Je lepší koupit byt v osobním, nebo družstevním vlastnictví?
14. 11. 2017
Uvažujete o koupi bytu a přemýšlíte nad tím, jaké jsou podstatné rozdíly v případě osobního vlastnictví (OV) oproti družstevnímu (DV)? Článek vás seznámí s plusy a mínusy, které je dobré před koupí zvážit.
Obecně lze říct, že preferovanější variantou je koupě bytu v OV. To je dáno hlavně tím, že nemovitost skutečně fakticky vlastníte a jste zapsáni v katastru nemovitostí.
Naopak v případě DV jste "pouze" členy družstva s právem nájmu konkrétního bytu, tedy jej přímo nevlastníte. Čistě teoreticky lze za určitých okolností o byt přijít - můžete být z družstva vyloučeni či družstvo může být "vytunelováno". To jsou ovšem scénáře s opravdu minimální pravděpodobností. Právní vztah tedy jednoznačně vede ve prospěch OV. Naopak v určitých případech může být pořízení družstevního bytu výhodnější.
Pojďme si rozebrat konkrétní aspekty, podle kterých se při pořízení rozhodujete, a u nich porovnat výhody a nevýhody obou druhů vlastnictví.
Náklady na pořízení
I zde platí obvyklý zákon trhu - tedy poptávky a nabídky, díky kterému je dáno, že byty v OV mají vyšší pořizovací cenu, protože poptávka po nich je vyšší. To je způsobeno především tím, že takovéto byty lze vždy použít jako zajištění hypotečního úvěru. To je pro většinu zájemců velmi důležité, protože přibližně 80 % bytů je pořizováno právě za pomoci úvěru. POZOR, TATO POVINNOST UŽ NEPLATÍ - v r. 2020 byla zrušena. Dalším dodatečným nákladem u koupě bytu v OV je povinnost uhradit daň z nabytí nemovitých věcí v nezanedbatelné výši 4 % z kupní ceny. Tato daň u DV není, protože nedochází k převodu vlastnického práva, ale k převodu členských práv. Nicméně dodatečným nákladem může být poplatek družstvu za přijetí nového člena. Některá družstva jej vůbec neúčtují, jiná jej mají převážně v řádu jednotek tisíců korun.
U DV je také potřeba znát, zda není nad rámec kupní ceny ještě potřeba dále hradit tzv. anuitu, kterou nový člen družstva převezme.
Velkou výhodu ovšem mají byty v DV, které jsou buď okamžitě nebo v dohledné době převoditelné do OV (toto má samozřejmě svá pravidla). Skvělé na tom je, že zde se kombinuje výhoda z obojího - máte možnost vzít na takový byt hypoteční úvěr a zároveň - JIŽ ZRUŠENO - neplatíte daň z nabytí. V praxi kupujete byt v DV, který následně převedete do OV.
Pokud nejsou splněny podmínky a na byt v DV nelze vzít hypoteční úvěr, stále máte možnost ručit jinou nemovitostí, pokud její odhadní cena bude bance dávat smysl. Můžete však zastavit více nemovitostí a ve výsledku ani nemusí být vaše - může se jednat např. o byt rodičů. Toho můžete využít i dočasně - do doby, než bude vámi pořízený byt v DV převoditelný do OV, pak můžete nemovitost rodičů vyvázat a zastavit právě tu vaši - nově převedenou do OV.
Proces převodu
V tomto pomyslném minisouboji vítězí jednoznačně DV, protože členem družstva se nabyvatel stává ve chvíli, kdy je smlouva o převodu přijata zástupcem družstva. Což lze po jejím podpisu učinit velmi rychle (záleží hlavně na rychlosti složení částky za převod do úschovy). Naopak v případě OV je potřeba doručit kupní smlouvu katastrálnímu úřadu a čekat, až vás jako nového majitele zapíše. To se však nestane dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné lhůty, tedy v praxi zhruba po třech týdnech až jednom měsíci.
Pronájem (podnájem) bytu
Zde má každá varianta svoji výhodu a nevýhodu. Pokud kupujete byt na investici za účelem jeho pronájmu, u OV nemusíte nic řešit, byt je váš a rozhodujete sami. Na druhou stranu nový občanský zákoník platný od r. 2014 výrazně posílil práva nájemce jako "slabší smluvní strany". U DV se jedná o podnájem (nájemce jste již vy) a zde se ustanovení obč. zákoníku neuplatňují, tedy můžete být v podnájemní smlouvě vůči podnájemci daleko striktnější. Je však potřeba znát stanovy družstva, některá si totiž k podnájmu vymiňují své vyjádření či z něj dokonce inkasují určitý poplatek.
Anonymita
Zde má výhodu DV, protože informace o členech družstva je neveřejná a poskytnout je může pouze družstvo. Naproti tomu katastr nemovitostí je veřejný seznam.
Další aspekty
Chystáte se koupený byt rekonstruovat? Počítejte s tím, že u DV budete muset mít souhlas družstva. Obecně ve všech záležitostech, ve kterých je potřeba, aby danou problematiku řešil vlastník, je potřeba mít od družstva součinnost. U DV také neplatíte roční daň z nemovitých věcí.
