu
Takovému investorovi koupě nedává smysl jak z hlediska pokrytí hypoteční splátky výnosem z pronájmu, tak potenciálním budoucím růstem nemovitosti v čase, protože ten aktuálně nelze zaručit. Takový investor zkrátka nebude vůbec investovat, protože jeho motivací byly dříve atraktivní hypotéky, díky kterým koupě dávala smysl.
V souvislosti s tímto čeká citelný zásah do rozpočtu ty majitele nemovitosti, kteří ji před několika lety koupili na hypotéku za roční úrokové sazby běžně i pod 2 %. Těm se v rámci jejího refinancování významně zvýší měsíční splátka. To může mít dopad právě na investiční nemovitosti, kdy nájemné doposud pokrylo splátku hypotéky, avšak nyní lze očekávat, že majitel bude muset vyšší splátky úvěru dotovat nad rámec utrženého nájemného. V tu chvíli může u takové nerentabilní nemovitosti zvažovat její prodej a doposud vynaložené náklady na umoření úroků eliminovat dosavadním růstem hodnoty nemovitosti v čase.
3) Koupě nemovitosti pro vlastní bytovou potřebu na hypotéku
Protože už tak drahé nemovitosti ještě prodražují vysoké úroky hypoték, tato cílová skupina se v největší míře přesune do nájemního bydlení a bude vyčkávat, zda dojde k poklesu cen a úrokových sazeb, aby jim koupě dávala smysl. Mezitím můžou šetřit, aby v budoucnu měli co největší množství vlastních zdrojů vůči úvěru.
4) Koupě nemovitosti pro vlastní bytovou potřebu z vlastních zdrojů
Zde záleží na tom, jak silná je motivace nemovitost vlastnit. Stále platí, že z dlouhodobého hlediska peníze v ní uložené jsou dobře chráněné, pokud primárně nesledujete výnosová čísla jako investor. Takovíto kupující s naléhavou bytovou potřebou budou kupovat i nadále, avšak jedná se o nejméně početnou skupinu ze všech uvedených.
Pokud už nemovitost vlastníte (např. získanou dědictvím) a nemusíte ji nutně prodávat, klidně v ní peníze nechte uložené. To platí i v případě, že si ji třeba chcete ponechat pro svoje dítě, protože např. za deset let pro vás (nebo pro něj) může být její koupě opět hůře dosažitelná. Prodej naopak dává smysl tehdy, pokud se získanými prostředky máte lepší možnosti zhodnocení, než je mít konzervativně alokované právě v nemovitosti.
O něco jednodušší situaci mají ti, kdo řeší koupi nemovitosti, přičemž jinou už vlastní (např. když mladí prodávají menší a kupují větší byt, nebo naopak starší manželé se stěhují do menšího). Těm tolik nevadí, zda trh roste či klesá, protože řeší obě transakce prakticky souběžně, protože pozitiva i negativa se vzájemně stírají.
Co se týká bydlení v nájmu, tak v budoucnu se bude jednat o variantu, která se stane vyhledávanější než doposud. Růst cen nájmů způsobí jak zvyšující se poptávka, tak rostoucí inflace, kterou majitelé nemovitostí do nájemného promítnou.
Je možné, že se tyto predikce nenaplní úplně přesně, nicméně uvedené signály jsou na trhu už delší dobu, takže na určitý trend vývoje ukazují.
Držím vám palce, ať svoji situaci v nemovitostech vyřešíte co nejlépe.
Mirek Rybín
Jsme přesně v polovině kalendářního roku, můžeme tak hodnotit ty nejzásadnější faktory, které za dosavadních šest měsíců ovlivnily a i nadále budou ovlivňovat trh s nemovitostmi.
Rovnou si řekněme, že kombinace všech těchto faktorů nahrává budoucímu snižování cen nemovitostí, a naopak zvyšování cen nájmů. Mix těchto faktorů je tak pro dosavadní vývoj realitního trhu obdobně zlomový, jako tomu bylo u poslední krize v letech 2008 - 2009.
Těmi faktory jsou rostoucí inflace a úrokové sazby hypoték, zpřísnění požadavků bank na klienta, kvůli čemuž na hypotéky dosáhne stále méně zájemců.
Zvyšování sazeb si mimochodem můžete ověřit přímo na stránkách ČNB, ZDE je prohlášení z posledního měnověpolitického jednání.
Dále pak růst cen energií a komodit obecně, válka na Ukrajině, což celkově vede k negativní náladě ve společnosti a tendenci vyčkávat, co se bude dít. S tím se pojí i všeobecně očekávané "utahování opasků".
V průběhu posledních měsíců vnímám, že nabídka nemovitostí k prodeji se průběžně zvyšuje a prodlužuje se doba prodeje, často až po snížení původní ceny. To dokladuje i analýza společnosti Valuo Technologies - ZDE. Ta dále ukazuje pokles počtu prodejů přímo ze statistik katastru.