Kupujete nebo prodáváte byt ať už v osobním nebo družstevním vlastnictví a potřebujete poradit? Obraťte se na mě, rád vám pomůžu.
Mirek Rybín
Obecně lze říct, že preferovanější variantou je koupě bytu v OV. To je dáno hlavně tím, že nemovitost skutečně fakticky vlastníte a jste zapsáni v katastru nemovitostí.
Naopak v případě DV jste "pouze" členy družstva s právem nájmu konkrétního bytu, tedy jej přímo nevlastníte. Čistě teoreticky lze za určitých okolností o byt přijít - můžete být z družstva vyloučeni či družstvo může být "vytunelováno". To jsou ovšem scénáře s opravdu minimální pravděpodobností. Právní vztah tedy jednoznačně vede ve prospěch OV. Naopak v určitých případech může být pořízení družstevního bytu výhodnější.
Pojďme si rozebrat konkrétní aspekty, podle kterých se při pořízení rozhodujete, a u nich porovnat výhody a nevýhody obou druhů vlastnictví.
Náklady na pořízení
I zde platí obvyklý zákon trhu - tedy poptávky a nabídky, díky kterému je dáno, že byty v OV mají vyšší pořizovací cenu, protože poptávka po nich je vyšší. To je způsobeno především tím, že takovéto byty lze vždy použít jako zajištění hypotečního úvěru. To je pro většinu zájemců velmi důležité, protože přibližně 80 % bytů je pořizováno právě za pomoci úvěru. POZOR, TATO POVINNOST UŽ NEPLATÍ - v r. 2020 byla zrušena. Dalším dodatečným nákladem u koupě bytu v OV je povinnost uhradit daň z nabytí nemovitých věcí v nezanedbatelné výši 4 % z kupní ceny. Tato daň u DV není, protože nedochází k převodu vlastnického práva, ale k převodu členských práv. Nicméně dodatečným nákladem může být poplatek družstvu za přijetí nového člena. Některá družstva jej vůbec neúčtují, jiná jej mají převážně v řádu jednotek tisíců korun.
U DV je také potřeba znát, zda není nad rámec kupní ceny ještě potřeba dále hradit tzv. anuitu, kterou nový člen družstva převezme.
Velkou výhodu ovšem mají byty v DV, které jsou buď okamžitě nebo v dohledné době převoditelné do OV (toto má samozřejmě svá pravidla). Skvělé na tom je, že zde se kombinuje výhoda z obojího - máte možnost vzít na takový byt hypoteční úvěr a zároveň - JIŽ ZRUŠENO - neplatíte daň z nabytí. V praxi kupujete byt v DV, který následně převedete do OV.
Pokud nejsou splněny podmínky a na byt v DV nelze vzít hypoteční úvěr, stále máte možnost ručit jinou nemovitostí, pokud její odhadní cena bude bance dávat smysl. Můžete však zastavit více nemovitostí a ve výsledku ani nemusí být vaše - může se jednat např. o byt rodičů. Toho můžete využít i dočasně - do doby, než bude vámi pořízený byt v DV převoditelný do OV, pak můžete nemovitost rodičů vyvázat a zastavit právě tu vaši - nově převedenou do OV.
Proces převodu
V tomto pomyslném minisouboji vítězí jednoznačně DV, protože členem družstva se nabyvatel stává ve chvíli, kdy je smlouva o převodu přijata zástupcem družstva. Což lze po jejím podpisu učinit velmi rychle (záleží hlavně na rychlosti složení částky za převod do úschovy). Naopak v případě OV je potřeba doručit kupní smlouvu katastrálnímu úřadu a čekat, až vás jako nového majitele zapíše. To se však nestane dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné lhůty, tedy v praxi zhruba po třech týdnech až jednom měsíci.
Pronájem (podnájem) bytu
Zde má každá varianta svoji výhodu a nevýhodu. Pokud kupujete byt na investici za účelem jeho pronájmu, u OV nemusíte nic řešit, byt je váš a rozhodujete sami. Na druhou stranu nový občanský zákoník platný od r. 2014 výrazně posílil práva nájemce jako "slabší smluvní strany". U DV se jedná o podnájem (nájemce jste již vy) a zde se ustanovení obč. zákoníku neuplatňují, tedy můžete být v podnájemní smlouvě vůči podnájemci daleko striktnější. Je však potřeba znát stanovy družstva, některá si totiž k podnájmu vymiňují své vyjádření či z něj dokonce inkasují určitý poplatek.
Anonymita
Zde má výhodu DV, protože informace o členech družstva je neveřejná a poskytnout je může pouze družstvo. Naproti tomu katastr nemovitostí je veřejný seznam.
Další aspekty
Chystáte se koupený byt rekonstruovat? Počítejte s tím, že u DV budete muset mít souhlas družstva. Obecně ve všech záležitostech, ve kterých je potřeba, aby danou problematiku řešil vlastník, je potřeba mít od družstva součinnost. U DV také neplatíte roční daň z nemovitých věcí.
Kupujete nebo prodáváte byt ať už v osobním nebo družstevním vlastnictví a potřebujete poradit? Obraťte se na mě, rád vám pomůžu.
Mirek Rybín