Trh nemovitostí reaguje na ekonomiku s určitým zpožděním a buďme upřímní - velká část majitelů si doposud nepřipouští, že nejlepší doba pro prodej je již minulostí, myšleno v rámci období několika předcházejících a nadcházejících let. Obecně platí, že po období poklesu opět přijde období růstu, což je cyklicky opakující se trend.
Podívejme se na typické cílové skupiny kupujících, které aktuálně od koupě oproti dřívějšku upouštějí.
1) Investor, který chce uložit volné prostředky a realizovat výnos z pronájmu
Investor, který měl prostředky k dispozici a snažil se je ochránit před inflací, již tak učinil obvykle nejpozději na přelomu roku, protože inflace roste už od podzimu loňského roku. S ohledem na to, že v posledních dvou letech z důvodu covidu klesaly ceny nájmů, přičemž ceny koupí rostly, mnoha investorům nedávala koupě za účelem pronájmu smysl už tehdy. Nicméně i přes nedostatečný výnos z pronájmu nemovitost v čase zvyšovala svoji hodnotu, takže investice dávala smysl i tak. Investor s volnými prostředky dnes tak bude spíše spekulovat na budoucí pokles cen, případně zvolí úplně jiný typ investice, než jsou nemovitosti.
2) Investor, jenž koupi financuje hypotékou, kterou si nechá splácet výnosem z pronájmu
Takovému investorovi koupě nedává smysl jak z hlediska pokrytí hypoteční splátky výnosem z pronájmu, tak potenciálním budoucím růstem nemovitosti v čase, protože ten aktuálně nelze zaručit. Takový investor zkrátka nebude vůbec investovat, protože jeho motivací byly dříve atraktivní hypotéky, díky kterým koupě dávala smysl.
V souvislosti s tímto čeká citelný zásah do rozpočtu ty majitele nemovitosti, kteří ji před několika lety koupili na hypotéku za roční úrokové sazby běžně i pod 2 %. Těm se v rámci jejího refinancování významně zvýší měsíční splátka. To může mít dopad právě na investiční nemovitosti, kdy nájemné doposud pokrylo splátku hypotéky, avšak nyní lze očekávat, že majitel bude muset vyšší splátky úvěru dotovat nad rámec utrženého nájemného. V tu chvíli může u takové nerentabilní nemovitosti zvažovat její prodej a doposud vynaložené náklady na umoření úroků eliminovat dosavadním růstem hodnoty nemovitosti v čase.
3) Koupě nemovitosti pro vlastní bytovou potřebu na hypotéku
Protože už tak drahé nemovitosti ještě prodražují vysoké úroky hypoték, tato cílová skupina se v největší míře přesune do nájemního bydlení a bude vyčkávat, zda dojde k poklesu cen a úrokových sazeb, aby jim koupě dávala smysl. Mezitím můžou šetřit, aby v budoucnu měli co největší množství vlastních zdrojů vůči úvěru.
4) Koupě nemovitosti pro vlastní bytovou potřebu z vlastních zdrojů
Zde záleží na tom, jak silná je motivace nemovitost vlastnit. Stále platí, že z dlouhodobého hlediska peníze v ní uložené jsou dobře chráněné, pokud primárně nesledujete výnosová čísla jako investor. Takovíto kupující s naléhavou bytovou potřebou budou kupovat i nadále, avšak jedná se o nejméně početnou skupinu ze všech uvedených.
Pokud už nemovitost vlastníte (např. získanou dědictvím) a nemusíte ji nutně prodávat, klidně v ní peníze nechte uložené. To platí i v případě, že si ji třeba chcete ponechat pro svoje dítě, protože např. za deset let pro vás (nebo pro něj) může být její koupě opět hůře dosažitelná. Prodej naopak dává smysl tehdy, pokud se získanými prostředky máte lepší možnosti zhodnocení, než je mít konzervativně alokované právě v nemovitosti.
O něco jednodušší situaci mají ti, kdo řeší koupi nemovitosti, přičemž jinou už vlastní (např. když mladí prodávají menší a kupují větší byt, nebo naopak starší manželé se stěhují do menšího). Těm tolik nevadí, zda trh roste či klesá, protože řeší obě transakce prakticky souběžně, protože pozitiva i negativa se vzájemně stírají.
Co se týká bydlení v nájmu, tak v budoucnu se bude jednat o variantu, která se stane vyhledávanější než doposud. Růst cen nájmů způsobí jak zvyšující se poptávka, tak rostoucí inflace, kterou majitelé nemovitostí do nájemného promítnou.
Je možné, že se tyto predikce nenaplní úplně přesně, nicméně uvedené signály jsou na trhu už delší dobu, takže na určitý trend vývoje ukazují.
Držím vám palce, ať svoji situaci v nemovitostech vyřešíte co nejlépe.
Mirek Rybín
